Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Рента как условие экономического роста.

Основным источником богатства нашей страны является природная рента. Именно она формирует основные потоки дохода и на сегодняшний момент является одним из главных реальных источников роста экономики России.

Рента по своему происхождению принадлежит обществу, тем людям, которые живут на этой земле и создают государство. Она не создана теми, кто извлекает из нее доходы, поэтому рента должна распределяться на всех, а не на личное потребление отдельных людей, которые нашли способы ее присвоить.

Но тут возникает два вопроса:

! как выделить ренту, измерить ее величину;

! что с ней делать, после того как она будет получена?

Оценка ренты не отделима от механизма формирования рыночных цен. Измерить или оценить ее можно только в условиях рыночного оборота и свободной конкуренции за право доступа к природным ресурсам, к доходам, которые возникают от их эксплуатации. Тогда величина ренты будет определяться рыночными ценами получения прав на пользование природными ресурсами, а не назначаться по чьему-то произволу в виде тех или иных природно-ресурсных платежей.

Основным условием измерения ренты и, соответственно, ее получения в доход общества является рынок, причем рынок, основанный на механизмах свободного и равноправного доступа к правам на ресурсы.

Вторым условием ее измерения, но не простого измерения, а в определенных государственных целях, например, назначения ставок платежей, включая и земельные платежи, является механизм получения информации о ценах. Для этих целей необходим механизм слежения за рыночными ценами и получения их государственными структурами — мониторинг рыночных цен. Без такого мониторинга любые работы по назначению оценок природных ресурсов, включая и кадастровые оценки, бессмысленны. Обеспечить мониторинг рыночных цен может институт независимой оценки. Во всех странах такой институт существует. У нас он находится в начальной стадии формирования.

Основная проблема оценки величины ренты заключается в ее большой неопределенности, зависящей от цены. Эта проблема может быть снята созданием института договорных отношений, когда одним из условий договора является условие изменения платы в зависимости от изменения внутренних и внешних факторов (ценовых пропорций, инфраструктуры и т.д.). Создание такого договора — дело юридической техники, которая уже реально существует. Только в этом долгосрочном договоре может быть выявлена рыночная цена. Без этого соглашения не может быть оценки.

Оценив ренту, можно перейти к созданию механизма установления платежей на ее основе. Тут тоже не может быть однозначных решений. Способов установления платежей много и в каждом конкретном случае с каждым природным ресурсом надо создавать свои, приемлемые, но главное, прозрачные институциональные правила (цена на торгах, процент от рыночной стоимости, доля дохода и т.д.).

Введение рентных платежей на основные виды природных ресурсов — полезные ископаемые, лес, землю может помочь решить основные проблемы стратегического развития страны, включая «утечку» капитала за рубеж и снижение деловой активности путем постепенного «сдвига» налогооблагаемой базы от труда и капитала к природным ресурсам.

Для того чтобы сделать природную ренту реальным условием экономического роста, необходимо решить три вопроса:

! обеспечить преимущественно федеральную собственность на основные природные ресурсы, причем с созданием механизма эффективного осуществления государством полномочий собственника, включая охрану, эффективное управление и распоряжение;

! выработать правовые и организационные механизмы определения и изъятия природно-ресурсной ренты;

! разработать механизм постепенной замены налогов рентными платежами.

Для решения первого вопроса необходимо в законодательном порядке определить, что рента, или сверхприбыль от использования природных ресурсов, является общественным достоянием.

Решение второго вопроса связано с переходом от административных к договорным формам предоставления прав на использование природных ресурсов, разграничением собственности на природные ресурсы, предоставлением природных ресурсов в пользование преимущественно на торгах, распространением процедуры обязательной оценки рыночной стоимости прав на использование природных ресурсов, находящихся в государственной и муниципальной собственности при вовлечении их в сделку.

Решение третьего вопроса связано с обеспечением в законодательном порядке приоритета изъятия природно-ресурсной ренты перед налогообложением труда и капитала.

Действующая налоговая система тормозит развитие экономики. Следствием необоснованно высоких налогов на труд и капитал является уклонение от уплаты налогов, возникшая система взаимозачетов и массовая утечка капитала. Однако «косметические» меры, предпринимаемые Правительством Российской Федерации для изменения сложившейся ситуации с налогообложением, не могут коренным образом повлиять на ситуацию.

Нужно сократить обложение труда, уменьшить отчисления от прибыли, НДС, снизить, а в последующем и вообще отказаться от отчислений на социальные нужды и ряда других налогов. Тогда продукция отечественных предприятий будет намного дешевле, появятся стимулы к созданию новых рабочих мест, резко возрастет конкурентноспособность отечественных товаров. Недостающая же часть государственных расходов на общественные нужды стала бы в этом случае покрываться в основном за счет природно-ресурсной ренты, а также введения системы налогов, дополняющей рентные платежи, например, налога на недвижимое имущество, на сверхдоходы богатых граждан и т.п.

Поэтапное трансформирование налоговой системы в направлении к наиболее полному изъятию рентных платежей и за счет уменьшения налогового пресса на остальные факторы производства (труд и капитал) должны стать главным ориентиром при формировании экономического механизма ускорения экономического роста. Подобные сдвиги на практике уже происходят в ряде стран ЕЭС, прежде всего, в Скандинавских странах, а также в Германии, Великобритании, Италии. При этом поэтапный переход от налогов на труд и капитал к платежам за природные ресурсы и загрязнение природной среды многими зарубежными экономистами расценивается как «двойной дивиденд»: облегчаются условия для ускорения социально-экономического развития и одновременно увеличиваются вложения в оздоровление природной среды посредством рационализации всего процесса природопользования.

Изменение налоговой системы включает последовательное замещение доходов бюджетов разных уровней от налога на прибыль, личного подоходного налога, НДС, акцизов и т.д. доходами от налогообложения природных ресурсов; образование резервных фондов в вышестоящих бюджетах для обеспечения поддержки нижестоящих бюджетов на период перехода к новой системе налогообложения.

Механизм налогозамещения

Изменить существующую налоговую систему одномоментно невозможно. Решать эту проблему надо поэтапно. Для этого предлагается механизм налогозамещающих платежей, вводимых сначала в сфере природопользования. На первом этапе коренного изменения налоговой системы в целом предлагается перевести природопользо-вателей на договора концессии или аренды со специальным налоговым режимом. Тогда рента будет взиматься преимущественно за счет концессионной (арендной) платы, налоги же на природопользовате-лей будут либо исключены, либо значительно уменьшены.

Для установления платежей с целью изъятия природно-ресурс-ной ренты можно предложить ряд способов, основными из которых являются: 1) установление размера платежей на торгах, 2) установление размера платежей в процентах от рыночной стоимости природного объекта или права его использования, 3) определение расчетной величины ренты как разницы между рыночными ценами, нормативными издержками и прибылью предпринимателя.

Переход к рентным платежам по установленным на торгах ценам возможен уже сейчас, без какого-либо существенного изменения правового поля. Установление платежей в процентах от рыночной стоимости требует внесения весьма незначительных дополнений в

действующее законодательство, но по многим природным объектам рыночная цена отсутствует. Третий способ установления размеров рентных платежей следует применять как вспомогательный для первых двух, когда расчетным методом определяются, например, минимально допустимые и желательные для государства размеры платы.

Механизм перехода к налогозамещающей системе рентных платежей можно проиллюстрировать на примере разработки месторождений полезных ископаемых и новой концепции закона «О недрах». Государство, как собственник недр, является собственником горной ренты, которой оно должно рачительно распорядиться. Но, прежде всего, необходимо определить размер горной ренты, которая возникает на этапе добычи и реализации полезных ископаемых. При действующем механизме административного лицензирования в недропользование отдаются участки недр для целей разведки и добычи полезных ископаемых при отсутствии стоимостной оценки месторождений полезных ископаемых, без которой расчет ренты невозможен.

Вместо административных лицензий должны заключаться договора концессии на право добычи определенного количества полезных ископаемых на подготовленном к освоению месторождении при оптимальной технологии его эксплуатации с заданными годовыми уровнями добычи полезных ископаемых и предельно допустимыми капитальными и эксплуатационными затратами.

Стоимость права или плата за подписание договора концессии есть ни что иное как горная рента, определяемая как разница между выручкой (по рыночным ценам) от добытых полезных ископаемых и нормативными затратами, а также прибыли концессионера. Торги на право получения договора концессии для добычи полезных ископаемых выигрывает претендент, предложивший наибольшую сумму ренты.

В договоре концессии устанавливается порядок и размер выплаты ренты в виде разового платежа (бонуса) при подписании договора или наступлением определенных событий (выхода на заданный уровень годовой добычи и т.п.) и регулярных (ежемесячных или квартальных) платежей, не зависящих от уровня добычи.

Описанный выше механизм не требует каких-либо значительных изменений действующего законодательства. Достаточно принятия главы налогового кодекса по специальному налоговому режиму при исполнении договоров концессии.

Пути решения проблемы изъятия ренты в лесном секторе экономики те же, что и в недропользовании. Они заключаются в максимальном развитии конкурсных процедур передачи лесных ресурсов в пользование на основе договорных отношений. Лесные аукционы, которые уже хорошо зарекомендовали себя, должны быть внедрены во всех субъектах Российской Федерации.

Применительно к земле также существует много способов изъятия ренты в доход государства. Они заключаются либо в установлении земельных платежей в процентах от ее рыночной стоимости, либо в виде доли от дохода, определяемого по разнице в цене реализации продукции и нормативно установленными издержками, либо непосредственно на торгах при продаже свободных земельных участков или прав пользования ими.

Чтобы знать рыночную цену земли, нужен ее рынок. Но что такое рынок земли? Это не просто свободный оборот товара. А оборот, который ограничен строжайшими рамками. Нигде в мире земля не продается на условиях ее свободного, ни от кого независящего использования. Продается ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Ограничения, которые устанавливаются, имеют, прежде всего, социальный, нравственный, этический характер. Единственную цель, которую преследуют эти ограничения — защита системы ценностей, являющихся наиболее важными в глазах того сообщества, где эта земля продается. По сути, государство, устанавливая эти ограничения и диктуя жесткие условия землепользования, выступает в роли верховного (титульного) собственника земли как природного ресурса, наделяя отдельными правами всех остальных членов своего общества, исходя из приоритета общественных интересов, а не интересов отдельных лиц. Собственники земельных участков владеют, пользуются и распоряжаются ими, но на строго определенных обществом условиях, отдавая часть ренты в виде налогов в доход общества. Это всеобщий принцип, используемый во многих странах (Англия, Германия, США).

Долги в обмен на природу

Наличие крупнейших в мире площадей с малонарушенными естественными экосистемами и резервов ассимиляционного потенциала создают для России уникальные условия для сочетания внешних и внутренних источников роста доходов государства за счет развития и реализации на международном уровне механизма «обмена долгов на природу». Механизм заключается в том, что внешние долги государства погашаются его внутренними затратами на природоохранные мероприятия. Такой механизм уже используется в некоторых постсоциалистических и развивающихся странах, например, в Польше и Колумбии. Польша, в частности, покрывает за счет вложения своих средств в охрану природы 10% долга Финляндии и 1% долга Франции. Россия пока в таком механизме не участвует, хотя он мог бы способствовать финансовой поддержке региональных программ по сохранению природы, перепрофилированию предприятий, наносящих ущерб здоровью населения и уникальным природным объектам.

Механизм «долги в обмен на природу» имеет ряд выгод для России, наиболее значимыми из которых являются положительное воздействие на состояние окружающей среды, снижение бремени внешнего долга, устранение оттока капитала из страны и, наконец, возможность установления выгодных условий реструктуризации внешних долгов западным кредиторам. Таким образом, механизм «долги в обмен на природу» сокращает вынужденные неэффективные для социально-экономического развития страны расходы бюджета, что косвенно свидетельствует о росте реальных доходов государства.

Направления расходования рентных платежей.

На первом этапе перехода к рентному налогообложению постановка в качестве отдельной задачи вопроса обоснования направлений использования рентных платежей представляется неактуальной, так как трудно ожидать, что в результате этого перехода доходы бюджета превысят потенциальные расходы бюджета. Правильнее говорить о принципах построения расходной части бюджета, в которой значительно, но постепенно должны быть повышены расходы на заработную плату работникам бюджетной сферы, при этом особое внимание должно быть уделено таким секторам как образование, наука, медицина, охрана природной среды, средства массовой информации, причем не только в части заработной платы, но и в плане материально-технического обеспечения. Государство должно значительно увеличить уровень инвестиций в высокотехнологичные, наукоемкие сектора экономики, в которых в России имеются значительные заделы и высококвалифицированные кадры, научные школы. Наибольшее же внимание должно быть уделено развитию человеческого потенциала: духовного, культурного, образовательного, профессионального, а значит, развитию науки, культуры и системы образования.