АРЕНДА - ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio - conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio - conductio) и куплей - продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли - продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом <*>.

--------------------------------

<*> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 445 - 446.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю <*>.

--------------------------------

<*> См.: Римское частное право: Учебник. С. 446.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма <*>.

--------------------------------

<*> См.: Там же. С. 449 - 450.

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Римское частное право: Учебник. С. 451 - 453.

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно - правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно - правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно - правовая защита нанимателя как титульного владельца - в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора признавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. Допускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Римское частное право: Учебник. С. 454 - 456.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых. Несмотря на то что в странах англо - американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 336.

С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая компания) передает другой стороне - пользователю определенный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи <*>.

--------------------------------

<*> См.: Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997 (Классика российской цивилистики). С. 259.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. В странах континентального права основным источником регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции - ст. 1708 - 1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии - § 535 - 597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии - нормы Швейцарского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды (lease) в Единообразном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее - ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как "потребительская аренда" и "финансовая аренда". Под потребительской арендой (consumer lease) понимается договор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды (ст. 2А-103 ЕТК) <*>.

--------------------------------

<*> См.: Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Современное зарубежное и международное частное право). С. 106 - 107.

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование договора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассматривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981 г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламентирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном договоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, применяются общие положения о хозяйственном договоре <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Современное зарубежное и международное частное право). С. 238 - 252.

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 2А-103 ЕТК "аренда" означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созданием обеспечения, не является арендой. Если из контекста ясно не вытекает иного, данный термин ("аренда") включает субаренду. "Договор аренды" означает правовое обязательство в целом, которое вытекает из соглашения по аренде в соответствии с ЕТК и иными подлежащими применению нормами права.

Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 23) предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуемого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную плату и сроки ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущества во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и нормами, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в соответствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсутствуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданного нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмотренному договором использованию имущества. Однако наймодатель освобождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имущества, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо применения ответственности законодательство некоторых стран предусматривает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нанимателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по использованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется порядок определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, относящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заявление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отношении имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данному обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует данному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет соответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал формальные термины, такие, как "гарантия", или чтобы арендодатель имел намерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арендатора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гарантий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арендуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его использования арендатором по назначению, то она выражена следующей общей формулой: "За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арендодателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указанных целей" (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между ценностью использования принятого имущества и ценностью, которую имущество имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случаев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения гарантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению арендатору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является оборудование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевременного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи с этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание полученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возлагаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нанимателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в договоре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имущества наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные законом или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рассматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по требованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регулирует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему правилу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые особенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, законодательство Франции и стран англо - американского права устанавливает принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключение составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен законом или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 339.

В других странах (например, в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно следует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (субаренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (поднанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевременному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негативные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) предусмотрено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненадлежащего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответственность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендодателю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого имущества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендодатель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендованного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уплате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или отменит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, арендатор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных ситуациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использовать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; восстановить владение переданным имуществом; распорядиться имуществом и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого имущества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улучшений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучшения наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведенные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником - наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в данном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанности последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым "обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое право следования, характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 340.

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя - фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого возможность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю причиненные убытки (ст. 1744 ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного закона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оставаться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вместе с тем общим правилом является и возможность возобновления договора по окончании срока его действия на неопределенный срок при условии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565 - 569 ГГУ).