Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Для иллюстрации процедуры оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий в условиях сформировавшегося земельного рынка рассмотрим пример составления стандартного отчета об оценке сельскохозяйственного имущества, подготовленного Американским обществом сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков1.

Отчет включает в себя следующие разделы. ! Краткий обзор фактов и заключений:

" Описание местности, региона.

" Описание собственности (земли).

" Описание собственности (улучшений).

" История — зона — налоги. ! Оценка стоимости затратным подходом. ! Оценка стоимости доходным подходом. ! Оценка стоимости сравнительным подходом. ! Согласование результатов и окончательная оценка. ! Допущения и ограничивающие условия. ! Заявление оценщика. ! Определение рыночной стоимости. ! Степень обследования. ! Юридическое описание. ! Карта района.

Копия отчета любезно предоставлена Т.А. Стрельниковой в составе материалов, полученных ею при прохождении стажировки в США по программе «Кредитование сельского хозяйства».

! Карта расположения фермы.

! Аэрофотоснимок.

! Карта почв и условные обозначения.

! Фотографии объекта.

Основной особенностью данного отчета, является то, что оценивается имущественный комплекс в целом — ферма. При этом земля и расположенные на ней здания и сооружения оцениваются отдельно, а земельные участки под сооружениями оцениваются как незастроенные.

При описании местности, обследуемого имущества рассматриваются следующие аспекты:

Описание региона и тенденции рынка (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! интенсивность сбыта продукции;

! покупательная способность;

! спрос;

! потребность.

Рейтинг собственности (оценивается по 4-м критериям: хорошее, удовлетворительное, плохое, не оценивается):

! месторасположение;

! качество почвы и продуктивность угодий;

! обустройство;

! рыночная привлекательность;

! рентабельность;

! общий рейтинг собственности.

Тенденции в сельском хозяйстве и других отраслях (оценивается по 3-м критериям: повышенное, стабильное, пониженное):

! население;

! занятость;

! стоимость;

! интенсивность продаж.

Наличие на рынке растениеводческих и животноводческих хозяйств (оценивается по 3-м критериям: недостаточное, сбалансированное, избыточное).

Основные товарные культуры (перечисляются основные товарные культуры: кукуруза, соевые бобы, свинина, птица, молочные продукты).

Отдельно рассматриваются вопросы собственности на землю, воду, полезные ископаемые.

При описании собственности выделяют такие качественные характеристики, как доступность, близость, наличие зон отчуждения, арендная привлекательность, совместимость строений, наличие воды для бытовых нужд и скота, наличие дренажа и внутренних дорог, опасность нанесения ущерба, ограничения прав собственности, качество почв климатические условия наличие удобств (водопровод, канализация, электричество, газ, телефон), расстояние до объектов социальной инфраструктуры (больницы, школы, рынка сбыта продукции, основного шоссе), основной способ использования земли (интенсивные культуры), основной товар, оцениваемые права собственности и цель (получение рыночной стоимости) и назначение оценки (получение ссуды под залог недвижимости).

Исходя из перечисленных аспектов делается вывод об наиболее оптимальном использовании сельскохозяйственного имущества. Считается, что таковым являются осуществимые и максимально продуктивные способы использования, отвечающие следующим критериям:

1.         Использование должно соответствовать правовым нормам (ферма расположена в аграрной зоне).

2.         Использование должно быть физически осуществимым (ограничений практически нет, и земля может быть использована для ведения сельского хозяйства или под застройку).

3.         Использование должно быть экономическая целесообразным (вся земля в данном районе используется для ведения сельского хозяйства; необустроенные участки используются для производства, главным образом, кукурузы и соевых бобов; существуют другие экономически целесообразные способы использования, способные приносить доход, но не способные обеспечить максимальную продуктивность).

4.         Использование должно быть максимально продуктивным.

Для данного примера считается, что других экономически целесообразных альтернатив производству кукурузы и соевых бобов с учетом льгот, предоставляемых в рамках соответствующих правительственных программ, в настоящее время не существует, и, что в настоящее время данный способ использования обеспечивает максимальную прибыль.

Соответственно, оптимальным способом использования необуст-роенного, как бы свободного участка является товарное производст-

во зерна и продукции растениеводства; оптимальным способом использования обустроенного «в его настоящем виде» участка — товарное производство зерна и молока на товарной молочной ферме.

При применении затратного подхода стоимость земли определяется методом сравнения продаж сельскохозяйственных угодий свободных от построек (необустроенных участков), а стоимость улучшений определяется в размере их восстановительной стоимости с учетом накопленного износа. В качестве улучшений рассматриваются дом, коровник, навес для скота, силосные башни, бункеры для зерна, навес для техники, постройки для откорма скота. Общая стоимость фермы определяется суммированием стоимости земли и улучшений.

Метод сравнения продаж для свободных сельскохозяйственных участков заключается в подборе сделок с объектами-аналогами и внесении в цены их продажи корректировок. Основными поправками, по которым осуществляются корректировки, являются:

! поправка на условия финансирования;

! поправка на время заключения сделки;

! поправка на распределение земли (структуру угодий);

! поправка на продуктивность посевных площадей;

! поправкой на интенсивность дренирования.

Продуктивность оценивается в индексах качества почв, установленных Службой охраны почв. В условиях России таким показателем может стать балл бонитета, определенный в процессе земельнооце-ночных работ1.

Если в качестве объекта оценки методом сравнения продаж выступает ферма в целом, то при подборе аналогов и внесении корректировок в цены сделок учитываются такие позиции как местоположение, размер фермы, состав улучшений (комплекс зданий).

Пример оценки сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж

Требуется оценить стоимость земли товарной фермы. Подобраны четыре участка-аналога с известными ценами сделок. Корректировки вносятся на распределение угодий и на их продуктивность.

В расчетах также учитывается доход от использования посевных площадей. Потом исчисляется общая сумма валового дохода от использования посевных площадей и всех сооружений, и из этой суммы вычитаются расходы. В состав расходов включаются следующие статьи: налог на недвижимость, страхование, эксплуатационные расходы, организация производства.

В качестве коэффициента капитализации используется норма капитализации большинства хозяйств аналогичного типа (молочных ферм). В отчете он принят в размере 6%. Данная норма рассчитывается как отношение чистого дохода к продажной цене хозяйства целиком, взятое в среднем по нескольким сделкам. При этом чистый доход определяется на основании валового дохода посредством применения коэффициента операционных расходов.

Пример определения стоимости товарной фермы доходным методом

Требуется оценить товарную ферму, специализирующуюся на откорме скота.

Источники дохода: сдача в аренду участков, сопоставимых с оцениваемым участком, сдача в аренду производственных помещений и других сооружений, доход от посевных площадей, доход от скотного двора и помещений для скота (из расчета на голову скота).

Определение нормы капитализации

Из приведенной выше таблицы определено, что норма капитализации большинства молочных хозяйств варьируется от 5% до 6%. Доли расходов во всех хозяйствах превышают 30%. Доля расходов на оцениваемой ферме составляет 35% и является средней по отношению к хозяйствам, представленным в таблице.

Расчет стоимости товарной фермы методом капитализации

Валовой доход:         $48145            или 100%

Расходы:         $17070            или 35,46%

Чистый доход:           $31075            или 64,54%

Cтоимость = Чистый доход/Норма капитализации = $31075/6,00% =

= $517917.

Оценка, полученная методом прямой капитализации, составляет $518000.