Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

К методам учета экологических факторов в управлении недвижимостью относится расчет и установление земельных платежей отражающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых соответствующими землями.

В качестве иллюстрации учета экологического фактора в принятии решений, связанных с управлением недвижимостью; приведем пример повышения ставок арендной платы за землю, на величину, обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли. Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на величину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеленых насаждений.

При дифференциации ставок арендной платы за землю на озелененных территориях исходили из следующих предположений:

1.         Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных участков.

2.         Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территориях, занятых зелеными насаждениями (парками, лесопарками), пропорционально их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, соответствующая этому повышению должна использоваться на цели связанные с охраной и воспроизводством зеленых насаждений.

На первом этапе работ была определена стоимость земельных участков в разрезе территориально оценочных зон методом капитализации применяемых в них ставок арендной платы без учета категорий арендаторов. В качестве периода капитализации использовался срок долгосрочной аренды на территории г. Москвы — 49 лет.

Далее была установлена зависимость между капитализированной стоимостью земельных участков и рыночной стоимостью продажи прав долгосрочной аренды, определены факторы, влияющие на стоимость земли в городе.

Следующим этапом стало количественное измерение такого фактора, как наличие зеленых насаждений на территории Москвы. В качестве количественного показателя была принята доля площади территориально-экономической оценочной зоны, занятая зелеными насаждениями

Далее было построено уравнение регрессии, позволяющее выделить в рыночной стоимости земли долю, приходящуюся на зеленые насаждения, а также рассчитана величина этой доли для каждой оценочной зоны

Было установлено, что «стоимостной вклад» природной компоненты в цены продажи прав долгосрочной аренды и соответственно в рыночную ставку арендной платы в среднем по городу составляет 7–10%.

Стоимость земли, рассчитанная методом капитализации ставок арендной платы, установленных Правительством Москвы, оказалась в 4–8,5 раз ниже по сравнению с ценами продажи прав долгосрочной аренды. Это означало, что величина дополнительной арендной платы за земельные участки, расположенные на озелененных территориях может быть определена как некая доля от разницы между рыночной стоимостью земли и капитализированной арендной платой за земли, занятые зелеными насаждениями, преобразованная затем в годовой платеж, обеспечивающий через 49 лет накопление данной разницы. То есть, величина этой доли должна соответствовать «стоимостному вкладу» зеленых насаждений в разницу между «рыночной» ставкой арендной платы (платой, обеспечивающей через 49 лет накопление суммы, равной рыночной стоимости земли) и ставкой арендной платы, установленной Правительством Москвы, по территориально-экономическим оценочным зонам. Исходя из этой дополнительной величины, рассчитанной с использованием приведенного выше уравнения регрессии, и была определена дополнительная дополнительной составляющая арендной платы, за земельные участки, расположенные на озелененных территориях города Москвы по всем территориально-экономическим оценочным зонам, что и было закреплено соответствующим нормативным актом города Москвы. Такое увеличение ставок арендной платы за землю позволило увеличить эффективность использования городских земель. Строго говоря, данное увеличение должно было коснуться не только землепользователей, расположенных на озелененных территориях, но и землепользователей, расположенных на земельных участках, примыкающих к озелененным территориям и испытывающих влияние зеленых насаждений на формирование их рыночной стоимости. Однако подобное изменение принципов установления арендной платы за землю требует специальных исследований.