Банки. Банковское дело

Как вести дела с банками

Кредиты, денежные вклады, платежный оборот

Раздел: Бизнес, финансы

Я хорошо понимаю вас, если вы отклоните комплексное финансирование строительства, Но тогда вам не избежать того,  что  финансирование вашего строительства  будет складываться из обычных, классических финансовых блоков. А это требует некоторых усилий. И нет никакой уверенности в том, что расходов у вас будет меньше.

Однако ваше положение будет надежнее, если ш уже предприняли важные предварительные действия, например накопили сбережения на жилищное строительство или уже поддерживаете более тесные контакты с заимодателем.

Несущая конструкция здесь — жилищно-строительная ипотека, или ипотечная ссуда. Классическую ссуду на приобретение недвижимости вы получите в ипотечном банке. Она всегда устроит вас, если вы планируете финансирование на длительный срок и хотите, чтобы ваши ежемесячные платежи, складывающиеся из процентов и погашения ссуды, были как можно более низкими.

Если ваши текущие доходы не слишком велики, то, как правило, вы не сможете отказаться от ипотеки. Срок ипотечной ссуды с \с/о погашения составляет приблизительно 30 лет (в зависимости от процентной ставки — несколько больше или меньше). Это наиболее длительный срок, на который вы вообще можете взять ссуду.

Классическую ипотечную ссуду предлагают и в том случае, когда вы располагаете достаточно крупным собственным капиталом и обойдетесь единственной ссудой с первоклассным залогом.

10.9.1. Условия

Найти подходящую ссуду, и прежде всего ссуду с наиболее благоприятными условиями, сегодня не столь трудно, как прежде, Теперь фактический годовой процент существенно ниже. И все же фактический процент но ссуде — это еще, к сожалению, не все. Любое предложение скрывает различного рода дальнейшие расходы. Всего здесь можно насчитать от 25 до 30 разнообразных факторов, влияющих на размеры расходов. Следовательно, помимо фактического годового процента вы должны еще установить все возможные в вашем случае элементы расходов, прежде чем сможете принять окончательное решение.

Законодатели хотели с помощью фактического годового процента облегчить дилетанту понимание вопроса о цене ссуды. К сожалению, это удалось лишь частично.

В фактический годовой процент, согласно предписанию об указании цен, входят: номинальный процент; дизажио; операционные сборы; кредитная премия; комиссионные за посредничество; комиссионные за поручительство; перерасчеты процентных платежей и сумм погашения кредита; другие расходы, непосредственно связанные с ссудой.

Все же остальные расходы — фиксированные и, конечно, вероятные — остаются за бортом.

Вам остается только представить себе объем вероятных побочных расходов. Лишь таким путем вы сможете определить основу для принятия решения и предотвратить возможные неприятные сюрпризы.

Критически относиться к побочным расходам

К сожалению, ограниченный объем издания не позволяет остановиться на каждой статье накладных расходов. И все же всегда помните, что почти все эти накладные расходы являются предметом переговоров. Все эти более или менее прибыльные источники доходов банков (от расходов на предоставление кредита и сбора за оценку до возмещения за непредвиденные случаи) подлежат обсуждению. Чем крупнее ссуда, тем быстрее вам удастся решить в свою пользу один вопрос за другим или хотя бы облегчить их решение. Ваш главный аргумент: конкурент отказывается от взимания этих расходов.

Ипотечные банки постоянно приспосабливают свои процентные ставки к рыночному уровню. Следовательно, если уровень процентов на рынке капитала понижается, вы должны какое-то время подождать, пока банк не установит новые, более выгодные условия. При растущих процентах вы как можно быстрее должны обратиться в банк, где, возможно, сохранились еще прежние условия.

10.9.1.1.    Выбор дисконтной политики

Дальнейшей проблемой выбора той или иной ссуды является сопоставление разнообразных фактических годовых процентных ставок, зафиксированных на различные периоды. Получите дельные консультации по этому вопросу. На какой срок вы должны связать себя постоянной процентной ставкой? И вообще каковы тенденции в движении процента?

В принципе это просто: в фазе низкого процента предпоч-

тительнее процентная ставка на длительный срок; в фазе высокого — на короткий (в ожидании более благоприятной ситуации на рынке капитала).

Если, например, уровень процента ниже 7,50%, то его еле-  До 7,50%

дует зафиксировать в качестве процентной ставки на 30

лет. Тогда (если это позволяет рынок) вы будете спокойны

на все времена. Такие низкие ставки у нас были в 1961-м,

1967-м, 1977-1978-м, 1986—1987-м и вплоть до 1988-го, а

также в 1993 году.

Но если ставка явно поднимается выше 9-10%, то лучше   Свыше договориться о постоянном проценте на пять лет или еще   9-10% более короткий срок. При ставке до 8% вы можете уверенно соглашаться на 10-15 лет. Как говорилось выше, законодатель разрешает расторгнуть договор о ссуде не позднее, чем через 10 лет. Следовательно, в течение этого срока вы можете решить, сохранить ли прежнюю ссуду или взять новую, более дешевую.

10.9.1.2.   В защиту твердого процента

3 пользу долгосрочных договоров с твердым процентом говорит многое. Вы получаете не только прочную основу для расчетов. Бремя выплаты процентов не может внезапно возрасти. И через десять лет, если это позволит рынок, вы можете сделать ссуду дешевле.

Имейте также в виду, что через десять лет вы все еще будете должны банку около 85% своей ссуды, взятой сроком на 30 лет. Вам, следовательно, исключительно важно знать, что вас ожидает по истечении срока связанного процента.

Для вас имеет огромное значение зафиксировать твердую процентную ставку на длительный срок, если ситуация на рынке капитала благоприятствует этому. Не позволяйте консультанту, который не дает такого совета, убедить вас согласиться на более краткосрочные гарантии процента или даже на переменную ставку. Здесь многое зависит от банка. Коммерческие банки, прежде всего крупные, сберкассы и Народные банки сами большей частью не могут предложить гарантированный процент в течение более длительного срока, чем пять лет. В периоды низкой ставки это слишком короткий срок.

Переменные процентные ставки в финансировании строительства вообще представляются мне противоречивыми, а нередко и просто фатально ошибочными. Переменный процент, установленный «впредь до дальнейшего решения», скрывает (о чем свидетельствует и сама формулировка) подлинные расходы по ссуде и препятствует вам делать любые, хотя бы приблизительные, расчеты,

В таких случаях существуют два пути: 1) вы поручаете своему посреднику связаться с ипотечным банком, земельным банком, центральным банком объединения «Райфай-зен» или с Банком DG; 2) вы сами идете туда. Ведь посредничество стоит недешево. Если же вы проведете прямые переговоры с нужным партнером, это окажет на ваши дела лишь положительное воздействие.

При сравнении суммировать все выплаты по процентам

Во время консультаций всегда напоминайте, чтобы вам показали примерные расчеты. Просите подготовить для вас планы погашения, наиболее приближенные к вашему конкретному случаю. С помощью современной компьютерной техники банки быстро сделают такие подсчеты удобными для пользования. Сравните планы погашения нескольких банков с вашими заготовками по суммам и срокам. Суммируйте свою задолженность по выплате процентов за все годы и определите, сколько вы еще будете должны в конце срока связанного процента. Только таким образом вы сможете точно установить, чего вам в действительности будет стоить ваша ссуда.

10.9.1.3.   Дизажио

Ссуде с продлением срока погашения — нет

Сочетание процентной ставки с дизажио или дамнумом практикуется давно. Суммы, вычитаемой из вашей ссуды, вам не хватит при оплате вашей недвижимости, Следовательно, вам нужно увеличить величину ссуды на сумму дизажио. В общем, УТО выгоднее и дешевле, чем так называемая ссуда с продлением срока погашения.

Выплачивая дизажио, вы снижаете свой номинальный процент. Это означает: чем выше дизажио, тем ниже процент. Сопоставление различных вариантов дизажио без вспомогательных средств — сложное дело, требующее привлечения специалиста. Лучше всего разыщите действительный фактический процент в таблицах, которые вы можете найти в книжных магазинах.

Следовательно, дизажио следует путем расчетов распределить по времени, на которое установлена твердая ставка. Если банк сверх того начисляет и операционные расходы, то их нужно просто скинуть с курса выплаты Ак.

По налоговым соображениям банки постоянно рекомендуют дизажио. Как известно, тем самым вы уменьшаете свою процентную ставку и можете исключить дизажио как издержки из суммы обложения подоходным налогом. Однако этим вы лишь перекладываете подлежащий налогообложению доход в будущее.

Кроме того, дизажио может увеличить общие расходы по уплате процентов, тем самым возрастет и общая сумма налогов. Это происходит в случае, когда процентная ставка погашения остается неизменной, Итак, всегда просчитывайте несколько вариантов дизажио, ибо в большинстве случаев при дизажио позже выявляется более высокий остаточный долг, растут также расходы на оплату процентов. Ведь существует общее правило: чем ниже номинальная процентная ставка, тем ниже и суммы погашения, и наоборот. Единственное преимущество при дизажио состоит в основном в более низкой первоначальной сумме налогообложения.

Следовательно, не позволяйте банку уговорить себя дать согласие на дизажио, прежде чем сами не убедитесь в его действенности. Возможно, позже вы будете вынуждены увеличить суммы погашения,

В связи с этим я должен сослаться на новое положение в судопроизводстве. Если вы возвращаете ссуду или ее часть до истечения срока действия дизажио, то банк должен возместить вам неиспользованную долю дизажио как подлинную составную часть процентов. Срок давности требований о возмещении, возникших из практики реализации прежних договоров, составляет теперь 30 лет.

10.9.1.4.   Перерасчет процентов амортизационных платежей

Многие кредитные институты с трудом перешли к прямому учету платежей по погашению при расчете процентов по вашему долгу — но не все! Правда, в дискуссиях воздействие этого фактора на процентную ставку всегда преувеличивалось. Но по крайней мере здесь защитники потребителей настояли на своем.

Однако за что банки крепко держатся (и на чем зарабатывают), так это за ежемесячное и ежеквартальное начисление процентов на вашем счете. Это ведет к удорожанию вашей ссуды приблизительно на 0,3% (от 0,24 до 0,33%) в год. Таким образом, рост ваших расходов происходит во много раз быстрее, чем замедление начисления платежей в счет погашения. Доход от ценных бумаг вы также получаете позже. Попытайтесь, следовательно, осуществлять уплату процентов по возможное™ каждые квартал, полугодие или даже год.