Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Оценка болот методом замещения

Для иллюстрации применения данного метода рассмотрим пример оценки стоимости косвенного использования болот Московской области по затратам на их замещение.

Стоимость косвенного использования болот оценивается по их фильтрующей способности, сравниваемой с промышленной установкой очистки воды.

Поглотительная способность болот составляет в среднем 500 кг/га/год.

Поверхностные воды содержат 15 мг/л взвешенных частиц, а в верховых болотах их содержание составляет около 5 мг/л. Соответственно болота отчищают 10 мг/л (15 мг/л – 5мг/л = 10 мг/л).

Производительность болот можно определить следующим образом:

500кг/га/год= 500 × 106 мг/га/год, 500 × 106 мг/га/год : 10 мг/л = 50 × 106л/га/год или 50 × 103 м3

Это означает, что в пересчете на год 1 га болот очищает 50000 м3 воды.

Одна очистная установка пропускает через себя 1500 м3 воды в сутки (50-70 м3 в час при 2-3 рабочих сменах). То есть, годовая производительность очистной установки равна 1500 м3 × 365 = 547500 м3.

Из этого следует, что 1 очистная установка заменяет 547500 м3 : : 50000 м3 = 11 га болот.

Цена одной установки в среднем составляет $ 50 тыс. Следовательно, существование 11 га болот эквивалентно одной очистной установке и соответственно экономят $50 тыс. Отсюда стоимость косвенного использования болот в расчете на 1 га составляет: $50000 : 11га = $4545/га.

Оценка восстановительной стоимости редких видов животных

Метод основан на определении затрат, которые необходимы для восстановления (численности) или искусственного воспроизводства редких видов животных. В терминах оценки недвижимости показатели, полученные на основе этого метода, соответствуют стоимости замещения или восстановительной стоимости. Применение метода позволяет получать стоимостные оценки биологических объектов, не поддающихся, на первый взгляд, денежному измерению, например редких и исчезающих видов животных, городской растительности, почвенного слоя.

Оценка биологических ресурсов методом восстановительных затрат означает, что цена биологических ресурсов определяется условными капитализированными затратами на создание их искусственных аналогов в том же объеме и с тем же набором потребительских свойств, что и оцениваемый природный объект. То есть, оценка биологических ресурсов данным методом проводится через измерение затрат, необходимых для возмещения исчезновения данных ресурсов из использования. При данном подходе применяется принцип условного замещения одних ресурсов (естественных) другими (искусственными).

Тот факт, что восстановленный или воссозданный объект в реальности не будет в точности идентичен оцениваемому объекту, не имеет существенного значения, так как речь идет об его условном замещении, точно также, как и при оценке конкретных зданий и сооружений. То есть, для получения стоимостных параметров применяется прием моделирования цены общественного признания необходимости сохранения того или иного природного объекта. Оценки объектов живой природы, проведенные методом воспроизводственных затрат, можно рассматривать в качестве нижнего предела стоимости.

Методика оценки состоит в следующем. На первом этапе определяется пороговая численность животных, отнесенных к редкому виду. Под пороговой численностью понимается численность, достаточная для выхода вида из категории редкого или исчезающего. Далее определяются капитализированные затраты на искусственное разведение или содержание животных данного вида в неволе. Полученные значения затрат умножаются на пороговую численность особей для определения суммарных затрат, необходимых для восстановления или сохранения популяции вида в природе. Применяя данный прием, мы моделируем предстоящие расходы общества на полное восстановление оцениваемого вида. Далее, значения суммарных капитализированных затрат относятся на фактическую численность особей данного вида в природе для определения стоимости каждой особи. Оценки редких видов животных, проведенные предлагаемым методом по своему содержанию являются оценками экономии капитала и других затрат общества, обусловленной существованием или наличием в природе конкретного количества животных.

Оценка растительности

Оценка лесных и других растительных ресурсов, не имеющих товарного потребления и выполняющих преимущественно рекреационные экологические функции, также может проводиться по затратам на их искусственное воспроизведение. Здесь возможно применение нескольких способов расчета:

! оценка проводится по стоимости закладки и выращивания лесных насаждений определенного породного состава и возраста;

! оценка проводится по стоимости выращивания каждого отдельного дерева.

Для оценки лесных и парковых территорий первым способом предлагается метод прямого счета всех видов затрат, включая текущие затраты по выращиванию и уходу за парками и лесопарками, по искусственному созданию зеленых насаждений данного породного и возрастного состава заново. То есть, для их оценки используется затратный метод в классическом виде, основанный на принципе условного замещения оцениваемого объекта равноценным ему.

Основным отличием от затратного метода, применяемого для оценки строений является необходимость учета в структуре затрат постоянных вложений в зеленые насаждения, осуществляемые при ежегодном уходе за ними. Это достигается приемом суммирования всех видов ежегодных затрат, связанных с уходом за зелеными насаждениями на протяжении их жизненного цикла.

Оценка восстановительной стоимости единичных экземпляров растительности производится аналогичным образом по затратам, связанным с приобретением посадочного материала, производством работ по посадке и ежегодными затратами по уходу за деревьями или кустарниками.

Восстановительная стоимость древесно-кустарниковой растительности определяется по преобладающим видам в расчете на 1 дерево, кустарник; 1 погонный метр кустарниковой растительности в живой изгороди, 1 кв. метр газона или цветника.

Единовременные затраты определяются суммированием затрат на приобретение посадочного материала, растительного грунта, затрат по очистке и планировке территории, создания дренажа, посадке деревьев и кустарников, накладных расходов и плановой прибыли. При оценке парков и других объектов озеленения в состав единовременных затрат также включаются затраты по подготовке проектной документации.

3e = (3n + 3г + 3м + 3П + 3Д) ×kн×kn + 3пр + 3mp , где: Зе — единовременные затраты по посадке деревьев и кустарников, созданию газонов и цветников; Зп — стоимость посадочного материала; Зг — стоимость растительного грунта; ЗП — оплата работ по посадке деревьев, кустарников; Зм — подготовка территории (вывоз мусора и планировка территории); ЗД — стоимость дренажа и подготовки ям; kн — накладные расходы; kп — норма прибыли; Зпр — затраты по проектированию парков (применяются при оценке объектов озеленения); Зтр — транспортные расходы. Перечень возможных затрат остается открытым, так как возможны и другие виды затрат.