НАЕМ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Понятие договоров найма жилых помещений

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 ("Права и свободы человека и гражданина") провозглашает, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем Гражданском кодексе. Так, в разд. II ГК ("Право собственности и другие вещные права") имеется гл. 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы "Наем жилых помещений" (гл. 35).

До принятия ГК РФ основным актом, внесшим принципиальные изменения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально - экономических условий, был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*>. Его ст. 1 разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: "договор найма" и "договор аренды".

--------------------------------

<*> Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. N 3. Ст. 147; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 99; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876.

Первый стал именоваться "договором социального найма", вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, "наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги".

Вторым - "договором аренды" признавался договор, по которому "арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги". Этот договор получил название "договора коммерческого найма", главным образом в литературе <*>, а теперь и в нормативных актах <**>.

--------------------------------

<*> См., в частности: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 49 и сл.; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 156 и сл.

Прообразом договоров коммерческого найма были договоры, заключенные в качестве наймодателя тем, кто в соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" (Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36) был признан собственником жилого дома. Возможность сдачи помещений собственником в своем доме нашла подтверждение в одном из рассмотренных Верховным Судом СССР дел. В нем Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что "законом не запрещено гражданам, владеющим домом на праве личной собственности, сдавать помещения внаем как частным лицам, так и государственным и общественным организациям" (цит. по: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 89). В ГК 1964 г. существовала ст. 298 "Сдача внаем помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и в домах жилищно - строительного кооператива", а в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. - целая глава "Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда".

<**> Договоры социального и коммерческого найма выделены, в частности, в ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики в городе Москве", и там же приводятся определения обоих договоров (см.: Законы города Москвы: Постановления Московской Городской Думы. М., 1998. С. 15). Эти определения таковы:

договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. Основанием для заключения договора социального найма является выписка из решения органа исполнительной власти. Не допускается предоставление по договорам социального найма жилых помещений гражданам, не состоящим на учете и имеющим доходы на каждого члена семьи выше уровня, равного десятикратному размеру минимальной заработной платы, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, настоящим Законом и иными законами города Москвы;

договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору. В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов утверждается Правительством Москвы.

В приведенное определение договора социального найма вкралась досадная неточность: принципиальная особенность этого договора как раз состоит в отсутствии в нем срока найма (см. об этом ниже).

Действующий Гражданский кодекс в гл. 35 ("Наем жилых помещений") различает "договор найма жилого помещения" и "договор социального найма жилого помещения". Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам "на основе договора аренды или иного договора". Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В этой связи следует прежде всего отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Таким образом, ГК устранил внутреннее противоречие, которое существовало в Законе от 24 декабря 1992 г. Определение договора аренды, содержащееся в ст. 1 Закона, предусматривало, что по этому договору жилое помещение предоставляется, как уже отмечалось, арендодателем арендатору вместе с членами его семьи, а значит, совершенно очевидно для проживания самого "арендатора". Одновременно ст. 17 Закона наделила собственника правом предоставлять в аренду, т.е. по тому же договору, который имеет в виду ст. 1 Закона, квартиру или дом любой площади не только гражданину, но и юридическому лицу, в результате чего признак рассматриваемого договора - проживание - оказался утраченным <*>. По этой причине, сравнивая решение соответствующего вопроса в Законе от 24 декабря 1992 г. и в ГК, П.И. Седугин справедливо отметил, что "договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 "Аренда")" <**>.

--------------------------------

<*> На это противоречие обратил внимание Ю.К. Толстой (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 23).

<**> Седугин П.И. Указ. соч. С. 83.

Следовательно, с точки зрения ГК между предоставлением жилого помещения арендатору и этим последним гражданину должно существовать промежуточное звено. Под ним подразумевается договор, по которому арендованное жилое помещение передается арендатором гражданину для проживания. Причем такой договор не имеет ничего общего с договором аренды. Это всегда должен быть договор, направленный на удовлетворение жилищных потребностей граждан. По указанной причине вызывало сомнение содержащееся в Положении о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, указание на то, что "арендатор обязан сдать гражданину жилое помещение для проживания по ДОГОВОРУ СУБАРЕНДЫ (выделено нами. - М.Б.)" <*>. Следует согласиться с В.Н. Литовкиным, расценившим такую практику как "ущемляющую жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя" <**>.

--------------------------------

<*> Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных правовых актов / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова; отв. ред. И.Б. Марткович. М., 1998. С. 193.

<**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1998. С. 241, 244.

: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова), включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК <*>.

--------------------------------

<*> Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 323.

Подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение "для себя": использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает. По этой причине, очевидно, не совсем прав В.Н. Литовкин, который считает, что "договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК)" <*>. Оспаривая этот вывод, Ю.К. Толстой вполне обоснованно указал на то, что "арендатором по договору аренды может быть и гражданин, по крайней мере индивидуальный предприниматель. Арендовать помещение также можно не только у юридического лица, но и у гражданина" <**>. На наш взгляд, есть основания пойти дальше в этом вопросе, имея в виду, что п. 2 ст. 671 ГК вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу части второй действующего Гражданского кодекса. С учетом указанного обстоятельства в ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (в редакции Федерального закона от 21 апреля 1997 г. <***>) предусмотрено: "Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации". Приходится лишь сожалеть, что в этой новелле, связанной с введением ГК, не нашло отражение то, что арендатор при любом составе участников договора аренды должен подчиняться указанному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: полученное им в аренду жилое помещение необходимо предоставить гражданину для проживания в нем, притом, совершенно очевидно, именно по договору найма жилого помещения.

--------------------------------

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 241.

: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

<**> Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997. С. 222.

<***> СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913.

Под "иным договором", на основе которого, подобно договору аренды, происходит предоставление жилых помещений юридическому лицу во владение и/или пользование, может фигурировать еще один выделенный в ГК, наряду с арендой и жилищным наймом, договор, также опосредствующий переход правомочия пользования жилым помещением. Речь идет о договоре безвозмездного пользования <*>.

--------------------------------

<*> Ю.К. Толстой в качестве примера "иных договоров" называет договор подряда, которым "предусмотрена обязанность заказчика предоставить подрядчику жилые помещения для размещения рабочих подрядчика на время строительных работ" (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 33).

Приведенный автором пример в целом является весьма удачным. При всем этом хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствующем случае в договор подряда включаются элементы другого договора, который опять-таки представляет собой договор аренды или договор безвозмездного пользования. Тем самым обычный договор подряда превращается в тот "смешанный договор", который имеет в виду п. 3 ст. 421 ГК.

Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учитывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соответствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого помещения, к которым последовательно проявляется особый, публичный интерес, возникает необходимость установить достаточно определенные границы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причине и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того что п. 1 ст. 615 ГК, как и некоторые другие статьи о договоре аренды, действует и по отношению к безвозмездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помещениями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех вообще юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.

Поскольку отношения, представляющие собой договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные с арендаторами (ссудополучателями), находятся вне сферы действия гл. 35 ГК, остается признать, что соответствующая норма (п. 2 ст. 671 ГК) оказалась в названной главе лишь по соображениям юридической техники.

Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями - гражданами.

Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что "по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем".

Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытекает уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье "договором социального найма жилого помещения".

Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения <*>. Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.

--------------------------------

<*> По мнению П.И. Седугина, "договор найма жилого помещения - один из видов гражданско - правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права". И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма (см.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 81 - 83; см. также: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 221; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 86; Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 29).

: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно договор коммерческого найма.

В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании различных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговорками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвященный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: правила о договоре купли - продажи традиционно распространяются на договоры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.

Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли - продажи, - договоре поставки.

Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к определенному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указание на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.

В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими.

Структура рассматриваемой главы Кодекса существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле - продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.

Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма - не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.

Основу договоров социального найма составляют договоры, предметом которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомственном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).

В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых помещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государственных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установленного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещениями, изменения договора и его расторжения.

Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нормами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на основе решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав нанявшегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по общему правилу по договору социального найма, а также специальный порядок выселения из предоставленного служебного помещения.

В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частности, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодательства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использовалось такое понятие, как "договор найма жилого помещения". Однако к моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее понятие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в двучленном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико - технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той критикой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК <*>. Таким же образом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: "Заем и кредит". Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы договору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.

--------------------------------

<*> Как полагает В.Н. Литовкин, "особенность настоящей главы, в отличие от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). С. 24).

: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

* * *

В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был наем вещей (locatio conductio rei). Особенность последнего договора усматривалась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за определенную плату. И если вначале в римском праве речь шла только о движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непредоставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимателями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопоставляемое владению (possessio) право держания (ius detentio) <1>. Причем на того, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или повреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator ("поселившийся"). Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей <2>. К их числу относились главным образом "вольноотпущенники, клиенты, поэты" <3>. Один из предметов такого найма представлял собой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей <4>.

--------------------------------

<1> См.: Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1997. С. 525.

<2> См. об этом: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 361; Митюков К. Курс римского права. Киев, 1902. С. 281 - 283.

<3> См.: Дернбург Г. Указ. соч. С. 361.

<4> См.: Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. М., 1989. С. 154.

Применительно к такого рода найму постепенно складывался специальный режим в рамках того общего, который распространялся на имущественный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима состояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.

Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последовавшей продажи собственником - наймодателем переданной внаем вещи. Из двух возможных вариантов, которые впоследствии в германской доктрине были сведены к альтернативе "Kauf bricht Miete" или, напротив, "Kauf bricht nicht Miete", господствовал при обычном найме первый. Имеется в виду, что при описанной ситуации "купля ломала аренду": последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли - продажи здания будет заключен, то наймодатель - продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из договора найма <*>.

--------------------------------

<*> См.: Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 299.

В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седьмой Дигест титул VIII "О пользовании и проживании" содержал ряд специальных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помещения. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в источниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользование на год или пожизненно? Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранивший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанимателя права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: "Она одно с мужем" <*>.

--------------------------------

<*> См.: Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерского. М., 1984. С. 155 и сл.

За нанимателем безусловно признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время интересам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя.

Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по указанному основанию договора. Таким же должно было быть решение и тогда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна.

Весьма интересный вопрос был поставлен перед Альфеном: "Должен ли оплатить арендную плату тот, кто оставлял нанятое им жилое помещение по причине возникшей для него опасности?". На это последовал такой ответ: "Если имелась причина, в силу которой наниматель боялся наступления опасности, хотя бы ее в действительности не было, он не обязан вносить за помещение плату" <*>.

--------------------------------

<*> Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. С. 472. Напрашивается определенная аналогия с двумя делами, рассмотренными Сенатом в России много веков спустя. В одном из них (по делу В. Вургафта) было признано: "То обстоятельство, что был погром вокруг дома, в котором нанята квартира, не освобождает квартиранта, оставившего квартиру до истечения срока найма, от обязанности платить квартирную плату за все недожитое время, если судом не будет установлена БЕЗУСЛОВНАЯ НЕВОЗМОЖНОСТЬ (выделено нами. - М.Б.) пользоваться той квартирой, как предметом найма" (Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. СПб., 1911. С. 1155). Но уже спустя год в другом деле Сенат занял прямо противоположную позицию. Он посчитал, что в случае погрома даже при условии, что недвижимость и не пострадала, выехавший по этой причине наниматель от взыскания наемной платы должен быть освобожден. Приходится сожалеть, что позиция Сената в этом последнем деле была негативно воспринята Г.Ф. Шершеневичем, посчитавшим доводы Сената "довольно сомнительными" (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 521).

Действующие в настоящее время в разных странах гражданские кодексы регулируют отношения, связанные с договором жилищного найма, обычно в рамках договора имущественного найма (аренды). Это, однако, не исключает существования в странах различий в подходе законодателя к самому порядку регулирования жилищного найма. Соответственно с известной долей условности могут быть выделены три варианта структуры главы (отдела) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды).

При первом варианте специальных норм о договоре жилищного найма в кодексе немного и в большинстве своем речь идет о правилах, представляющих собой главным образом особые решения тех же самых вопросов, которые решают и нормы, общие для всех договоров имущественного найма, с тем, что отличаются они от этих последних главным образом содержанием. При втором варианте специальные нормы выделены из общих не только по характеру ответов, но и по кругу охватываемых вопросов. А это уже позволяет более полно отразить специфику рассматриваемого договора. Наконец, третий вариант отличает занимаемое специальными правилами место в главе (отделе) кодекса, посвященной договору имущественного найма (аренды). Если в кодексах второй группы соответствующие нормы рассеяны по всей главе, то в кодексах последней группы правила о договоре жилищного найма собраны в особый подраздел главы об имущественном найме. Это позволяет обеспечить не только более полную регламентацию рассматриваемых отношений, но и создать в известной мере замкнутый комплекс внутренне связанных между собой норм, обеспечив тем самым цельность регулирования соответствующих договоров.

Вместе с тем при всех трех вариантах содержащиеся в кодексах отдельные положения, посвященные договору жилищного найма, по общему правилу используются как нормативная база для принятия специальных законодательных актов.

Наиболее характерными для первого варианта можно считать Французский гражданский кодекс (ФГК) 1804 г., для второго - Германское гражданское уложение (ГГУ) 1896 г., а для третьего - Гражданский кодекс Квебека (ГКК), вступивший в силу 1 января 1994 г. Хронология принятия указанных актов представляет интерес уже потому, что отражает общую тенденцию к повышению социальной значимости соответствующего предмета регулирования, вызвавшей необходимость создания по возможности более широкого специального правового режима, для которого все же основой служат закрепленные в кодексах положения.

В ФГК глава, посвященная "найму вещей", состоит из трех специальных отделов, вне которых имеется лишь одна, генеральная статья. Она допускает наем любых вещей, как движимых, так и недвижимых. Из указанных трех отделов один содержит правила, общие для найма домов и сельскохозяйственных земель, другой - правила, которые относятся только к найму домов и движимости, а третий - такие же специальные правила относительно найма сельскохозяйственных земель. Среди общих норм, имеющих особое значение для договоров жилищного найма, выделяются нормы, посвященные обязанностям наймодателя предоставить вещь в состоянии, способном обеспечить возможность ее использования в целях, для которых она была передана, и в дальнейшем поддерживать вещь в таком же состоянии, обеспечивая нанимателю возможность свободно пользоваться вещью в продолжении всего времени действия договора. Кодекс отрицает личный характер рассматриваемого договора, в частности в том смысле, что ни смерть наймодателя, ни смерть нанимателя не должны влечь за собой прекращения договора.

К числу специальных норм, адресованных сторонам договора найма жилого помещения (дома), относятся, в частности, статьи ФГК, закрепляющие приоритет договора жилищного найма по отношению к договору купли - продажи при переходе жилого помещения к новому собственнику, а также охватывающие случаи, при которых осуществление ремонта возложено на нанимателя (за пределами этих случаев обязанность по ремонту жилого помещения несет наймодатель). Весьма принципиальное значение имеет положение, в силу которого при отсутствии возражений со стороны наймодателя договор признается продолженным на новый срок на указанных в нем первоначальных условиях.

ГГУ содержит в книге второй особую главу "Наем. Аренда". Подобно законодательству многих других стран в ней раздельно урегулированы вынесенные в название договоры, каждый из которых признан тем самым самостоятельной разновидностью договоров. Имеется в виду, что по договору найма наймодатель обязуется предоставить вещь за определенную плату во временное пользование, а по договору аренды - предоставить в возмездное временное пользование арендованный предмет с правом потребления доходов, извлекаемых при надлежащем ведении хозяйства. Часть главы, посвященной найму, охватывает наряду с общими такой же весьма широкий набор специальных норм, призванных регулировать отношения по найму жилых помещений. В них последовательно проявляется все та же тенденция преимущественной защиты интересов более слабого контрагента - нанимателя жилого помещения.

Прежде всего речь идет о прямо закрепленных в ГГУ гарантиях, предоставляемых именно этой стороне. Одна из них - общее правило, в силу которого признаются недействительными (ничтожными) какие бы то ни было соглашения, заключенные в ущерб нанимателю. Особо выделены среди них соглашения, направленные на исключение гарантий нанимателю, выражающихся в возможности возложения на наймодателя ответственности за недостатки сданной внаем вещи, о которых наймодатель, зная, умышленно умолчал; соглашения об уплате неустойки, возлагаемой на нанимателя, а также о предоставлении наймодателю права требовать расторжения договора по основаниям, не предусмотренным соответствующим параграфом Уложения. Подробно урегулирован вопрос и о порядке расторжения договора по требованию нанимателя. В ряду других предоставляемых нанимателю льгот и преимуществ могут быть указаны и такие: наниматель жилого помещения вправе во всех случаях возражать против требований наймодателя о прекращении или отказе от продления договора, если этим будут созданы для нанимателя или членов его семьи такие трудности, которые не могут быть оправданы даже с учетом правомерных интересов наймодателя.

Одной из внесенных впоследствии в Уложение новелл признано за наймодателем право расторгнуть договор найма жилого помещения только при наличии у него правомерного к этому интереса; притом установлен перечень обстоятельств, когда такой интерес считается наличествующим. Новеллой является и правило, которым введен особый режим для найма жилых помещений, предоставляемых нанимателю в связи со служебными отношениями, а также положения о "вступлении членов семьи в правоотношения найма" (условием для приобретения соответствующего статуса признано наряду с родством и свойством также ведение хозяйства совместно с нанимателем).

Гражданский кодекс Квебека включает единую гл. 4 "Наем", которая, как в ней прямо подчеркнуто, рассматривает слова "наем" и "аренда" в качестве синонимов, т.е. как выражающие одно и то же понятие. В главе наряду с тремя общими отделами (о природе найма, о правах и обязанностях, вытекающих из договора найма, а также о прекращении договора найма) выделен и четвертый, именуемый "Специальные правила о найме жилого помещения". О значении, которое законодатель придает именно этому отделу, можно судить по количеству статей в нем. В то время как вся глава включает 159 статей, на долю договора найма жилого помещения из них приходится 109 статей. Среди этих последних, помимо традиционных статей, посвященных сфере действия договора, наемной плате, праву на дальнейшее проживание (имеется в виду продление договора после срока, на который он был заключен, а также сохранение договора на случай продажи переданного внаем жилого помещения), выделены нормы об основаниях и порядке выселения нанимателя и особо - о расторжении договора по требованию одной из сторон. Установлены специальные правовые режимы для сдачи внаем образовательными учреждениями принадлежащего им помещения своим студентам, а также найма жилого помещения "с низкой наемной платой" (речь идет о найме, предполагающем субсидии со стороны городского жилищного общества). Из числа представляющих особый интерес можно выделить, например, нормы, закрепляющие обязанность наймодателя вручить нанимателю при заключении договора правила, определяющие порядок использования и содержания жилых помещений и мест общего пользования правительственные постановления, относящиеся к договору жилищного найма; признание недействительными соглашений, освобождающих наймодателя от ответственности за ущерб, причиненный не по его вине; возложение на наймодателя обязанностей уплатить штрафную неустойку на случай причинения нанимателю беспокойства, поддерживать помещение в состоянии, пригодном для проживания, в течение всего срока найма, и др.

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон применительно к определенным отношениям. В составе последних названы договоры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о "помещениях, нанятых для жилья и иных целей". В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан был использовать полученную вещь исключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно специально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения <*>.

--------------------------------

<*> См.: Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязательства. СПб., 1904. С. 154.

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жилого дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет наймодателя <*>. Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответственности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймодателем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

--------------------------------

<*> См.: Там же. С. 161.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализировалась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым признавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого помещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: "Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора" <*>. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необходимость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. "Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую" <**>.

--------------------------------

<*> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 590.

<**> Там же. С. 592.

Книга пятая проекта Гражданского уложения включила регулирование найма жилых помещений в общую главу об имущественном найме (гл. V). В этой главе оказалось и определенное число статей, адресованных непосредственно рассматриваемому виду найма. Например, с явным учетом исходившей от Г.Ф. Шершеневича и других ученых критики была включена статья, закрепившая за нанимателем, находящемся на государственной службе, право расторгнуть договор при получении им нового назначения. Появились специальные основания расторжения договора жилищного найма по инициативе нанимателя.

*   *   *

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду имущества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов <*>. За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" <**>. В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государства. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление общегосударственным органам), либо муниципализированы (переданы в управление местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из оборота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" <***>.

--------------------------------

<*> Имеется в виду Постановление Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса" (Собрание узаконений РСФСР. 1917. N 1. Ст. 14).

<**> Собрание узаконений РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.

<***> Собрание узаконений РСФСР. 1917. N 10. Ст. 154.

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их "социологизации" прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить Постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. "О жилищном моратории" <*>, которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору - наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

--------------------------------

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1919. N 1. Ст. 13.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пустующих годных помещений с целью вселения в них прежде всего бездомных граждан (согласно Постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса"). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилья среди трудящегося населения" <*> вводилось, в частности, нормирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

--------------------------------

<*> Собрание узаконений РСФСР. 1920. N 52. Ст. 924.

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии принять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расчеты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями <*>. Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных домов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактическим владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы "Имущественный наем". Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охватывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В частности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных ставках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

--------------------------------

<*> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Указ. соч. С. 19.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселения нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для расторжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охватывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства по сути стало Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" <*>. Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего коснулись жилищного фонда местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищный фонд - так называемый ведомственный.

--------------------------------

<*> Собрание законов СССР. 1937. N 69. Ст. 314. Особое значение имела ст. 23 Постановления. В ней было подчеркнуто, что "свободные жилые помещения в домах местных Советов предоставляются в пользование гражданам исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления коммунального отдела местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также в домах, арендованных ими, предоставляются в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций".

Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, соответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.

Среди других основополагающих для регулирования жилищных отношений правил следует особо выделить определение Постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно - санитарных норм (норм пользования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользовании гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась "излишками жилой площади". Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло "излишки". В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили наряду с имущественным наймом также "наем жилого помещения". Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Основами гражданского законодательства Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Однако в связи с изданием в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик <*> соответствующие главы Основ гражданского законодательства и ГК были сведены к одной статье. В ней содержалась, помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, также отсылка по вопросу об условиях заключения, изменения и расторжения договора к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР и другому законодательству РСФСР. Тем самым регулирование жилищных отношений оказалось за пределами Гражданского кодекса. Спустя два года вступил в силу Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г. <**> Этот Кодекс с изменениями и дополнениями сохраняет свое действие до сих пор.

--------------------------------

<*> Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст. 835.

<**> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

24 декабря 1992 г., как мы уже отмечали, принят Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики". В него были также внесены впоследствии определенные изменения и дополнения, главным образом связанные с принятием нового Гражданского кодекса РФ, имея в виду прежде всего его гл. 35 "Наем жилого помещения".

Вступление в силу действующего Гражданского кодекса не препятствовало развитию законодательства, регулирующего жилищные отношения. В частности, одобренная Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. <*> Государственная целевая программа "Жилище" получила дальнейшее развитие в Указе Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г., которым были утверждены Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище" <**>. Этот последний акт уделил большое внимание правовым аспектам нового этапа жилищной реформы, включая и те, которые непосредственно связаны с использованием договоров в соответствующей области отношений.

--------------------------------

<*> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 28. Ст. 2593.

<**> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1431.

В настоящее время проводится реформа жилищно - коммунального хозяйства, правовым основанием для которой служит Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. <*> Этим актом признано, что "ключевой проблемой нового этапа реформирования жилищно - коммунального хозяйства является совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационно - правовых форм". Тем самым учитываются последствия проведения приватизации в различных сферах, в том числе осуществленной на основе Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. <**> приватизации жилья. Указанная приватизация представляет собой бесплатную, осуществляемую на добровольной основе передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые ими жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. При этом в самом Законе от 4 июля 1991 г. подчеркивается, что "вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем".

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.

<**> Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова "обязуется предоставить..."). А в отношении возмездности также есть указание: "за плату". Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК <*>. А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.

--------------------------------

<*> С учетом этого обстоятельства Ю.К. Толстой предлагает свое определение договора социального найма, существенно отличающееся от того определения договора найма жилого помещения, которое включено в п. 1 ст. 671 ГК: "Соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг" (Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 30).

Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Другая особенность этого же договора выражается в том, что он заключается на основе ордера.

Третью особенность составляет сам субъектный состав договора. Имеется в виду выступление на соответствующей стороне самого нанимателя и членов его семьи.

Четвертой по счету особенностью договора социального найма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемых договоров признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище", утвержденных Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях предусмотрено, что "должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия". Необходимой гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным направлениям, обязанность органов местного самоуправления "ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма". Следует указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистам, перечень категорий которых и порядок такого предоставления устанавливаются Правительством РФ.

Все приведенные нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса - имеют в виду главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав государственного и муниципального фонда социального использования. Иначе говоря, речь идет о предмете именно договора социального найма.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно <*>. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.

--------------------------------

<*> Можно указать на то, что еще до принятия ГК РСФСР 1964 г. Ю.Г. Басин обратил внимание на то, что в "жилищных правоотношениях (при этом подразумевались именно те, которые стали опосредствоваться впоследствии договором социального найма. - М.Б.) возмездность, хотя и весьма распространенный, но не обязательный признак (безвозмездное предоставление жилых помещений по службе, специалистам в сельской местности, лицам, имеющим особые заслуги, и др.)" (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма - Ата, 1963. С. 18).

Примерно в то же время в связи с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, отделивших жилищный наем от найма имущественного, в комментарий к этому акту включили указание на такую особенность жилищного найма, как то, что "в отличие от определения договора имущественного найма (по ст. 53 Основ), ст. 57 того же акта предусматривала возможность такого договора без взимания с нанимателя платы" (Научно - практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. С.Н. Братуся, Е.А. Флейшиц. М., 1962. С. 236).

Можно обратить внимание на изданную спустя несколько десятков лет работу Г.И. Петрищевой и В.Г. Чубарова "Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилого фонда" (Свердловск, 1989. С. 43). Один из соавторов (В.Г. Чубаров) вслед за указанием, что договор жилищного найма является возмездным, двусторонним, бессрочным, счел необходимым обратить внимание на то, что "ст. 28 Основ гражданского законодательства и ст. 59 Жилищного кодекса предусматривают и бесплатное пользование жилым помещением" (там же. С. 43).

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они в конечном счете играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого в конечном счете наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.