Банки. Банковское дело

Как вести дела с банками

Кредиты, денежные вклады, платежный оборот

Раздел: Бизнес, финансы

При финансировании строительства возникают сложности. Найти лучшее финансирование, когда вы только приступаете к проекту, представляется почти бесперспективным делом, и прежде всего в условиях нехватки собственных средств.

Решение, которое вы должны принять в данном случае, касается столь далеко идущих жизненных планов, что его нельзя сравнить ни с какими размышлениями о кредитах на что-либо иное. Вот почему финансирование строительства требует большой, тщательной подготовки и настоящего анализа рынка.

Если вы остановились на устраивающем вас проекте, начинается кропотливая черновая работа. Много времени и сил отнимет выбор подходящих кредитов и банков.

Часто финансирование строительства заключается в получении нескольких ссуд. Вполне вероятно, что вам придется вести переговоры с различными институтами. Во всяком случае вы должны обратиться в несколько банков. При этом для вас важно не столько поторговаться по поводу величины процентов и расходов по обслуживанию кредитов, сколько выяснить, какие из имеющихся источников средств вам вообще подходят.

Но при этом вам очень полезно одно обстоятельство: банки, сберегательные кассы, строительные сберкассы и прежде всего занимающиеся данной проблемой ипотечные банки содержат целый штаб соответствующих экспертов. Вы в состоянии получить у них подробные консультации о различных возможностях. И все это вас ни к чему не обязывает.

Чисто такие специализированные подразделения располагают брошюрами и наглядными пособиями. Таким образом, вы получите первое представление о разнообразии выбора. Я советую вам воспользоваться возможностями многочисленного аппарата кредитной отрасли для получения всесторонних консультаций. Чем глубже вы вникните в эту сложную область, тем надежнее будет ваше финансирование.

10.7.1. Собственный капитал

Прежде чем подумать над проблемами финансирования

строительства, вы должны усвоить максимум банковской мудрости: в реализацию своего проекта вам необходимо вложить собственный капитал. Это значит, что вы сами должны вложить столько собственного капитала, сколько необходимо для того, чтобы банк проявил готовность кредитовать вас на недостающую сумму.

Этой суммы может не хватать по разным причинам. Часто все зависит от объекта. Как правило, банки ожидают, что собственный капитал составит от 20 до 30% инвестируемой суммы. Следовательно, вы должны располагать достаточными средствами для осуществления мечты о собственном доме. Вы должны доказать банку наличие у вас собственных средств,

Другими словами, под залог вашего дома или вашей собственной квартиры банк дает вам ссуду, покрывающую от 70 до 80% расходов на строительство. Но стоимость проекта не должна быть завышена, а сам проект не должен отличаться излишней роскошью. В противном случае вы должны вкладывать в строительство больше собственных денег, банк же не финансирует необоснованных излишеств.

При оценке стоимости банк, как уже говорилось выше, всегда исходит лишь из предполагаемой реальной выручки от перепродажи — так называемой залоговой цены. Следовательно, он не учитывает всех сопутствующих расходов, таких как посреднические, комиссионные, нотариальные, оценочные сборы. Их вы должны авансировать из собственных средств.

Если же вы сумеете преподнести свою покупку как исключительную оказию, то банк или сберегательная касса, выдавшая вкладчику ссуду на приобретение жилья, в порядке исключения могут выдать вам кредит, покрывающий 90 или даже 100% цены покупки, например квартиры на правах собственности по случаю принудительной продажи с аукциона.

10.7.2. Посильная задолженность

Следующий пункт: ваши расходы, складывающиеся из уплаты процентов и погашения кредита, должны быть посильными для вас, то есть вы должны быть в состоянии покрыть их из ваших доходов. Следовательно, если вы не сможете доказать, что из доходов, получаемых в течение продолжительного времени, вы в состоянии оплачивать расходы не только на удовлетворение жизненных потребностей, но и на погашение всех долгов, связанных с приобретением жилья, то есть процентов, кредитов, сборов, побочных расходов, ремонтных работ и содержания в хорошем состоянии, то вам будет трудно получить кредит от банка.

Итак, оба требования кредитных учреждений тесно взаимосвязаны. Чем больше вы вложите собственного капитала, тем легче вам будет возвратить заемные средства, ведь их будет не так много.

Соблюдение таких «золотых правил» финансирования полностью отвечает вашим собственным интересам. Если вам придется постоянно изыскивать средства на поддержание своего жилья в приличном состоянии, то под угрозой окажется не только погашение кредита, но и ваш дом. Многочисленные примеры из прошлого дают наглядное тому подтверждение. Когда банки проявляли излишнее великодушие или некритическое отношение (подчас из-за недостаточной компетентности сотрудников), часто страдали и должники по ссудам.

Итак, предотвращайте неприятности. Выполняйте требования банков, чтобы ваш дом однажды не пошел с молотка. В сомнительных случаях банки ориентируются лучше. Они вычисляют ваши минимально необходимые расходы так: из вашего месячного дохода, не считая взносов в больничную кассу, вы как состоящий в браке и имеющий одного ребенка за вычетом всех платежей по финансированию строительства должны располагать еще по крайней мере двумя тысячами марок в месяц на повседневные расходы. От этого никуда не денешься.

Здесь не тот случай, когда можно обсуждать все ваши возможности. Я только могу дать несколько советов о том, как нужно поступать и на чем сосредоточить внимание. Составьте нижеследующий перечень расходов и финансирования, без которого банк не даст вам денег.