Право собственности и другие вещные права на землю

 

В Российской Федерации юридически признаются несколько основных форм собственности на землю. Согласно нормам Конституции РФ, граж­данского и земельного законодательства земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.

Право частной собственности принадлежит гражданам и юридическим лицам.

Субъектами права государственной собственности на землю выступают Российская Федерация и субъекты РФ (республики, края, области, автоном­ные образования, Москва и Санкт-Петербург), а муниципальной - различные муниципальные образования (города, районы, сельские поселения и др.).

От имени субъектов права государственной и муниципальной собствен­ности правомочия собственников осуществляют соответствующие компе­тентные органы: они устанавливают правовой режим и порядок предостав­ления земель, распределяют земельные участки, взимают плату за землю, осуществляют контроль за использованием и охраной земель и т. д. Рассматриваемые земли непосредственно закрепляются за отдельными государст­венными и муниципальными предприятиями или учреждениями (ст. 214, 215 Гражданского кодекса РФ).

Государственной собственностью являются все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ). В составе этих земель выделяются федеральные земли, пра­вовой статус которых регулируется специальными правовыми актами. Так, Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах» установлено, что к федеральным могут относиться земельные участки, предоставленные для нужд обороны и безопасности страны, а также занятые объектами (энер­гетическими, транспортными, космическими, историко-культурными и др.), находящимися в федеральной собственности, земельные участки особо охра­няемых природных территорий федерального значения (заповедников, наци­ональных парков, курортов и др.).

Земельные участки могут также принадлежать нескольким субъектам на праве общей собственности. Граждане и юридические лица вправе образо­вывать общую долевую или совместную собственность путем объединения принадлежащих им земельных участков (например, общая долевая собст­венность членов сельскохозяйственных кооперативов, реорганизованных в акционерные общества колхозов и совхозов и др.), а также путем совместно­го приобретения земельных участков (например, общая совместная собст­венность на землю супругов, членов крестьянского хозяйства). Режим таких земель определяется по нормам гражданского законодательства об общей собственности двух или более лиц с изъятиями, установленными земельным законодательством.

В содержание права собственности на землю входят принадлежащие соб­ственнику правомочия владения, пользования и распоряжения, которые осуществляются им свободно, по своему усмотрению, но лишь в той мере, в какой оборот земель допускается законом, а также если это не наносит ущерба окружающей природной среде (ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209 ГК РФ и др.).

Правомочия собственника реализуются через комплекс конкретных прав и обязанностей, предоставленных ему земельным и гражданским законода­тельством.

Лица, имеющие в собственности земельные участки, вправе их прода­вать, дарить, обменивать, передавать по наследству (в том числе по завеща­нию), сдавать в аренду, отдавать в залог, а также передавать земельный уча­сток или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов постольку, поскольку со­ответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте^*.

________

^* Пункт 2 Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аг­рарной реформы в России» от 27 октября 1993

№ 1767.

 

Государство, граждане, юридические лица, муниципальные образования могут передавать земли, находящиеся в их собственности, для использова­ния другим лицам. В таких случаях возникают различные виды вещных прав на землю, принадлежащих лицам, которые не являются ее собственниками (ст. 216 Гражданского кодекса РФ): право пожизненного наследуемого вла­дения землей, право постоянного или временного пользования ею, земель­ные сервитуты и др.

Характер и содержание рассматриваемых вещных прав определяются за­коном и волей собственника, который их предоставляет, поэтому они будут ограниченными, более узкими по объему по сравнению с правом собственно­сти на землю. Содержание ограниченных вещных прав на землю складывает­ся из правомочий владения и пользования земельным участком. Что касается распоряжения землей, то данное правомочие существенно ограничено либо совсем исключено. Так, согласно ст. 264 ГК РФ лица, не являющиеся собст­венниками земельных участков, осуществляют права владения и пользования земельным участком и не вправе распоряжаться им, если иное не предусмот­рено законом или договором.

Земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставляются компетентными государственными органами из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Субъектами права по­жизненного наследуемого владения землей могут быть только граждане.

Возможности распоряжения земельным участком для гражданина-зем­левладельца заключаются в праве передачи земли по наследству, а также в аренду или безвозмездное срочное пользование. В то же время совершение сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (продажа, залог и т. д.), прямо запрещено законом.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками могут быть как граждане, так и юридические лица. Предоставля­ются они также, как и в предыдущем случае, из государственных или муни­ципальных земель. Кроме этого право постоянного пользования земельным участком может возникнуть у субъекта вместе с приобретением недвижимо­сти (здания, сооружения и др.), которая на нем находится. Особенности пра­вового положения земельных участков в связи с совершением подобных сде­лок регулируются нормами гражданского законодательства.

Наряду с правом владеть и пользоваться земельным участком землеполь­зователь может передавать его в аренду и безвозмездное срочное пользова­ние другим лицам, но только с согласия собственника земли.

Сервитутные права предполагают ограниченное пользование чужим зе­мельным участком. В отличие от рассмотренных выше прав - это отдель­ные, строго определенные правомочия по использованию земли, которые устанавливаются для конкретных хозяйственных или потребительских це­лей. Например, для прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и других нужд.

Земельный сервитут устанавливается в интересах и по требованию лица, которому участок принадлежит на праве собственности (пожизненного на­следуемого владения, постоянного пользования), соглашением между этим лицом и собственником соседнего земельного участка, а при недостижении соглашения - судом. В случае перехода прав на земельный участок, обреме­ненный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется. Однако сервитут не может быть самостоятельным предметом каких-либо сделок и не может передаваться каким-либо другим лицам. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать плату за пользование его зе­мельным участком от лиц, в чьих интересах сервитут установлен.

Если основания, по которым был установлен земельный сервитут, отпа­дают или земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться по назначению, то сервитут может прекратиться.

Использование земельного участка на законных основаниях лицами, не яв­ляющимися его собственниками, может реализовываться и в других правовых формах: в связи с передачей земли в аренду, в залог, в качестве вклада в устав­ный капитал хозяйственных обществ, товариществ, кооперативов и др.

Право аренды земель представляет собой право срочного платного пользо­вания земельным участком для определенных хозяйственных и иных целей.

Сторонами договора аренды выступают граждане, юридические лица, органы исполнительной власти (от имени государства - Российской Феде­рации и ее субъектов или муниципальных образований).

Сдавать земельные участки в аренду, то есть выступать арендодателями могут собственники земли, субъекты права пожизненного наследуемого вла­дения и постоянного пользования земельным участком. Основные условия аренды земли (предмет, срок, цель, плата и др.) определяются в договоре аренды между сторонами и должны соответствовать земельному законода­тельству. Аренда может быть краткосрочной и долгосрочной.

Право аренды земли может быть предметом гражданско-правовых сде­лок - купли-продажи, залога и др., а также передаваться по наследству, вно­ситься в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций^*.

________

^* См., например, п. 2 Постановления Правительства РФ «Об утверждении Порядка орга­низации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридичес­ким лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды», ст. 5 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)», ст. 15 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответствен­ностью».

 

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и граждан­ским законодательством, а также специальным Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Залогодателями могут быть земельные собственники - граждане, их объ­единения, юридические лица. Ипотека земельных участков обычно устанав­ливается в обеспечение кредитных и заемных обязательств.

Предметом залога не могут быть земли в государственной и муниципаль­ной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При общей долевой или совместной соб­ственности на землю ипотека может быть установлена только на земельный участок, выданный в натуре из земель, находящихся в долевой или совмест­ной собственности.

Заложенный земельный участок остается у залогодателя, который сохра­няет права владения и пользования им. Распоряжение этим земельным уча­стком возможно только с согласия залогодержателя (кроме завещания зало­женного земельного участка).

Граждане РФ могут получить земельные участки в собственность, пожиз­ненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, арен­ду для любых, не запрещенных законом целей: ведения крестьянского (фер­мерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства, предпринимательской деятельности и др.

Граждане, получившие земельные участки в бессрочное пользование, по­жизненное наследуемое владение, аренду (кроме аренды у физических лиц), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Собственники государственных и муниципальных предприятий, прива­тизированных как путем продажи на коммерческом, инвестиционном кон­курсе или аукционе, так и путем преобразования в акционерные общества, могут приобретать в собственность или брать в аренду с правом приобрете­ния в собственность земельные участки этого предприятия.

Такими же правами обладают граждане и их объединения, которым бы­ли предоставлены земельные участки на праве постоянного пользования или аренды для предпринимательской деятельности.

При этом не подлежат продаже земли общего пользования в населенных пунктах, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительно­го и рекреационного значения, земли, предоставленные для сельского хо­зяйства, использования и охраны недр и некоторые другие виды земель^*.

________

^* См. Указ Президента РФ «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставлен­ных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» от 14 ию­ня 1992г. №631.

 

К содержанию книги:  Экологическое право

 

 Смотрите также:

 

"Экологическое право" 

 

Цены и ценообразование   Цены и ценообразование  "Финансовое право"   "Хозяйственное право"

 

ЭКОЛОГИЯ — наука, изучающая условия существования живых организмов ...

Впервые термин «экология» был использован нем. биологом Э. Геккелем в 1866 г., однако наиболее активное развитие Э. началось лишь в 30-х гг. 20 в. ... www.bibliotekar.ru/624-7/67.htm

 

Экономические основы решения экологического, сырьевого и ...

На уже функционирующие международные и региональные экологические организации ... Экология в последнее время стала постоянным объектом. ... www.bibliotekar.ru/biznes-38/87.htm

 

Влияние урбанизированной жилой среды на условия проживания и ...

Рассмотрение экологических проблем с современных позиций позволяет утверждать, что ухудшение окружающей природной среды не является... www.bibliotekar.ru/zhilishe/2.htm

 

Оценка общей экономической ценности природных территорий

Экологические системы и особо охраняемые природные территории .... с определением хозяйственной и экологической ценности природных ресурсов. ... www.bibliotekar.ru/biznes-8/85.htm