ВЛАДЕЛЬЦУ ЗЕМЛИ

Формы государственной регистрации

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Например, согласно ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не требуется его государственной регистрации. Такой договор признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость (земельный участок) (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Предметом регистрации являются следующие виды прав на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Согласно ст. 12 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1)        акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2)        договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)        акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4)        свидетельства о праве на наследство;

5)        вступившие в законную силу судебные акты;

6)        акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7)        иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8)        иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Процедура государственной регистрации включает в себя следующие этапы.

Подача документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, с приложением документа об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы с целью установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, изменения, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

В результате правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Закон предусматривает возможность осуществления наряду с государственной регистрацией специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества. Подобного рода регистрация или учет могут производиться в целях осуществления государственного надзора над деятельностью отдельных групп предприятий, в том числе предприятий с участием иностранного капитала (например, иностранных банков), обеспечения мер, связанных с правоохранительными, санитарно-оздоровительными мероприятиями, сбором статистических данных и т.п.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В течение месяца государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан принять решение о государственной регистрации, либо о приостановлении, либо об отказе в регистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны либо сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Поскольку обычное основание возникновения права собственности на земельный участок - это постановление главы местной администрации о предоставлении земельного участка, то с таким заявлением должно обращаться лицо, которому предоставлен участок.