АРЕНДА - ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЕМ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско - правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормами Гражданского кодекса РСФСР 1922 г., а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.

Определение понятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы вещно - правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный период действует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе права собственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).

По этому поводу О.С. Иоффе, подчеркивая обязательственно - правовой характер отношений по имущественному найму, тем не менее приходит к следующему выводу: "Однако сданное внаем имущество поступает во владение нанимателя, а владение - такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорный контрагент... Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение по имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно - правовые последствия. Они проявляются не только в защите прав нанимателя от любого нарушителя, но и в том, что в случае перехода права собственности на наемное имущество к любому другому лицу договор найма в пределах срока своего действия сохраняет силу и для нового собственника" <*>.

--------------------------------

<*> Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 308.

Неизменным оставался подход к определению предмета договора имущественного найма: таковым могло служить любое непотребляемое индивидуально - определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. можно встретить нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). В ГК 1964 г. подобных норм нет, поскольку к этому времени отношения, связанные с наймом жилья, стали предметом регулирования самостоятельного договора жилищного найма; государственные предприятия как имущественные комплексы более не являлись объектами имущественного оборота. В комментариях к ГК 1964 г. приводились примеры и иных запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества, в частности подчеркивалось, что не могут быть предметом найма права граждан, запрещен наем земель сельскохозяйственного назначения, средства производства не могут предоставляться внаем гражданам <*>.

--------------------------------

<*> См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР / Под ред. проф. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. М., 1982. С. 321 (автор комментария к гл. 27 - Е.А. Павлодский).

В советский период обнаружили себя некоторые ограничения отношений имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения, оборудование и транспортные средства (п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии <*>). Кроме того, систематическая сдача имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине: считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется для извлечения постоянных доходов <**>.

--------------------------------

<*> СП СССР. 1965. N 19 - 20. Ст. 155.

<**> См., напр.: Иоффе О.С. Указ. соч. С. 311.

Если же взять в целом систему правового регулирования отношений имущественного найма, то необходимо отметить еще одну тенденцию, суть которой состояла в умалении значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК, путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Договор имущественного найма по большей части регламентировался типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, например: Типовым договором проката приборов, оборудования и других технических средств, осуществляемого территориальными органами системы Госснаба СССР (утвержден Постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 28 июля 1978 г. N 43/5 <*>); Типовым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (утвержден Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 октября 1965 г. N 281); Положением о порядке и условиях ремонта промысловых судов рыболовецких колхозов, сдачи судов в аренду рыболовецким колхозам и расчетов за другие услуги, предоставляемые судоремонтно - техническими станциями <**>, и многими другими.

--------------------------------

<*> Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР (далее - БНА СССР). 1979. N 1. С. 41.

<**> СП РСФСР. 1959. N 12. Ст. 102.

Кроме того, и в текстах самих гражданских кодексов имелись нормы, обеспечивающие особое регулирование отношений, связанных с имущественным наймом государственного имущества либо складывающихся с участием государственных и иных так называемых социалистических организаций.

Договор имущественного найма в меньшей степени, нежели некоторые другие гражданско - правовые договоры (поставки, контрактации, подряда), был подвержен централизованному планированию, однако и здесь в ряде случаев требовались определенные административные предпосылки для заключения договора. Так, О.С. Иоффе отмечает, что "торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении исполкомов местных Советов, только по их распоряжению предоставляются в пользование социалистических организаций. Иногда административный акт, лежащий в основе договора имущественного найма, придает ему известные черты планового договора... Если планово - административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора, имущественный наем при отсутствии такого акта признается недействительным" <*>.

--------------------------------

<*> Иоффе О.С. Указ. соч. С. 310 - 311.

Требования, предъявляемые к форме договора имущественного найма, в течение советского периода неоднократно изменялись. Первоначально ГК 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. Более жесткие требования предъявлялись к договору о найме государственных или коммунальных предприятий: к таким договорам под страхом их недействительности должна была прилагаться подробная опись сдаваемого в аренду имущества; необходимым условием действительности указанных договоров признавалось также их нотариальное удостоверение (ст. 153 ГК 1922 г.). Позже данные нормы были дополнены правилом, согласно которому договоры о найме государственных, в том числе коммунальных, предприятий государственными органами, кооперативными организациями всех видов и степеней, входящими в соответствующую систему кооперации, а также иными общественными организациями не подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от суммы договора <*>.

--------------------------------

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1926. N 77. Ст. 579.

ГК 1964 г. упростил правила о форме договора имущественного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора имущественного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).

С нормами о сроке найма в течение советского периода произошла обратная метаморфоза: ГК 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре данные нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. По истечении срока найма указанные категории нанимателей, при исправном выполнении принятых на себя по договору найма условий, получали преимущественное право на возобновление договора на новый срок <*>. Допускалась ГК 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме предприятий и помещений под торгово - промышленные предприятия и под жилье - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155).

--------------------------------

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1927. N 121. Ст. 816.

ГК 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок имущественного найма до десяти лет и ввел специальные (менее продолжительные) сроки для отдельных групп правоотношений. В результате срок заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества - одного года. Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката <*>. Если же договор имущественного найма заключался на более длительный срок, он считался заключенным соответственно на десять, пять лет, на один год или на срок, установленный типовым договором бытового проката.

--------------------------------

<*> Как правило, типовыми договорами бытового проката предельный срок определялся в один год (см., напр.: Типовой договор о предоставлении во временное пользование гражданам роялей, пианино // СП РСФСР. 1965. N 1. Ст. 2).

Предусматривалась ГК 1964 г. и конструкция бессрочного договора, а также возможность при определенных обстоятельствах преобразования срочного договора в бессрочный, а именно: если наниматель продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 279). Однако указанные нормы не подлежали применению к договорам имущественного найма, сторонами которого выступали государственные, кооперативные и общественные организации, а также к договорам бытового проката. Здесь действовали специальные правила: в первом случае договор имущественного найма, заключенный без указания срока, по истечении сроков, установленных ГК (пять лет или один год), считался прекращенным. Во втором случае договор бытового проката, заключенный без указания срока, считался заключенным на срок, установленный соответствующим типовым договором.

Вместе с тем социалистические организации по сравнению с иными нанимателями имели преимущество иного рода: государственная, кооперативная или общественная организация, надлежащим образом выполнявшая принятые на себя по договору найма обязательства, по окончании действия договора получала преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора (ст. 280).

Правда, в юридической литературе отмечалось, что указанное право социалистических организаций не действовало в случаях, когда: наймодатель не имел намерения и далее сдавать соответствующее имущество внаем; изменялось целевое назначение имущества; договор основывался на административном акте, а по истечении срока найма компетентный орган не принимал решение о передаче имущества прежнему нанимателю либо передавал его другому лицу <*>.

--------------------------------

<*> См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 324.

Изменялось в течение советского периода и отношение законодателя к возможности для нанимателя сдавать имущество в поднаем. ГК 1922 г. включил норму о праве нанимателя, поскольку иное не было предусмотрено договором, отдавать все нанятое имущество или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по договору перед наймодателем. Исключение делалось для национализированного или муниципализированного имущества, которое могло сдаваться нанимателем в поднаем не иначе как с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).

ГК 1964 г. запрещал нанимателю сдавать нанятое имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, вообще не допускалась (ст. 287).

Действовавшее в тот период законодательство не предусматривало каких-либо правил, регулирующих отношения, связанные с перенаймом имущества. Однако в юридической литературе подчеркивалось, что перенаем не противоречит основным началам и смыслу советского гражданского законодательства. Перенаем мог осуществляться по соглашению между прежним и новым нанимателем. Например, О.С. Иоффе отмечает: "Поскольку же имущественный наем - взаимный договор, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу обязанностей нанимателя (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда необходимо согласие кредитора (ст. 215 ГК). Поэтому и перенаем требует согласия наймодателя" <*>.

--------------------------------

<*> Иоффе О.С. Указ. соч. С. 309 - 310.

В литературе приводился пример перенайма без согласия на то наймодателя: "Изменение нанимателя может произойти не только в порядке договорных уступок требования и перевода долга, но и в случае плановой реорганизации юридического лица - нанимателя. В этом случае согласия наймодателя на перенаем не требуется" <*>. Представляется, однако, что отношения, возникающие при реорганизации юридического лица - нанимателя, полностью охватываются правилами об универсальном правопреемстве и не могут квалифицироваться как перенаем, поскольку в данном случае наниматель не заменяет себя другим лицом в договоре имущественного найма, а прекращается как юридическое лицо.

--------------------------------

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР. С. 331.

Что касается содержания договора имущественного найма, то круг прав и обязанностей сторон и их распределение между наймодателем и нанимателем в советский период оставались достаточно традиционными.

Основные обязанности наймодателя состояли в передаче нанятого имущества нанимателю и в обеспечении надлежащего состояния этого имущества в период действия договора найма. И по ГК 1922 г. (ст. 157) и по ГК 1964 г. (ст. 281) наймодатель был обязан своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого внаем имущества. При этом он не нес ответственности за недостатки, которые были или должны были быть известны нанимателю (либо оговорены наймодателем) при заключении договора. Последствия неисполнения данной обязанности наймодателем состояли в том, что наниматель получал право истребовать от него нанятое имущество либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.).

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК 1922 г., ст. 284 ГК 1964 г.). Кстати, уже в примечании к ст. 159 ГК 1922 г. предусматривалось, что в случаях найма национализированных или муниципализированных предприятий и строений капитальный ремонт лежит на нанимателе, если иное не было установлено договором. Немало исключений, освобождающих наймодателя от данной обязанности, имелось в законодательстве и в период действия ГК 1964 г. Например, при предоставлении внаем нежилых помещений обязанность по производству капитального ремонта, связанного с деятельностью арендатора, возлагалась на нанимателя, однако капитальный ремонт нежилых помещений, связанный с общим капитальным ремонтом дома, производился за счет средств арендодателя (п. 5 Постановления Совета Министров РСФСР "О ставках арендной платы за нежилые помещения" от 28 июля 1965 г. N 893 <*>). Реставрация и ремонт памятников культуры осуществлялись за счет средств пользователей или собственников, а также за счет средств государственных органов охраны памятников (Закон СССР "Об охране и использовании памятников истории и культуры" от 29 октября 1976 г. <**>).

--------------------------------

<*> СП РСФСР. 1965. N 17. Ст. 105.

<**> Ведомости Верховного Совета СССР. 1976. N 44. Ст. 628.

Неисполнение наймодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт сданного внаем имущества давало нанимателю право самому произвести такой ремонт и взыскать с наймодателя стоимость ремонта либо зачесть соответствующую сумму в счет наемной платы. Наниматель мог также расторгнуть договор имущественного найма и потребовать от наймодателя возмещения убытков.

Обязанности нанимателя сводились к надлежащему пользованию нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечению содержания данного имущества, своевременному внесению наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

При пользовании отдельными видами имущества на нанимателя возлагались и некоторые дополнительные обязанности. Так, по ГК 1922 г. наниматель национализированного или муниципализированного промышленного предприятия был обязан вести производство в размерах не ниже установленного договором минимума. Указание минимума выработки и срока, в течение которого он должен быть достигнут, следовало включать в договор под страхом его недействительности (ст. 162); наниматель всякого государственного имущества, а также имущества, принадлежащего смешанному акционерному обществу без участия иностранного капитала, кооперативной, профессиональной или иной общественной организации, был обязан за свой счет страховать это имущество в пользу наймодателя.

В целях поддержания имущества в исправном состоянии на нанимателя возлагалось осуществление текущего ремонта нанятого имущества (ст. 161 ГК 1922 г., ст. 285 ГК 1964 г.). Текущий ремонт, как и в настоящее время, состоял в своевременном проведении работ по устранению повреждений и неисправностей, поддержанию имущества в надлежащем состоянии. В период действия ГК 1964 г. многочисленные технические условия, правила и типовые договоры аренды (имущественного найма) оговаривали виды работ, относящиеся к текущему ремонту. В спорных случаях, когда было сложно разграничить работы, относящиеся соответственно к текущему или капитальному ремонту, вопрос решался в судебном порядке. Невыполнение нанимателем обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии давало наймодателю право требовать расторжения договора найма и возмещения причиненных убытков.

Одной из основных обязанностей нанимателя являлось своевременное внесение наемной платы. В течение советского периода наблюдалась тенденция упрощения подхода законодателя к вопросу о формах наемной платы. По ГК 1922 г. допускались четыре формы наемной платы, которые рассматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты (ст. 165). ГК 1964 г. уже не включал в себя норм об иных (кроме денежной) формах наемной платы. В юридической литературе признавалось, что наемная плата в натуральной форме возможна лишь в отношениях между гражданами. Например, О.С. Иоффе отмечает: "Наемная плата выражается обычно в периодических месячных, квартальных, годовых денежных платежах. По соглашению сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусматривается специальными правилами. Установление наемной платы не в денежной, а в натуральной форме (в виде передачи продуктов, выполнения работы и т.п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов" <*>.

--------------------------------

<*> Иоффе О.С. Указ. соч. С. 316 - 317.

Другое отличие законодательства, действовавшего в период ГК 1964 г., от ГК 1922 г. в части наемной платы заключалось в стремлении определить предельные размеры наемной платы. Так, если наймодателем являлась социалистическая организация, размер и сроки платежей за пользование имуществом должны были устанавливаться в договоре в соответствии с типовыми договорами найма отдельных видов имущества и в пределах централизованно утверждаемых ставок и тарифов (например, Постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. "О ставках арендной платы за нежилые помещения").

Даже в тех случаях, когда договор имущественного найма заключался между гражданами, нередко размер наемной платы ограничивался нормативными актами (например, Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. "О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности" <*>).

--------------------------------

<*> СП РСФСР. 1963. N 15. Ст. 102.

Наниматель имел право требовать соответственного уменьшения наемной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечал, условия пользования нанятым имуществом, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшались (ст. 167 ГК 1922 г., ст. 286 ГК 1964 г.).

Невыполнение нанимателем обязанности по внесению наемной платы давало наймодателю право на ее принудительное взыскание в судебном порядке, а при систематической просрочке внесения наемных платежей - на расторжение договора.

При прекращении договора имущественного найма на нанимателя возлагалась обязанность вернуть наймодателю имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 174 ГК 1922 г., ст. 291 ГК 1964 г.). При этом в случае ухудшения нанятого имущества наниматель должен был возместить наймодателю причиненные убытки.

Судьба улучшений, произведенных нанимателем в нанятом им имуществе, ставилась в зависимость от наличия разрешения наймодателя на производство соответствующих улучшений. В случае если улучшение нанятого имущества было произведено с разрешения наймодателя, наниматель по общему правилу получал право на возмещение произведенных расходов. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, дифференцировались на отделимые и неотделимые от возвращаемого имущества. Первые (отделимые) могли быть изъяты нанимателем, если наймодатель не согласился возместить их стоимость. Что касается неотделимых улучшений, то их стоимость не подлежала возмещению наймодателем.

Правда, и в этом вопросе обнаружил себя "классовый" подход. В ГК 1922 г. имелась норма, в соответствии с которой улучшения, произведенные арендатором национализированного или муниципализированного предприятия или строения, по истечении срока найма безвозмездно переходили к государству или местному совету по принадлежности (ст. 179).

В целом же, если брать основные параметры договора имущественного найма, в гражданском праве советского периода указанный договор сохранил свои основные черты и признаки, отличающие имущественный наем от иных типов гражданско - правовых договоров.