Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определении показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка территории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; третий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйствам или отдельным участкам.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации основывается на определении продуктивности и затрат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оценочные затраты на производство сельскохозяйственных культур используются для расчетов цены производства валовой продукции, которая в свою очередь служит для расчета дифференциального расчетного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены производства.

Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных расчетных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рентным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок капитализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждого субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентного дохода принимается равной 12 рублям на 1 га.

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра от15.04.2002 № П/263)

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки территории лесного фонда:

! в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации;

! в среднем по лесхозам;

! по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации (12 руб. на 1 га). Далее годовой рентный доход капитализируется по ставке капитализации равной 0,02.

Продуктивность в денежном выражении определяется как произведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически сложившейся плате за лес.

Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах лесхозов определяется как капитализированный потенциальный доход от их использования. Потенциальный доход от участков, предназначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произведение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность лесов в натуральном выражении; плата за продажу леса на корню; оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы; цена производства древесины; норматив, учитывающий рентабельность производства и равный 1,07; количество лет в средневзвешенном обороте рубки; коэффициент капитализации.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337)

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений представляет собой описание математического алгоритма расчета показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с использованием специально разработанных программ.

Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяются два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировавшимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различные процедуры оценки, называемые технологическими линиями.

В первый класс объектов включаются поселения с численностью населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов относятся поселения с численностью населения менее 10000 человек.

Для первого класса объектов оценка проводится на основе обработки статистических данных, включающих цены сделки по объектам недвижимости.

Для второго класса объектов оценка проводится посредством применения поправочных коэффициентов к неким базовым значениям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип используется для условного переноса стоимости земли в аналогичных по численности и другим характеристикам поселениях с известными ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок мало, недостаточно или они отсутствуют.

В основе оценки первой группы объектов лежит определение стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего использования, отличающий рыночную стоимость от других видов стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в поселении делится на 14 видов использования, соответствующих определенному типу функционального использования территории.