Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Цели оценки недр и основные объекты оценки

Цели оценки

Оценка стоимости недр, включая оценку месторождений полезных ископаемых и содержащегося в них минерального сырья, становится такой же важной задачей, как и оценка бизнеса и недвижимости. Это связано с тем огромным значением горного сектора для развития экономики страны и ее природноресурсной ориентацией. Минеральное сырье в недрах является главной составляющей национального богатства России, ее основным капиталом и источником прибыли в масштабах всей страны.

Основным источников формирования доходов в горном секторе является горная рента. Горная рента представляет сверхдоход или избыточный доход, который образуется при добыче полезных ископаемых после оплаты труда, капитала и получения прибыли предпринимателя, определяемой наиболее типичным уровнем нормы отдачи на инвестиции в данном секторе экономики. Горная рента, также как и земельная, по своему происхождению принадлежит обществу. Полезные ископаемые не созданы людьми. Часть горной ренты поступает в доход государства, часть остается у предпринимателей, осуществляющих добычу полезных ископаемых. В разных странах существуют разные механизмы распределения горной ренты между государством и недропользователями. Но вне зависимости от существующей формы собственности на недра они направлены на получение государством части ренты, образующейся в горном секторе. С этих позиций и происходит оценка недр — оценка для целей государственного регулирования недропользования и оценка для целей определения потенциальных выгод частных инвесторов и предпринимателей.

На государственном уровне оценка недр проводится в целях:

! определения ценности минерально-сырьевого потенциала России и субъектов Российской Федерации для обоснования стратегии лицензирования;

! выявления наиболее богатых районов перспективной территории для выделения новых лицензионных участков;

! определения ценности ресурсного потенциала лицензионных участков;

! определения размера платежей за недропользование, включая продажу прав на добычу полезных ископаемых;

! определения принципов разделения участков недр на группы, имеющие федеральное и местное значение;

! определения рентабельности вовлечения в промышленный оборот тех или иных групп сырьевых ресурсов;

! оценки эффективности инвестиционных проектов и финансово-экономических показателей освоения месторождений полезных ископаемых.

Для частных инвесторов оценка необходима для определения инвестиционной привлекательности месторождений, определения эффективности инвестиционных проектов, связанных с их освоением и котировкой стоимости акций добывающих предприятий.

Объекты оценки

Объектами оценки могут выступать месторождения полезных ископаемых, запасы минерального сырья в недрах и его истощение, имущественные права на недра, оборот которых допускается.

Стоимостной оценке подлежат все объекты государственного фонда недр, вовлеченные в государственное регулирование отношений недропользования и учитываемые при решении задач развития минерально-сырьевой базы.

В состав объектов государственного фонда недр, подлежащих оценке, входят:

а)         объекты перспективных и прогнозных ресурсов;

б)         месторождения нераспределенного (в т.ч. резервного) фонда

недр;

в)         объекты, включаемые в программы лицензирования;

г)         объекты распределенного фонда недр.

Основными видами полезных ископаемых, являются запасы топливно-энергетических ресурсов — угля, нефти, газа, урановой руды; залежи различного рода металлов, неметаллических руд, сырья для производства строительных материалов — песка, гравия, глины и других общераспространенных полезных ископаемых, запасы подземных вод. Запасы минеральных ресурсов сосредоточены в недрах Земли, используемых в целях добычи полезных ископаемых.

Под запасами полезных ископаемых понимается количество полезных ископаемых в недрах, определенных в ходе геологоразведочных работ или в процессе разработки месторождения. Запасы полезных ископаемых подразделяются на геологические и извлекаемые.

Геологическими запасами считается установленное и оцененное общее количество полезных ископаемых, находящееся в недрах.

К извлекаемым запасам относится только та часть запасов, извлечение которой из недр на дату подсчета запасов является возможным и экономически выгодным при существующих ценах на минеральное сырье, технологиях работ и соблюдения требований по охране недр и окружающей среды.

По степени изученности разведанные ресурсы полезных ископаемых разделяют на:

! разведанные запасы — категории А, В, С1;

! предварительно оцененные запасы — категория С2;

! прогнозные ресурсы — категории Р1, Р2, Р3 для твердых полезных ископаемых и С3, Д1, Д2, для жидких и газообразных полезных ископаемых.

К категории А относятся детально разведанные месторождения с точно определенными границами залегания, типом, формой и размером залежи, а также основных особенностей залежи, от которых зависят условия ее разработки, например, режим работы и продуктивность скважины, пластовые давления и дебит нефти, газа и т.д. То есть, к категории А относятся подготовленные к эксплуатации месторождения.

К категории В относятся месторождения с примерно определенными границами залегания, степень изученности которых достаточна для составления проекта разработки месторождения (залежи).

К категории С1 относятся разведанные в общих чертах месторождения. Считается, что степень изученности месторождений с запасами категории С1 достаточна для составления технологической схемы разработки месторождения нефти или проекта опытно-промышленной разработки месторождения газа.

К категории С2 относятся месторождения с запасами минерального сырья, наличие которых обосновано данными геологических и геофизических исследований и предварительно оцененные по единичным пробам и образцам.

Оценки запасов категории С2 используются для определения перспектив месторождения и планирования геологоразведочных работ, геолого-промысловых исследований и частично при составлении проектных документов для разработки залежи.

К категории С3 относятся перспективные ресурсы нефти и газа. Оценки запасов категории С3 используются для планирования поисковых и разведочных работ.

Количественная оценка других категорий полезных ископаемых (категории Р1, Р2, Р3 Д1, Д2) производится по предположительным параметрам на основе общих геологических представлений по аналогии с другими более изученными месторождениями и регионами.

Все запасы полезных ископаемых делятся на балансовые и забалансовые. К балансовым запасам относятся запасы полезных ископаемых категорий А, В и С1. Остальные категории включаются в состав забалансовых запасов. Соотношение балансовых и забалансовых запасов является критерием подготовленности месторождения к промышленной эксплуатации. Так, например, для месторождений нефти и газа соотношение балансовых и забалансовых запасов должно составлять 80% и 20%.

Недра

К недрам относятся пространство, расположенное ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра, рассматриваемые как пространство, также могут использоваться в целях не связанных с добычей полезных ископаемых, например, для размещения различного рода объектов, создания подземных хранилищ нефти, газа, прокладки подземных транспортных линий и т.д.

Для пространственного определения границ месторождений при их эксплуатации в составе недр выделяются горные отводы.

Горным отводом называется участок недр в виде геометризиро-ванного (имеющего размеры по длине, высоте и ширине) блока недр, предоставляемого пользователю для осуществления добычи заключенных в нем полезных ископаемых. Границы горного отвода устанавливаются по пространственным контурам месторождения полезных ископаемых, положению участка строительства с учетом других факторов, влияющих на состояние недр и земной поверхности.

Одновременно с горным отводом осуществляется земельный отвод, оконтуривающий границы земельного участка, необходимого для размещения горного производства и добычи полезного ископаемого.

Участки недр как недвижимое имущество

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации участки недр относятся к недвижимому имуществу и рассматриваются как объекты недвижимости.

Для использования недр и добычи полезных ископаемых применяется специальное оборудование (врубмашины, буровые вышки и т.д.), строятся специальные сооружения (например, шахты, штольни, и т.д.). Данные сооружения обычно является принадлежностью недр и практически не поддаются физическому отчуждению от них. Такое имущество носит название горное. Под горным имуществом понимается имущество, необходимое для осуществления деятельности пользования участком недр, в том числе: объекты обустройства в границах лицензионного участка.

Недра как истощаемые активы

В развиваемой на Западе методологии оценки природных ресурсов запасы минерального сырья рассматриваются в качестве активов, которые необходимо учитывать и при определении рыночной стоимости конкретных месторождений и при определении национального богатства страны в составе природного капитала. Из-за трудности прямого соотнесения активов типа зданий машин и оборудования с активами типа запасов минерального сырья данный термин пока еще не нашел отражения в Международных стандартах оценки. Вместе с тем данный подход к минеральным ресурсам имеет место в научной литературе, разрабатываются методы, позволяющие учесть не только стоимость подобного рода активов, но и их амортизацию в масштабах стран для внесения корректировок в национальные счета. Так, например, Элом Серафи и другими специалистами Всемирного банка предложен метод определения фактора истощения в зависимости от отрезка времени вероятного использования минеральных ресурсов