Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит теория факторов производства, согласно которой производственные факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе, образуют процесс производства, результатом которого является продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде заработной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринимательского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписываемым природным ресурсам, и определяющим величину их стоимостной оценки.

При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты:

! лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу используемого ресурса, например, один кубический метр древесины;

! земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу площади лесной земли, например, на 1 гектар.

Между земельной и лесной рентой существует следующее соотношение RL = f(r,Q), где RL — земельная рента, r — лесная рента, Q — запас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, величина земельной ренты, возникающей при использовании лесных земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гектаре растет 300 м3 древесины. Доход от продажи 1 м3 древесины составляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лесной земли составит $20 × 300 м3 = $ 600.

Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломатериалы, древесно-стружечные и древесно-волокнистые плиты, целлюлозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях переработки леса (технологической цепочки движения лесной продукции).

В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величиной. На практике, в отечественных условиях, из-за диспаритета цен на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной лесной продукции.

Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ресурсов может проводиться с использованием общих принципов оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом особенностей лесных земель.

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки лесных земель относятся:

! длительный производственный цикл создания спелого леса как товарного продукта — лес достигает возраста спелости через 40-120 лет после его посадки; ! определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий момент времени древостоя в оценке лесных земель — из-за уменьшения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса, который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренебрежительно мала по сравнению со стоимостью леса, который пригоден к рубке в настоящий момент времени; ! цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие с периодом оборота рубки (период за который лес достигает зрелости) — стоимость земли достигает максимального значения в момент рубки леса; ! зависимость стоимости древостоя от качественных характеристик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола, возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лесную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных качеств древесины; ! экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутствие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на три категории — доступные (доходы от заготовки превышают расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже расходов), недоступные (расходы превышают доходы от заготовки); ! многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование которых может носить конкурирующий характер — леса могут использоваться для разных целей одновременно (например, охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая выборочно) или только для одной из них (только вырубка леса, только организация отдыха или проведение охоты, только выполнение природоохранных функций); ! отсутствие оборота лесных земель на современном этапе развития рыночных отношений в России — продавать земли лесного фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и концессия. Основным отличием земельной ренты, получаемой при использовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лесных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки.

Лес имеет свойство на протяжении периода роста лесного насаждения до возраста спелости каждый год увеличивать свой запас в результате естественного прироста. После достижения определенного возраста лес может сохранять свои товарные свойства, но со временем они могут ухудшаться вследствие процессов старения и гибели перестойных старовозрастных насаждений. Соответственно цена

лесной земли определяется запасом леса в каждый год этого периода, а также качеством древесины. То есть, чем больше запас древесины в лесу и чем лучше качество этой древесины, тем выше цена на лесную продукцию. Качество древесины определяется диаметром ствола, породным составом лесных насаждений, другими характеристиками древесины. Например, в зависимости от размера диаметра стволов древесину делят на деловую и дровяную. Лесные породы делят на хвойные (ель, сосна, кедр и др.), мягколиственные (береза, осина и др.), твердолиственные (дуб, бук и др). Цены на деловую древесину значительно превышают цены на дровяную древесину. Цена твердо-лиственных пород деревьев выше цены мягколиственных пород деревьев. Соответственно чем выше цена на продукцию, которая может быть получена от растущего леса, тем выше его стоимость.

Так как плата за растущий лес (такие леса называют молодняками и приспевающими насаждениями) может быть получена только в будущем, то стоимость такого леса зависит не только от годового прироста древесины, но и от стоимости денег во времени и периода достижения максимального запаса древесины. То есть, стоимость леса зависит от ставки дисконтирования, по которой будущие стоимости приводятся к настоящим, и периода достижения лесом возраста зрелости или оборота рубки.

На рисунках 14—16 показаны соотношения между запасом леса на корню, корневой стоимостью леса в разном возрасте и стоимостью запаса леса на участке лесной земли.

В связи с длительностью периода получения лесного дохода при оценке лесных земель широко применяются технологии дисконтирования и компондирования. Компондирование доходов означает приведение их настоящей стоимости к будущему времени через норму прибыли на капитал. Считается, что будущая стоимость денег увеличивается относительно первоначальной суммы денег на величину соответствующую процентной ставке. Дисконтирование означает процесс обратный компонодированию и представляет собой приведение стоимости будущих доходов к настоящему моменту времени, то есть их уменьшение на процентную ставку.

Величина ставки дисконтирования зависит от экономических факторов и ожиданий инвесторов, осуществляющих вложения в лесные проекты. Из-за большой продолжительности периода воспроизводства леса и, соответственно ,инвестиций в лесное хозяйство, результаты оценки проявляют высокую чувствительность к изменению ставки дисконтирования. Чем на больший период времени отстоит доход, получаемый от леса, тем меньше его стоимость. При высоких ставках дисконтирования она может получить нулевую оценку. Ставки дисконтирования для лесохозяйственной деятельности определяются на основе преобладающей нормы прибыли, скорректированной на риск неполучения или снижения дохода. Если определяется инвестиционная стоимость лесных земель (стоимость, по которой данные земли могут быть приобретены при условии удовлетворения требований инвестора к доходности лесного проекта), то ставка дисконтирования может определяться исходя из ожиданий инвестора, внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Возможны различные варианты определения ставки дисконтирования, в том числе учитывающие различные сценарии использования лесных земель и соответственно различные риски получения доходов, основанные на прогнозах вероятности получения различных результатов.

Также как и при оценке недвижимости, ставки могут применяться в реальном и номинальном выражении. В ряде стран, традиционно занимающихся лесным хозяйством, например, Швеции, Канаде, эта деятельность считается надежной. Поэтому при оценке лесных земель используют низкие ставки дисконтирования в 2-5%.

После рубки, лес либо воспроизводится сам, либо его выращивают, но и в том и в другом случае это означает, что лесной доход может формироваться через определенные промежутки времени, соответствующие обороту рубки на протяжении бесконечного периода времени.

Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье-промысловых животных и т.д.

Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стоимости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вырубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сельскохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концессию участков лесного фонда.

Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оценке станут методы доходного подхода (капитализации земельной ренты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения продаж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подобных прав.

Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую очередь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель оказывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются:

! наличие транспортных путей и иной инфраструктуры, обеспечивающей процесс лесозаготовки;

! рынки сбыта лесной продукции;

! обеспеченность рабочей силой;

! средний эксплуатационный запас древесины на гектаре лесных

земель; ! породная структура насаждений, задаваемая долей отдельных

пород в общем запасе леса; ! средний объем хлыста;

! характер рельефа местности и состояние грунтов; ! расстояние доставки заготавливаемых лесоматериалов (хлыстов, сортаментов) до пункта конечного потребления или нижнего склада); ! соотношение объемов летней и зимней заготовки; ! рыночная цена единицы конечной продукции франко-поставщик, вырабатываемой из заготовленной древесины (круглых материалов); ! рыночная цена кубометра древесины франко-поставщик в структуре сортиментов, обусловленной породными и качественными характеристиками лесного фонда на участке, переданном в пользование. Данные факторы могут использоваться как элементы сравнения в случае появления возможности применения метода сравнения продаж к лесным землям, предназначенным для лесозаготовки, то есть в случае возникновения оборота лесных земель или прав на их использование.

В виду возможности многоцелевого использования лесных земель целесообразно их оценку проводить с учетом специфики образования дохода по каждому виду лесопользования. Для целей оценки лесные земли можно разделить на три основные категории:

! земли, предназначенные преимущественно для выращивания

и заготовки древесины; ! земли, предназначенные для видов лесопользования, не связанных с заготовкой древесины и исключающих ее в промышленных масштабах; ! земли с взаимодополняющими видами лесопользования.

Оценка лесных земель, предназначенные для выращивания и заготовки древесины

Исходя из разных возможностей получения дохода от заготовки древесины участки земель лесного фонда подразделяют на три группы:

1) земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, несомкнувшиеся лесные культуры и т.п.);

2)         лесные земли, занятые насаждениями, которые на момент оценки их стоимости не входят в категорию спелых и перестойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средневозрастными и приспевающими насаждениями;

3)         лесные земли, занятые спелыми и перестойными насаждениями.

Расчет стоимости первой группы участков — лесных земель, не покрытых лесом, если они будут использоваться для выращивания и заготовки древесины, определяется, как настоящая стоимость дохода от последующих рубок главного пользования (рубок в возрасте спелости)1, за вычетом затрат на лесовосстановление после каждого оборота рубки и капитализированных постоянных затрат на управление и охрану лесов лесами.

Для второй группы участков — лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости, стоимость участка, если он будет использоваться для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма настоящей стоимости насаждения, произрастающего на участке в момент рубки главного пользования за ми-

нусом затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования, и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки за минусом капитализированных постоянных затрат на управление, охрану и защиту лесов.

Для третьей группы участков — лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями, пригодными по экономическим соображениям к рубке главного пользования, стоимость участка, если он будет использоваться в дальнейшем для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма стоимости произрастающего на участке насаждения, пригодного в момент проведения оценки к рубке главного пользования за минусом капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов, затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки.

Поскольку насаждение, произрастающее на участке, пригодно к рубке в момент проведения оценки, то его стоимость равна произведению имеющегося эксплуатационного запаса древесины на лесную ренту, приносимую одним кубометром этого запаса.

Чистый доход от использования лесных земель в момент рубки главного пользования (земельная рента) определяется в два этапа.

На первом этапе определяется чистый доход, приходящийся на кубометр древесины на корню (лесная рента). На втором этапе определяется чистый доход, приходящийся на землю.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как лесной ренты, так и чистого дохода приходящегося на землю являются:

•          материальные издержки;

•          заработная плата;

•          транспортные расходы;

•          ремонт техники;

•          затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью;

•          проценты на инвестированный капитал;

•          создание резервов оборотного капитала;

•          прочие.

Процент на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) определяется на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Процент на заемный капитал определяется исходя из типичных условий кредитования.

Процент на инвестированный капитал определяется как средневзвешенное значение процента на собственный и заемный капитал.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

В экономическом отношении применение этих формул означает, что рыночная стоимость лесных земель, предназначенных для заготовки древесины, определяется исключительно стоимостью, растущего на них леса. Величина дохода, который может быть получен от

второй и последующих рубок, оказывается пренебрежительно мала после применения дисконтирования за период в 80 лет. За участок, на котором произрастает молодняк, который можно будет срубить через 80-90 лет ни один покупатель не будет готов заплатить ничего кроме, может быть, символической суммы. В этом заключается специфика использования лесных земель и ее отличие от других видов использования земли. Дело в том, что сельскохозяйственная земля, городская земля и даже лесная земля, передаваемая для ведения охотничьего хозяйства или рекреации, не теряет своей полезности и, следовательно, стоимости, в результате сбора урожая или производства услуг, продукции, поскольку капитал заключен в самой земле или земле и зданиях, которые в виде «урожая» не собираются. В случае с лесными землями ситуация иная. Тот участок, на котором древесина заготовлена в этом году, сразу теряет свою стоимость на 90% и более, поскольку капитал был почти полностью заключен в срубленной древесине в отличие от колосьев пшеницы, урожай которых собирают каждый год.