Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Понятие опционов возникло в теории и практике финансовых инвестиционных инструментов и относится к разделу производных ценных бумаг, которые включают опционы и фьючерсы.

Опционы — это ценные бумаги, дающие инвестору право купить или продать другие ценные бумаги или иные активы по специально оговоренной цене в течение определенного срока.

Фьючерсы — это имеющие юридическую силу контракты, в которых продавец берет на себя обязательство поставить финансовые или товарные активы по фиксированной цене в установленный срок, а покупатель контракта обязуется их приобрести на данных условиях.

В зависимости от поставленной инвестиционной цели различают несколько разновидностей опционов. Так, корпоративный сектор фондового рынка использует такие виды опционов, как «права» и «варранты».

«Права» — это краткосрочный опцион на покупку обыкновенных акций нового выпуска данного эмитента по курсу ниже текущего рыночного для сохранения определенной доли капитала при дополнительной эмиссии.

Ордер, или варрант, — это долгосрочный опцион на покупку обыкновенных акций по курсу, который на момент выпуска ордеров устанавливается выше рыночного; данный опцион сопровождает обычно эмиссию корпоративных облигаций.

Опционы «Пут» и «Колл» не связаны с эмитентами лежащих в их основе ценных бумаг и исполняются мэйкерами фондового рынка.

«Пут» — это опцион на продажу базового актива по фиксированному курсу до истечения оговоренного срока.

«Колл» — это опцион на покупку базового актива по фиксированному курсу до истечения установленного срока.

Опционы, являясь правом, а не обязательством, предоставляют инвестору возможность выбора и имеют ценность в условиях неопределенности. Стратегическое управление инвестициями требует оценки существующих и потенциальных возможностей инвестиционного инструмента, которые могут использоваться в процессе его существования или нахождения в инвестиционном портфеле.

Оценка эффективности опционов предполагает соизмерение степени снижения инвестиционного риска с затратами на приобретение опциона с учетом изменения рыночной цены базового инвестиционного инструмента.

Принятие инвестиционного решения в этом случае требует постановки и решения оптимизационных задач, рассмотрения различных стратегий управления риском с учетом ожидаемых изменений цен базовых активов.

В настоящее время теория опционов развивается в направлении реальных активов. Метод реальных опционов рассматривает методологию хеджирования портфелей, включающих не только ценные бумаги, но и инвестиционные проекты, предполагающие имущественные вложения в различные активы.

Реальные активы — это любые вещественные активы, такие, как драгоценные металлы и камни, стратегическое сырье, коллекционные предметы. Самостоятельным видом реальных активов выступает недвижимость или имущество в виде частных индивидуальных домов, пустующих и неосвоенных земельных участков, а также имущество, привязанное к земле и приносящее доход.

Метод реальных опционов отталкивается от понятия «опцион», означающего для инвестора возможность выбора при определении сценария получения дохода от инвестиционного инструмента с учетом формирования различных вариантов денежного потока во времени, вплоть до отказа от использования базового актива.

Модель реальных опционов предоставляет менеджерам возможность планирования и управления стратегическими инвестициями и представляет синтез оценки рыночной стоимости и принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности. Использование реальных опционов расширяет систему стратегических инструментов, выявляющих и оценивающих альтернативы на рынке недвижимости в частности. Так, модель реальных опционов объединяет методику проектного анализа и формирования корпоративной стратегии.

Реальные опционы используются при анализе бизнес-планов по инвестиционным проектам, предусматривающим вложения в реальные активы.

В зависимости от стратегии управления проектом и способа снижения риска реальные опционы классифицируют следующим образом.

Опционы на выход из проекта предусматривают возможность выйти из проекта и продать приобретенные для него активы, если проект окажется неэффективным или нереализуемым в связи с объемом требуемых капиталовложений.

Опционы на временную приостановку или отсрочку развития проекта предполагают консервацию проекта и прекращение его финансирования, с тем чтобы в нужный момент приступить к эксплуатации имущественного комплекса, сохранившего свои потребительские качества.

Опционы по расширению проекта предоставляют возможность увеличения масштаба выпуска продукции и оказания услуг, если это выгодно, и заключаются в том, чтобы инвестор мог оставить за собой исключительные права на производство, продажу либо использование созданного резерва производственной мощности.

Опционы на контрактацию сводятся к возможности заключить контракты на заранее определенных условиях, привлекать субподрядчиков, реализовывать крупные заказы.

Опционы на переключение предполагают возможность при необходимости перепрофилирования активов, которые приобретались или создавались собственными силами для конкретных целей.

Оценка реальных опционов обычно базируется на сравнении расчетных показателей чистой текущей стоимости проекта (NPV) с учетом заложенных в нем возможностей гибкого реагирования на изменяющиеся инвестиционные и другие условия и без предусмотрения в нем реального опциона.

Превышение показателя при наличии реального опциона и является мерой эффективности реального опциона. При оценке реальных опционов необходимо учитывать затраты, связанные с реализацией заложенного в проекте выбора.

Предложенная мера эффективности реального опциона в силу специфичности показателя NPV позволяет оценить прирост собственного капитала инвестора от реализации возможностей, заложенных в реальном опционе. В связи с тем, что при наличии реального опциона заложенные в проекте возможности имеют различную вероятность реализации, показатель NPV обычно оценивается как средневзвешенная величина, полученная по трем сценариям развития событий: оптимистическому, наиболее вероятному и пессимистическому.

Опцион определяется как право купить объект недвижимости по оговоренной заранее цене в течение оговоренного срока.

В зависимости от срока опциона и динамики изменения стоимости недвижимости на рынке стоимость права опциона может изменяться от нуля до разницы между рыночной стоимостью недвижимости и ценой опциона.

В случае наличия опциона положительная разница между рыночной стоимостью и ценой опциона обычно достается держателю опциона. Он также может продавать или переуступать право опциона другому лицу. Это чаще всего характерно для «активного» или «растущего» рынка, где в спекулятивных целях платится довольно большая премия за высокий левередж.

При проведении оценки объекта недвижимости, на который наложено право опциона, обычно определяют разницу между рыночной стоимостью недвижимости и ее контрактной ценой (ценой опциона).