|
|
— потребительские кооперативы,
созданные для удовлетворения жилищных и связанных с жилищными потребностей
членов кооператива путем объединения паевых взносов на приобретение (жилищный
кооператив ЖК) или строительство (жилищно-строительный кооператив ЖСК) жилого
дома(ов), обеспечения его эксплуатации и управления. Приобретение
кооперативом уже возведенного дома — нетипичный случай возникновения
кооперативных отношений в жилищной сфере, поэтому жилищные кооперативы не
получили широкого распространения в РФ. В соответствии с классификацией ГК жилищно-строительный
кооператив — потребительский кооператив. Его производственная функция,
реализуемая через строительство и последующую эксплуатацию дома, обусловлена
потребительской функцией ЖСК и является образующей в его деятельности.
Понятие жилищной кооперации в России было введено в 1918.
Жилищные кооперативы были отнесены к потребительским кооперативам, входили в
систему всероссийского объединения потребительских обществ. Однако различие
функций и организационных структур потребительских обществ и жилищных
кооперативов стало основанием для выделения последних в особый вид
кооперативов. В 1924 жилищная кооперация была обособлена как отдельный вид
кооперации и было предусмотрено создание двух форм кооперативных объединений
в жилищной сфере: жи- лищно-арендных кооперативных товариществ, использующих
муниципальные домовладения, предоставленные им внаем; рабочих и
общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ, призванных
возводить новые дома, восстанавливать разрушенные и достраивать незаконченные
жилые строения.
В 1937 жилищно-арендная кооперация была ликвидирована. В
последующем деятельность жилищных кооперативов регулировалась Основами
жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1961,
постановлениями Правительства, жилищными кодексами. К нормативным актам,
регулирующим деятельность ЖСК, относились примерные и типовые уставы
кооперативов, утверждаемые правительствами союзных республик. Так, ЖК РСФСР,
Примерный устав ЖСК 1965 жестко регламентировали вопросы членства,
организации и деятельности кооперативов, предоставления, изъятия и обмена
жилых помещений в ЖСК. Существовал разрешительный порядок создания ЖСК. В
члены ЖСК принимались только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных
условий. Жилые помещения в кооперативе являлись его собственностью. Площадь
жилого помещения, предоставляемого членам ЖСК, не должна была превышать
предельного размера жилой площади. Обмен жилого помещения, принад лежавшего
члену ЖСК, допускался только с согласия местного органа исполнительной
власти. Сдача внаем жилых помещений в домах ЖСК была возможна только с
согласия правления ЖСК.
В случае смерти члена ЖСК наследовалось не жилое
помещение, а паевой взнос, поэтому имели место случаи отказа в принятии в ЖСК
наследников умершего пайщика. После принятия Закона «О кооперации в СССР»
1988 примерные и типовые уставы утратили силу, ЖСК получили большую
самостоятельность в решении внутренних вопросов своей деятельности.
Отношения собственности в ЖСК были коренным образом
изменены Законом «О собственности в РСФСР» 1990, установившим, что член ЖСК,
полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в
пользование, приобретает право собственности на нее. Этим законом была также
установлена обязанность ЖСК принимать в число своих членов по заявлению
граждан, которые по договору с собственником или в качестве наследника
приобрели в собственность помещения в ЖСК. Норма о приобретении права
собственности после полного внесения паевого взноса была воспринята
действующим ГК РФ, но правило об обязательном приеме в члены ЖСК наследников
и иных вторичных собственников жилых помещений не нашло в нем отражения.
Однако отказ вторичному собственнику в приеме в члены ЖСК не может служить препятствием
в пользовании, распоряжении и владении жилым помещением в доме кооператива.
Деятельность ЖСК регулируется общими нормами ГК РФ, ЖК
РСФСР, в части, не противоречащей ГК РФ. Так, ст. 51, 116 ГК РФ установили
регистрационный порядок создания ЖСК вместо разрешительного, предусмотренного
ЖК РСФСР. Большинство вопросов деятельности ЖСК, условия пользования и
основания прекращения пользования жилыми помещениями, права и обязанности
члена ЖСК определяются в принимаемых его членами уставах. До полного внесения
паевого взноса член ЖСК имеет права и несет обязанности, вытекающие только из
его участия в ЖСК. Основные из них: право проживания совместно с членами
семьи в предоставленном жилом помещении, право на участие в управлении ЖСК,
обязанность уплаты паевых, текущих и дополнительных взносов на строительство,
эксплуатацию дома и управление ЖСК. После полного внесения паевого взноса у
членов ЖСК появляются права и обязанности, вытекающие из права собственности
на жилое помещение.
Специальный закон, регулирующий деятельность ЖСК,
отсутствует. Однако согласно Закону РФ «О потребительской кооперации
(потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (в редакции
Федерального закона 1997) этот закон не распространяется на
специализированные потребительские кооперативы, в т.ч. на ЖСК. Поэтому
поскольку п. 6 ст. 116 ГК РФ предусматривает регулирование правового
положения потребительских кооперативов законами о них, не исключена
возможность принятия о ЖСК отдельного закона.
|