Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Рента является ключевым понятием в оценке стоимости земли и любых природных ресурсов. Слово «рента» происходит от позднелатинского «rendita», означающего «отданная назад, возвращенная». В разных языках это слово имеет различное значение. Так в немецком языке словом «Rente» обозначается пенсия, в английском (rent) — арендная или квартирная плата, во французском (rente) — ежегодный доход, получаемый владельцем по облигациям государственных займов.

Общим смыслом для всех перечисленных значений является получение дохода, не связанного непосредственно с трудом. Словом «рента» обычно обозначается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Представление о ренте, как дополнительном доходе, возникающем при использовании земли в виде избытка между рыночной стоимость произведенного товара и затратами на его производство, было впервые введено Томасом Мальтусом и Давидом Рикардо и развито Йоханом Генрихом фон Тюненом.

Источник ренты Риккардо видел в плодородии почвы. Генри Джордж объяснял ренту как разницу между плодородием конкретного участка и участка с наименьшей продуктивностью.

Например, на одном участке земли можно вырастить 12 центнеров пшеницы, а на другом участке при прочих равных условиях и затратах труда и техники — 60 центнеров. После вычета из суммы от продажи пшеницы всех затрат и прибыли, считающейся нормальной для существующих условий производства, в первом случае образуется остаток, равный 100 рублям. Во втором случае образуется остаток равный 300 рублям. Разница между этими остатками и будет рентой, созданной собственно землей за счет лучших природных свойств второго земельного участка — климата, почвы и др.

Тюнен расширил и усовершенствовал понятие ренты Риккардо. Он установил зависимость получаемого избыточного дохода от доступности или местоположения земельного участка по отношению к местам сбыта продукции.

Согласно Тюнену, рента возникает на земельных участках, лучших по своему местоположению, в результате уменьшения транспортных издержек. Например, урожайность первого и второго участка одинакова, одинаковы и затраты на обработку этих участков. Но первый участок расположен ближе к рынкам сбыта, чем второй. Поэтому первый участок создает более высокую ренту, чем второй из-за меньших транспортных издержек по доставке продукции.

Применительно к земле и природным ресурсам, считается, что рента — эта та часть дохода, который образуется не собственным трудом предпринимателя, а благодаря природным свойствам самой земли или природного объекта. То есть, под рентой понимают сверхприбыль, возникающую при использовании лучших по качеству и местоположению любых природных объектов, неважно, будь то земля, лес или месторождение полезных ископаемых. Худшим считается объект при использовании которого сверхприбыль не возникает.

В экономике различают нормальную прибыль на капитал компании, которая должна облагаться единым для всех отраслей налогом и сверхприбыль, или дополнительный доход (ренту), который возникает в результате использования лучших по качеству и местоположению природных ресурсов.

Рента — эта та часть дохода, которая не заработана трудом людей, а предоставлена Природой. Поэтому рента — это некий элемент общего достояния общества и не может включаться в прибыль. Она должна изыматься и использоваться по тем или иным узаконенным правилам для нужд общества в целом. Налогом может облагаться только прибыль.

Величину ренты определяет исходное балансовое равенство:

С – З = Р + П, где: С — стоимость произведенного продукта, исчисленная по рыночной цене; З — затраты; Р — рента (доход собственника — общества); П — прибыль производителя (предпринимателя).

Но как выделить эту ренту, иначе говоря, как разность (С – 3) разделить на две составляющие, одна из которых есть прибыль производителя и принадлежит только ему, а вторая — рента, принадлежащая обществу в целом?

Ответ на этот вопрос по настоящему сложен. Его нет в классических трудах по политической экономии. Науке еще предстоит разработать соответствующую теорию. Предлагаемые механизмы расчета ренты по неким математическим моделям, в том числе, основанным на теории факторов производства, сводятся к вопросу определения предпринимательского дохода, который предлагается устанавливать или по норме отдачи на капитал или по доходу от альтернативных инвестиций, и величины издержек, необходимых для получения товарного продукта.

Но, как показывает жизнь, данные расчеты не всегда бывают верны, так как механизмы рынка, которые и определяют величину ренты, чаще всего связаны с той или иной конфликтной ситуацией, когда агенты оперируют с разного типа критериями, но имеют некоторые общие критерии или цели. Основным, а может быть и единственным механизмом самоорганизации любой сложной системы является рынок, то есть некоторая системная совокупность конкурирующих взаимодействий. Причем, конкурирующих по самым различным критериям.

Всякий раз, когда ответ на тот или иной вопрос не может быть получен с помощью того и иного логического алгоритма из некоторой систем начальных аксиом, мы вынуждены конструировать тот или иной алгоритм конфликтного или рыночного типа. Каждая такая конструкция вряд ли может быть единственно возможной. И одна из причин подобной неоднозначности состоит в том, что нам неизвестна полная система критериев, которые определяют отбор. Проблема выделения рентной составляющей из разности (С — З) вряд ли имеет стандартное решение, годное для всех случаев производственной деятельности, в которой задействован природный ресурс.

В некоторых простейших ситуациях выделение ренты может быть осуществлено через механизм торгов, например, аренды с соответствующим тендером, то есть механизмом «рыночного» типа.

Предположим, например, что открыто некое месторождение полезных ископаемых. Тогда государство объявляет торги. Плата, которая установится в результате этих торгов, и будет рентой. В этом случае понятие ренты совпадет с обычным «бытовым» значением этого слова, понимаемого как плата за чужую собственность.