Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1.         Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.

2.         Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3.         Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4.         По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5.         Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.

Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его среднее значение.

(100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656

ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта 25 000 × 4,656 = 116 402.

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:

1.         Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2.         Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

3.         Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4.         По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.

5.         Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам.

6.         Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.