АРЕНДА - ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Договор имущественного найма по российскому дореволюционному гражданскому праву

В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691) <*>.

--------------------------------

<*> Д.И. Мейер отмечал, что договор найма имел и другие названия: "например, называется он отдачей в содержание, отдачей в оброчное, арендное, кортомное содержание, арендой, прокатом; говорят также нередко о снятии какого-либо имущества, допустим, мельницы. Все эти названия указывают на один и тот же договор имущественного найма, хотя и есть между ними некоторая разница в употреблении, так что большей частью каждое имя дает договору особый оттенок: так, арендой, кортомом называется обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого, а прокатом - наем мебели, платья, вообще имущества движимого" (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. Ч. 2. М., 1997 (Классика российской цивилистики). С. 260).

Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было "чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (Pacht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a cheptel), как это принято во французском праве" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб., 1902. С. 159.

Такой подход предполагалось сохранить и в новом Гражданском уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных (авторам проекта) законодательствах делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие это усматривалось главным образом в том, что при найме "предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд"; аренда же дает пользование всеми "производительными качествами" нанятого имущества с присвоением нанимателем полученных плодов и доходов. В проекте не делалось различия между арендой и наймом. Основанием к этому послужило желание изложить положения о найме согласно с действующим правом, не делая без уважительных к тому причин существенных от него отступлений <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том второй. СПб., 1910. С. 398.

Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой - наниматель (лицо, нанимающее имущество). От обоих субъектов договора найма требовалось наличие общей правоспособности и дееспособности. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных требований; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, "не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

При подготовке проекта Гражданского уложения было решено изменить терминологию, служащую обозначению субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины "хозяин" и "наемщик" или "наниматель", проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, "предпочел термины "наниматель", как яснее слова "наемщик" выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и "наймодавец", так как последний напоминает термин "займодавец", употребляемый в действующих гражданских законах" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390.

Что касается требований, предъявляемых к субъектам договора имущественного найма, то предполагалось сохранить прежний подход: наниматель должен был обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими всякому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же сверх того должен был обладать определенным правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать его внаем. При этом подчеркивалось, что право передачи имущества внаем "принадлежит вообще всякому лицу, имеющему право пользования имуществом и могущему распорядиться этим правом... т.е. главным образом собственнику, но затем также и лицу, имеющему лишь право владения и пользования... а также и нанимателю, который, впрочем, имея право передать имущество в поднаем (sublocatio), может при этом предоставить лишь такое пользование, какое определено первоначальным договором найма" <*>.

--------------------------------

<*> Там же.

В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: "Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261.

Г.Ф. Шершеневич полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче этого имущества внаем. Он отмечал: "Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 165.

И законодательство, и доктрина того периода исходили из положения, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Например, Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа. Вещи потребляемые неспособны составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их цельности, например, съестные припасы можно занять, но не нанять. Вещи заменимые также непригодны для найма, потому что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма, например, нельзя говорить о найме денег" <*>.

--------------------------------

<*> Там же. С. 160. Правда, Д.И. Мейер приводил пример, когда деньги в порядке исключения могли служить предметом найма: "...лицу нужно показать, что у него есть деньги, и для этого лицо нанимает деньги у другого: в этом смысле они могут быть предметом найма; но это - не нормальное употребление денег, а исключительное" (Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 261).

В проекте Гражданского уложения содержалась норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть как движимое и недвижимое имущество, так и приносящие доход права (ст. 1816).

Особый интерес у современного юриста вызывает, конечно же, возможность передачи внаем прав. Комментируя данную норму, Редакционная комиссия разъясняла, что "предметом имущественного найма могут быть не только материальные, физические предметы (res corporales), как недвижимые, так и движимые, но также и права, способные к отдельному употреблению или пользованию, например право охоты, рыбной ловли, право привилегии на изобретения, на взимание сборов за проезд и пр. ...Вообще, предметом найма могут быть, как это и оговорено в ст. 1816, только приносящие доход права; не приносящие такого дохода права, например право на иск, предметом найма служить не могут" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 391. Г.Ф. Шершеневич полагал, что в действительности здесь нет найма (см.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160).

В целом в российском дореволюционном гражданском праве предмет договора найма понимался более широко, чем это имеет место в современном законодательстве. Лучшей иллюстрацией сказанному могут служить слова Д.И. Мейера о том, что "не одни физические вещи, а и другие имущества могут быть предметом найма. Так, откупная система представляет собой наем права - вещи бестелесной, обыкновенно права исключительного, пользование которым может быть приобретено только по какому-либо договору, и есть интерес приобрести это пользование. Поэтому нужно принять, что всякого рода имущества, представляющие какую-либо возможность пользования, могут быть предметом найма, и для понятия о пользовании нисколько не существенно, чтобы наниматель непосредственно пользовался нанятым имуществом, удовлетворял им какую-либо свою потребность, лишь бы только он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

В соответствии с действовавшим до 1917 г. законодательством условие о сроке признавалось существенной "принадлежностью" (т.е. существенным условием) договора найма (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691). Обращает на себя внимание тот факт, что, несмотря на отнесение данного условия к существенным условиям договора найма в силу прямого указания закона, отсутствие в договоре соответствующего пункта, предусматривающего срок пользования нанятым имуществом, не являлось основанием для признания договора недействительным или незаключенным. По этому поводу Г.Ф. Шершеневич писал: "Указание срока в договоре необходимо, потому что упущение его будет истолковано, согласно временному характеру пользования, не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 160.

Еще более определенными являлись рассуждения на этот счет Д.И. Мейера: "...срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может, он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 262.

В проекте Гражданского уложения мы можем найти следующую норму, относящуюся к сроку найма имущества: "Договор найма не может быть заключен на срок свыше тридцати шести лет. Договор, заключенный на более продолжительный срок, признается обязательным лишь в течение тридцати шести лет, считая с начала найма. Наем, заключенный на время жизни наймодавца или нанимателя, остается в силе, хотя бы продолжался и свыше тридцати шести лет" (ст. 1817).

Надо сказать, что действовавшее в ту пору законодательство предусматривало, что срок найма недвижимости не может превышать двенадцати лет. Причины столь краткого предельного срока найма недвижимого имущества объяснялись российскими правоведами по-разному. Например, по мнению Д.И. Мейера: "Причина заключается, вероятно, в опасении, чтобы наем не прикрывал собой перехода права собственности. Это было бы убыточно для казны, так как переход права собственности по недвижимому имуществу доставляет ей значительный доход" <*>. Иной позиции придерживался Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что, "устанавливая предельный срок найма, законодатель имел в виду предупредить обесценение имений вследствие долгосрочных аренд" <**>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 263.

<**> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 161.

Редакционная комиссия, подготовившая проект Гражданского уложения, предлагала увеличить предельный срок имущественного найма до тридцати шести лет, объясняя это необходимостью устранения некоего неудобства для сторон. "Неудобство это очевидно, - говорится в материалах Комиссии, - наниматель имущества, имея возможность пользоваться им лишь в продолжении краткого срока, конечно не будет заботиться об улучшении имущества, а направит все свои усилия на извлечение в этот краткий срок возможно большего дохода" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 392.

Существенной принадлежностью (существенным условием) договора найма признавалось также условие о вознаграждении за пользование имуществом - наемной плате. Дореволюционное законодательство (Свод законов Российской империи. Т. X. Ч. 1. Ст. 1691) требовало обязательного определения в договоре найма цены, но при этом не указывало, в чем конкретно может быть выражено вознаграждение. По этому поводу Д.И. Мейер отмечал: "Всего чаще наемная плата бывает денежная, т.е. вознаграждение за пользование нанятым имуществом составляет какая-либо денежная сумма. И законодательство в такой степени отстаивает денежную наемную плату, что хотя бы наниматель обязывался платить не деньгами, а другими предметами, требует, чтобы наемная плата всегда сводилась к денежной сумме... Для найма же нисколько не существенно, представляется ли денежное или другое вознаграждение" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265.

В реальном имущественном обороте тех лет широко использовались неденежные формы вознаграждения за наем имущества. В частности, при найме земли весьма популярным был такой способ найма, как наем земель исполу, когда крестьянин - наниматель, получая внаем земельный участок, обязывался отдать владельцу этого земельного участка - наймодателю половину или иную определенную часть собранных снопов. В качестве вознаграждения по договору найма земли признавалось также оказание нанимателем определенных услуг наймодателю или выполнение для последнего определенных работ. Например, крестьянин - наниматель принимал на себя обязанность собрать хлеб или скосить луга на земельном участке наймодателя, не передававшемся внаем <*>.

--------------------------------

<*> См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 161.

Широкое распространение имел в России тех лет и так называемый наем из выстройки, когда собственник земли передавал ее внаем нанимателю, который обязывался по окончании срока найма передать собственнику земли здание или сооружение, построенное на этой земле. Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение возникало у собственника земли непосредственно с момента окончания его строительства, но до истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю. Как отмечал Д.И. Мейер, договор найма из выстройки заключался обыкновенно в тех случаях, когда у одного лица был капитал, заключавшийся в земле, но сам по себе не дававший дохода, а у другого лица - денежный капитал, который мог дать доход, но для этого нуждался в земле <*>.

--------------------------------

<*> См.: Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 265 - 266.

При подготовке проекта Гражданского уложения Редакционная комиссия стремилась учесть все формы вознаграждения за наем имущества, имевшие место в российском быту, и на основе этого точно определить, в чем может состоять наемная плата. Более того, в материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что в качестве наемной платы помимо известных в то время форм вознаграждения наймодателя может использоваться и любая другая имущественная выгода. В результате в проекте Гражданского уложения появилась норма следующего содержания: "Наемная плата может состоять как в деньгах, так и в определенной части произведений отданного внаем имущества (наем исполу). Взамен наемной платы наниматель может обязаться исполнить для наймодавца определенную работу, предоставить другую имущественную выгоду или, при найме из выстройки, возвести на нанятой земле определенные постройки с тем, что в течение наемного срока наниматель имеет право пользоваться этими постройками, а по окончании найма они остаются в пользу наймодавца" (ст. 1818).

Требования к форме договора имущественного найма дифференцировались в зависимости от вида нанимаемого имущества. Так, по общему правилу договор найма движимых вещей совершался словесно (т.е. в устной форме). Исключение составлял договор найма речных и морских судов (по дореволюционному законодательству они признавались движимым имуществом), для заключения которого требовалась письменная форма. Наем недвижимого имущества, напротив, по общему правилу требовал письменной формы, однако для найма городских строений и земельных участков в городе допускалась и устная форма. Вместе с тем, если договоры найма городских строений и земельных участков в городских поселениях заключались на срок от трех до двенадцати лет на сумму свыше 300 руб., а на сроки более 12 лет на всякую сумму, то такие договоры должны были совершаться "на письме", т.е. необходимым условием являлась письменная форма. При найме крестьянами земель у помещиков на срок не свыше трех лет на всякую сумму, а на больший срок на сумму не более 300 руб. договоры могли заключаться в устной форме. Договор найма недвижимости, предусматривающий выплату наемной платы вперед более чем за год, подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования договор признавался недействительным <*>.

--------------------------------

<*> См., напр.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 163 - 164.

Неудивительно, что при подготовке проекта Гражданского уложения применительно к форме договора имущественного найма ставилась задача упростить и сделать более однообразными предъявляемые законом требования, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: "Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме".

С позиции современного юриста указанная норма чрезмерно занижает требования к форме договора. В самом деле, независимо от вида имущества и срока его найма максимальные требования к форме договора имущественного найма ограничены простой письменной формой. Указанная норма вовсе не предусматривает каких-либо случаев заключения договора в квалифицированной письменной форме, т.е. с удостоверением его у нотариуса. Выбор делается лишь между простой письменной и устной формами совершаемой сделки. Более того, допускается заключение в устной форме договора найма недвижимости, в том числе и на длительный срок.

В материалах Редакционной комиссии такой "облегченный" подход к форме договора имущественного найма объясняется тем, что требование о совершении договора, касающегося недвижимости, в письменной форме, независимо от ценности или продолжительности сделки, не вызывалось действительной необходимостью и представлялось крайне стеснительным для договаривающихся сторон. "В защиту письменной формы можно, конечно, указать на то, что она имеет значение более надежного доказательства, которое обеспечивает интересы контрагентов и облегчает суду постановление правильного решения. Поэтому письменная форма особенно полезна при заключении договоров ценных или долгосрочных. Ст. 1819 проекта предоставляет сравнительно с действующими узаконениями больший простор для заключения словесных сделок; ожидать от сего каких-либо вредных последствий не представляется оснований, так как свобода заключения словесных сделок касается лишь малоценных сделок и совершенных на непродолжительный срок" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395.

Представляется, однако, что, к примеру, договор найма здания на срок до трех лет вряд ли можно отнести к малоценным сделкам, в отношении которых не требуется соблюдения даже простой письменной формы. Во всяком случае мы можем констатировать разительное отличие позиций дореволюционных российских правоведов и современного гражданского законодательства.

Содержание договора имущественного найма определялось исходя из того, что указанный договор порождает правоотношение, суть которого состоит в предоставлении нанимателю пользования нанятым имуществом. В этом дореволюционные цивилисты видели отличие договора найма от иных гражданско - правовых договоров. Так, Г.Ф. Шершеневич писал: "Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не есть право собственности, а лишь право извлечения из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения. Содержанием своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасается с ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли - продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 159 - 160.

Д.И. Мейер отмечал: "Юридические отношения, возникающие по договору найма, сами по себе довольно ясны. Наниматель вправе требовать от хозяина нанятого имущества, чтобы он предоставил ему пользование этим имуществом на время договора, а если имущество таково, что пользование им предполагает владение, - например, нанимается лошадь, другое какое-либо животное, - то наниматель вправе требовать передачи себе и владения. Это пользование имуществом со стороны нанимателя должно быть сообразно его назначению, не выходить из пределов договора и не вести к повреждению, а тем более к уничтожению имущества" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 267 - 268.

С позиции современного законодательства применительно к содержанию договора имущественного найма важно отметить два момента, характерных для гражданско - правовой доктрины той поры.

Во-первых, российские цивилисты последовательно проводили взгляд на природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение. По общему правилу суть этого правоотношения заключалась в предоставлении нанимателю только права пользования (но не владения!) нанятым имуществом. В правоотношении, возникающем из договора имущественного найма, исключалась возможность наличия каких-либо вещно - правовых элементов, а наниматель не рассматривался в качестве титульного владельца, обладающего вещно - правовыми способами защиты. В связи с этим Г.Ф. Шершеневич критиковал судебную практику за то, что она допускает для нанимателя возможность истребовать от наймодателя предусмотренное договором найма имущество, не переданное последним в пользование нанимателю. Он писал: "Имущественный наем является обязательственным отношением, а из свойства обязательственного отношения обнаруживается, что принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора, что и может служить до известной степени косвенным средством, побуждающим хозяина к соблюдению договора... Неправильность взгляда практики обнаружится тотчас, как только отношение по найму несколько усложнится. Та же практика признает, что в случае продажи нанятой вещи другому лицу наниматель не может требовать судом вещи... хотя отношение по существу нисколько не изменилось от перемены собственника. Когда одна и та же вещь отдана внаем разным лицам, то возникшее столкновение не разрешается правом каждого нанимателя вытребовать вещь. Та же практика признала, что первенство договора не имеет здесь значения и наниматель, вступивший в обладание вещью, не может быть вытеснен другим" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 164 - 165.

Интересная деталь: Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения не согласилась с мнением Г.Ф. Шершеневича и включила в проект норму, согласно которой в случае уклонения наймодавца (наймодателя) от добровольной передачи отданного внаем имущества, таковое по требованию нанимателя может быть передано ему по решению суда. Однако необходимость данного правила обосновывалась лишь тем, что оно известно судебной практике и обычному русскому праву. При этом лишний раз подчеркивалась обязательственно - правовая природа отношений имущественного найма: "Но конечно, т.к. наниматель управомочен лишь по отношению к наймодавцу, а не ко всякому третьему лицу, он не может требовать передачи нанятого имения от третьего лица, которое по заключенному им с наймодавцем договору уже вступило в пользование имением, когда бы этот последний договор ни был заключен" <*>.

--------------------------------

<*> Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 395 - 396.

Во-вторых, право пользования имуществом, получаемое нанимателем по договору найма, трактовалось весьма широко и включало в себя право нанимателя передавать нанятое имущество в пользование другим лицам. Например, Д.И. Мейер отмечал, что "право пользования осуществляется как непосредственным употреблением вещи со стороны субъекта права, так и посредством извлечения из него гражданских плодов, доходов. Поэтому можно признать за норму, что наниматель имущества вправе отдавать его внаем другому лицу, заключать sublocatio.

Так обыкновенно принимается и в действительности. Но, конечно, если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то может включить в договор особое о том определение" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268.

Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который считал, что "поднаем, составляя форму осуществления права пользования, должен быть допущен, если только при совершении договора хозяин прямо не устранил его возможности... Едва ли против допустимости поднайма можно возражать с той стороны, что хозяин становится таким путем лицом к лицу с совершенно непредвиденными контрагентами, потому что в силу такого поднайма контрагентом хозяина остается прежний наниматель, который один несет в себе ответственность. Хозяин не имеет никакого отношения к постояльцам его постояльца, к арендаторам его арендатора" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 168 - 169.

Из такого же широкого понимания пользования нанятым имуществом со стороны нанимателя как пользования, включающего в себя и право передачи указанного имущества в поднаем, исходили и составители проекта Гражданского уложения, которые подчеркивали, что наниматель в процессе пользования имуществом, полученным от наймодателя, вправе передавать его в поднаем другим лицам <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 390, 418 - 419.

Получил подтверждение обязательственно - правовой взгляд российских цивилистов на отношения, связанные с имущественным наймом, и при решении вопроса о последствиях для договора имущественного найма отчуждения собственником сданного внаем имущества третьему лицу. В юридической литературе того времени велись по этому поводу оживленные дискуссии, что нашло отражение и в материалах Редакционной комиссии, готовившей проект Гражданского уложения. Вопрос оказался весьма сложным.

Д.И. Мейер судьбу договора найма при продаже собственником нанятого имущества предлагал определять в зависимости от двух различных ситуаций. Во-первых, это ситуация, когда в договор продажи имущества, уже переданного внаем, включается условие, предусматривающее обязанность приобретателя имущества "оставить нанимателя до истечения срока договора, и притом на тех же условиях, на которых заключен им договор с... прежним домохозяином. Тогда, значит, покупщик вступает в юридическое отношение прежнего домохозяина, и договор найма не прекращается отчуждением имущества со стороны его хозяина стороннему лицу. Но если отчуждение имущества происходит без соображения найма, существующего по имуществу; если покупатель, по условию, не обязывался уважать его, то наем отчуждением имущества прекращается. Конечно, тут прекращение договора представляет нарушение права нанимателя со стороны хозяина имущества; но только хозяин имущества подлежит ответственности перед нанимателем, обязывается вознаградить его за убытки, причиненные нарушением его права, а все-таки договор найма, как отношение обязательственное, личное, не переходит к новому собственнику имущества и прекращается" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 270 - 271.

Г.Ф. Шершеневич рассматривал данную проблему с теоретической и житейской точек зрения. С теоретической точки зрения, учитывая, что из общих начал обязательственного права законодательством не сделано исключений для имущественного найма, необходимо признать, что договор имущественного найма прекращается с отчуждением вещи, так как он не может быть обязательным для не участвовавшего в нем приобретателя. Однако жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом. "Конечно, - отмечал Г.Ф. Шершеневич, - если нанимателю причиняется материальный ущерб, за ним сохраняется во всяком случае право требовать возмещения убытков. Но с договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке" <*>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 171 - 172.

При подготовке проекта Гражданского уложения принимались во внимание позиции и тех российских цивилистов, которые высказывались в пользу признания за нанимателем по договору имущественного найма некоторых вещных прав на нанятое имущество (например, К.П. Победоносцев), а также судебная практика, которая нередко исходила из обязательности договора найма для нового приобретателя имущества <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432 - 433.

В результате тщательного и всестороннего изучения проблемы и поиска компромиссных решений для различных ситуаций, возникающих при продаже наймодателем сданного внаем имущества, Редакционная комиссия выработала целый свод детальных правил, объединив их в шесть статей, включенных в проект Гражданского уложения (ст. 1857 - 1862) <*>.

--------------------------------

<*> Комментарий к указанным статьям см.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 432 - 436.

Судьба договора имущественного найма ставилась в зависимость от ряда конкретных обстоятельств. В частности, договор найма, внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для каждого нового приобретателя недвижимого имения. Комментируя данное правило, Редакционная комиссия подчеркивала, что оно служит справедливым примирением противоположных интересов наймодавца, нанимателя и нового приобретателя при отчуждении имущества. То обстоятельство, что при этом несколько ограничивается свободное распоряжение наймодателя имуществом, не должно служить основанием досрочного прекращения найма при отчуждении имущества, так как наймодатель, заключая договор найма, сознательно и по доброй воле принимает на себя исполнение налагаемого договором обязательства до истечения определенного в нем срока. Кроме того, внесение договора найма в вотчинную книгу не являлось безусловно обязательным для сторон. Что касается нанимателя, то он получал возможность обеспечить неприкосновенность найма до определенного в договоре срока путем внесения его в вотчинную книгу. По мнению Редакционной комиссии, данное правило обеспечивало также и интересы приобретателя, поскольку он может, наведя справку в вотчинной книге, узнать, существуют ли относительно приобретаемого имущества такие договоры найма, которые будут для него обязательными после приобретения имущества.

Письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, признавался обязательным для приобретателя указанной недвижимости только в том случае, если время совершения договора было достоверно известно и недвижимое имущество до перехода права собственности к приобретателю уже находилось в пользовании нанимателя. Требование, касающееся нахождения имущества в фактическом пользовании нанимателя, объяснялось Редакционной комиссией желанием облегчить новому приобретателю возможность знать о существовании договоров найма относительно приобретаемого имущества. Факт пользования нанимателя имуществом мог служить наглядным доказательством существования найма и потому должен был способствовать получению приобретателем необходимых сведений об обременении приобретаемого имущества.

В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имущества, сданного внаем, ранее заключенный договор найма сохранял для приобретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соответствующего предупреждения нанимателя. Объясняя необходимость данного правила, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязательное признание договора найма в течение определенного срока, ввиду его кратковременности, не является обременительным для нового собственника имущества. Однако благодаря этому наниматель не будет поставлен в затруднительное положение, которое могло бы для него возникнуть, если приобретатель имел бы право требовать немедленного прекращения найма.

Проект Гражданского уложения содержал подробные правила, определяющие последствия реализации новым собственником (приобретателем сданного внаем имущества) права на досрочное прекращение договора имущественного найма. В частности, в подобном случае на прежнего собственника (наймодателя) возлагалась ответственность перед нанимателем за убытки, понесенные им вследствие досрочного прекращения найма. Если договор найма недвижимости не был внесен в вотчинную книгу, произведенный нанимателем платеж наемной платы более чем за год вперед признавался для нового собственника необязательным в той части, которая причиталась за время после перехода к нему права собственности на нанятое имущество. Наниматель же получал право обратного требования от наймодателя указанного платежа.

Как уже отмечалось, дореволюционное законодательство и гражданско - правовая доктрина включали в правомочия нанимателя по пользованию нанятым имуществом право передавать его в поднаем третьим лицам. Вместе с тем проводилась четкая грань между поднаймом и уступкой нанимателем всех прав по договору найма другому лицу. Так, Д.И. Мейер отмечал: "Именно между сублокацией и уступкой права пользования, приобретенного по найму, представляется та разница, что при сублокации право пользования имуществом сохраняется за первым нанимателем и сублокация является только осуществлением этого права. Так что сублокатор не перестает быть ответственным лицом перед хозяином нанятого имущества, а остается к нему в прежнем юридическом отношении. Тогда как при уступке права пользования, приобретенного по найму, право это все переходит к другому лицу и представляется не осуществлением права пользования, а передачей его, поэтому наниматель перестает быть ответственным лицом перед хозяином имущества, совершенно выбывает из юридического отношения. Сообразно этому сублокация не нуждается в согласии хозяина имущества и даже может произойти вопреки его несогласию, а вот уступка права пользования по договору найма может совершиться лишь с согласия хозяина имущества" <*>.

--------------------------------

<*> Мейер Д.И. Указ. соч. Ч. 2. С. 268 - 269.

Данную проблему рассматривала и Редакционная комиссия при подготовке проекта Гражданского уложения. Она пришла к следующим выводам. Передача прав по договору найма существенно отличается от поднайма. При поднайме наниматель, имея право и без согласия наймодавца (наймодателя) передать имущество внаем третьему лицу, не может выйти из договора по своему одностороннему желанию, а потому остается в прежних обязательственных отношениях к наймодавцу. Напротив, с передачей третьему лицу всех прав по договору найма, наниматель освобождается от принятых им на себя по договору обязательств. Очевидно, что освобождение нанимателя от обязательств, возложенных на него договором найма, и перенесение этих обязательств на нового нанимателя может последовать не иначе как с согласия на это наймодавца. Данные рассуждения привели Редакционную комиссию к удивительному заключению: "В случае отсутствия согласия наймодавца такую передачу следует рассматривать как поднаем". Таким образом, в проекте Гражданского уложения появилась любопытная норма, согласно которой уступка нанимателем другому лицу всех прав по договору найма с освобождением нанимателя от принятых по договору обязательств допускалась лишь с согласия наймодавца. В случае отсутствия согласия наймодавца такая уступка прав рассматривалась как поднаем <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 420.

С позиции современного юриста данная норма кажется несколько странной. Даже если допустить, что передача нанятого имущества в поднаем составляет одно из правомочий нанимателя в рамках права пользования соответствующим имуществом, превращение сделки по уступке всех прав по договору найма в поднаем представляется в некоторой степени насилием над волей сторон этого правоотношения. Более логичным было бы признать такую сделку недействительной.

Что касается прав и обязанностей сторон по договору имущественного найма, то они довольно традиционны. Отметим лишь, что обязанности наймодателя не ограничивались передачей сданного внаем имущества нанимателю. На него также возлагались обязанности по поддержанию указанного имущества в надлежащем состоянии и устранению препятствий в пользовании нанятым имуществом, в том числе и таких, за которые наймодатель не нес ответственности, в течение всего срока действия договора найма.

Более того, в проект Гражданского уложения было включено общее правило, в соответствии с которым наймодавец (наймодатель) был обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма. Наймодатель был не вправе производить в имуществе изменения, стесняющие пользование нанимателя, и вообще обязывался не только не предпринимать ничего такого, что препятствовало бы нанимателю пользоваться имуществом, но и устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя (ст. 1822).

Комментируя данное положение, Редакционная комиссия подчеркивала, что обязанность наймодателя относительно предоставления нанимателю спокойного пользования, известная и российскому обычному праву, не ограничивалась лишь нестеснением самим наймодателем нанимателя; наймодатель вообще был обязан устранять все то, что стесняет спокойное пользование нанимателя, хотя бы такое стеснение и не вызывалось непосредственно действиями наймодателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 400.

В качестве основной обязанности нанимателя рассматривалось своевременное внесение наемной платы. Сроки внесения платежей за пользование нанятым имуществом должны были определяться договором, а при отсутствии соглашения сторон о сроках внесения наемной платы они должны были определяться местными обычаями. На случай неурегулированности данного вопроса ни соглашением сторон, ни местным обычаем проект Гражданского уложения содержал диспозитивные нормы. Согласно этим нормам наемная плата должна вноситься вперед: при найме недвижимости вне города на срок свыше года - за шесть месяцев, а при найме на срок менее года - за весь срок найма; при найме недвижимости в городе, а также движимых вещей на срок свыше года - за два месяца (ст. 1828).

Особый интерес представляет норма, направленная на обеспечение исполнения нанимателем обязательства по внесению наемной платы: наймодателю предоставлялось закладное право на движимое имущество нанимателя, находящееся в нанятом объекте недвижимости, как-то: мебель и другие вещи, составляющие обстановку нанятого помещения; товары, инструменты и прочие предметы, содержащиеся для ведения хозяйства, торговли или промысла. В случае если наниматель приступил к вывозу своего движимого имущества, на которое наймодатель имел закладное право, последний был вправе задержать такую часть этого имущества, которая была достаточна для обеспечения погашения обязательства по наемной плате (ст. 1830, 1831).

Другая обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин в соответствии с тем назначением, для которого имущество было отдано внаем. Причем, как указано в материалах Редакционной комиссии, по смыслу соответствующей нормы наниматель нарушает свою обязанность пользоваться нанятым имуществом как заботливый хозяин не только в том случае, когда пользуется нанятым имуществом ненадлежащим образом, но и тогда, когда вовсе им не пользуется. В подобных случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, может быть признан нарушившим возложенное на него обязательство <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 411.

Еще одна обязанность нанимателя состояла в возврате наймодателю по окончании срока договора имущественного найма полученного внаем имущества со всеми его принадлежностями и в том же состоянии, в каком оно было им принято. Наниматель не нес ответственности за обыкновенное ухудшение имущества, происшедшее от времени и правильного пользования (ст. 1839).

При регулировании отношений, связанных с возвратом нанятого имущества, довольно своеобразно решался вопрос, касающийся определения судьбы произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Решение этого вопроса не ставилось в зависимость от получения согласия наймодателя на производство соответствующих улучшений или от их полезности. Критерием для предоставления нанимателю права оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя соответствующей компенсации за их производство служила необходимость указанных улучшений. Это нашло отражение в ст. 1843 проекта Гражданского уложения, согласно которой наниматель был вправе требовать от наймодателя вознаграждение за произведенные в нанятом имуществе починки (т.е. улучшения), относившиеся к обязанностям наймодателя или осуществленные нанимателем без предупреждения им наймодателя ввиду их неотложности. Если наниматель произвел в нанятом имуществе такие работы, которые не вызывались необходимостью или не входили в обязанности наймодателя, то наниматель был вправе оставить за собой те улучшения, которые могли быть отделены без вреда для имущества. Он был обязан оставить эти улучшения в пользу наймодателя, если последний согласится возместить их стоимость.

Редакционная комиссия исходила из того, что наниматель может произвести в нанятом имуществе улучшения (починки) троякого рода: необходимые, полезные и служащие для личного удобства или удовольствия нанимателя. Право нанимателя на вознаграждение за улучшения имущества находилось в прямой зависимости от того, какого рода улучшения им произведены. Наймодатель был обязан заботиться в течение всего срока найма о поддержании сданного внаем имущества в состоянии, годном для пользования, и, следовательно, производить все необходимые улучшения. Уклоняясь от производства необходимых улучшений, наймодатель тем самым нарушал одну из наиболее существенных своих обязанностей, поэтому в данном случае наниматель имел полное право произвести такие улучшения своими средствами и затем потребовать от наймодателя соответствующего вознаграждения. Этим правом наниматель мог воспользоваться при условии, что он заявил наймодателю о необходимости производства таких улучшений имущества. Без заявления наймодателю наниматель имел право произвести улучшения в нанятом имуществе и затем требовать вознаграждения за них, если такие улучшения были безотлагательными.

Что же касается так называемых полезных улучшений, то по существу договора найма нельзя признать, что производство их относилось к обязанностям наймодателя. Вследствие этого не было достаточных оснований признавать за нанимателем право на вознаграждение за такие улучшения. Наконец, само понятие о полезных издержках представлялось Редакционной комиссии весьма растяжимым. Часто трудно определить, следует ли признать издержки полезными или служащими лишь для роскоши. Относительно подобных улучшений нанимателю предоставлялось право взять все сделанное, если это возможно без вреда для имущества и если наймодатель не пожелает оставить улучшения за собой, вознаградив за них нанимателя <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 417 - 418.

Договор имущественного найма, заключенный на определенный срок, прекращался по истечении этого срока без всякого предупреждения со стороны наймодателя или нанимателя. Если же срок найма не мог быть определен на основании соглашения сторон, местного обычая или цели найма, то договор признавался заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон была вправе после предупреждения контрагента прекратить договор.

Предусматривалась в проекте Гражданского уложения и возможность возобновления договора имущественного найма. Согласно ст. 1856 проекта, если по окончании срока найма ни одна из сторон не объявит о прекращении договора и наниматель без всякого возражения со стороны наймодателя и с ведома последнего продолжает пользоваться нанятым имуществом: при найме сельского имения - в течение двух месяцев, а при всяком ином найме - в течение месяца, - то договор признавался возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок, за исключением найма сельского имения, который считался возобновленным на следующий хозяйственный год.

В материалах Редакционной комиссии подчеркивалось, что договор найма по окончании определенного в нем срока может быть возобновлен сторонами. На этот счет там говорилось следующее. Возобновление договора может последовать или в силу положительного соглашения сторон, или безмолвно. В первом случае продолжительность договора, а равно и все прочие его условия определяются состоявшимся соглашением, независимо от первоначального договора. Но в действительности весьма нередко наниматель по окончании срока найма продолжает пользоваться нанятым имуществом без всякого возражения со стороны наймодателя. В этом последнем случае происходит безмолвное возобновление договора найма. Основанием возобновления договора служит соответствующее интересам обеих сторон предположение о том, что стороны, не выражая по окончании найма своей воли относительно прекращения договора, тем самым безмолвно дают согласие на продолжение найма на прежних условиях. Имущественный наем может считаться безмолвно возобновленным, если наниматель продолжает после окончания срока найма пользоваться нанятым имуществом на прежних основаниях, определенных в договоре. Однако в случае заявления одной из сторон о желании прекратить договор это предположение отпадает. Для безмолвного возобновления найма необходимо также, чтобы пользование нанимателя продолжалось определенное время по окончании найма <*>.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское Уложение: Проект... Том второй. С. 430.