Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости)

♦          Технические и прочие документы.

•          Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости).

•          Экспликация объекта недвижимости.

•          Поэтажный план объекта недвижимости.

•          Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости.

•          Бизнес-план развития объекта недвижимости.

•          Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.

Общая информация

♦          Общеэкономические источники.

•          Эксперт РА, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет (рейтинги, обзоры, прогнозы).

•          Компании АТОН, Тройка-Диалог (обзоры рынка капитала).

•          Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант.

•          Региональные печатные издания (бывает очень полезная информация).

•          Генеральные планы развития регионов, городов.

♦          Характеристика и сегментация рынка недвижимости.

•          Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах:

■          Российской Гильдии Риэлторов;

■          Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов;

■          Российского Общества Оценщиков;

■          Виртуального клуба риэлторов;

■          Виртуального клуба оценщиков;

■          Центра анализа рынков недвижимости;

■          Информационного портала «Русская недвижимость»;

■          P.R.E.S. — профессионального сервера недвижимости;

■          Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника;

■          Объединенного российского сервера недвижимости;

■          RE:VIEW Недвижимость (интернет-дайджест о рынке недвижимости).

•          Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость»,

интернет-журнал «Монолит», бюллетень RWay.

•          Обзоры управляющих компаний:

■          NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализации и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В);

■          ANGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Anghevelt-Research);

■          COLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимости);

■          PENNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточно краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка недвижимости).

Информационная база оценки недвижимости затратным подходом

♦          Оценка недвижимости с составлением сметы.

•          СНиПы (строительные нормы и правила).

•          ЕРЕРы (единые районные единичные расценки).

•          СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы).

•          ПВРы (показатели стоимости на виды работ).

•          Проекты и сметы отраслевых институтов.

В итоге получается: Локальные сметы — Объектные сметы — Сметы на монтаж оборудования — Сводный сметный расчет.

♦          Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости.

•          УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в различных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу капитальности здания и территориальные пояса застройки. Стоимость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года.

•          УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года.

•          УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зданий и сооружений). В ценах 1969 года.

•          УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года.

•          ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена стоимость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или

секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года.

! ТЭПы (технико-экономические показатели стоимости жилого и культурно-бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по которому данное здание было построено. В ценах 1984 г.

! Сборники Ко-Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объема — 1 куб. м. В ценах 1997 г.

#          Индексы стоимости строительства

! 1969 г.-1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г.

№ 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства». ! 1 9 8 4 г . ( 1 9 9 1 г . ; 1 9 9 7 г .) — текущий момент: Сборники Ко-Ин-вест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве).

#          Расчет физического износа.

! Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта

на здание или сооружение. ! Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать

в строительной компании). ! Таблицы расчета физического износа по элементам на основе

удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания

или сооружения (УПВС).

#          Оценка земельного участка.

! Данные региональных земельных комитетов по предложениям

на продажу и результатам торгов правами на земельные участки.

! Данные кадастровой оценки земельных участков — нормативная цена земли (Земельный кадастр).

! База данных бюллетеня RWay.

Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом

#          Данные о совершившихся сделках.

! Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлторы

намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам).

! Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недвижимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные информационные бюллетени).

#          Предложения на продажу.

! Базы    данных    риэлторских    агентств.    МИАН,    МИЭЛЬ,

МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

! Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY.

! Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.

! База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

#          Собственные базы данных оценщика.

! При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости ак

туальны примерно полгода.

Информационная база оценки недвижимости доходным подходом

#          Информация для расчета арендной ставки.

! Базы   данных   риэлторских   агентств   REN-TEK,   МИАН,

МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ-МЦБН.

! Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER.

! Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды.

! Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay.

! База данных ТРИГОН (предложения всех московских и подмосковных агентств недвижимости).

#          Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы не-

дозагрузки.

! Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компаний, отдельных аналитиков рынка недвижимости.

#          Информация для расчета эксплуатационных издержек.

! Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта

недвижимости. ! Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (компании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудование).

! Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний). #  Информация для построения коэффициента капитализации.

! Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и периодических изданий об аренде и продаже сходных объектов.

! Данные информационных агентств AK&M, Финмаркет, РосБизнесКонсалтинг, периодических изданий Ведомости, Коммерсант о размере доходности по государственным ценным бумагам.

! Данные технической и строительной документации о нормативном сроке жизни объекта недвижимости.