Сделки с недвижимостью

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

А) Субъекты, объекты купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор,  по  которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю),  а покупатель  обязуется  принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор  купли-продажи  не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество . Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст.  223 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи,  если иное не предусмотрено законом или договором.  Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями  квартир  как  объектов  гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа  жилого  дома)  договор считается заключенным после того,  как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное  удостоверение;

б)  последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти.  При  нотариальном  удостоверении  договора  купли-продажи квартиры нотариус  проверяет  принадлежность  квартиры лицу,  его  отчуждающему и дееспособность сторон,  подлинность их подписей.  Удостоверение договора нотариальной  конторой  еще  не влечет за собой передачи права собственности.  До регистрации нотариально удостоверенного  договора  между  сторонами  существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации,  то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если договор  не  зарегистрирован  и стороны договорились об его аннулировании,  то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре.  После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны  заключить  новый  договор  о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности,  она может  предшествовать  регистрации  или  следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время).  Стороны могут своим соглашением определить время  фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру,  на основании которых можно заключить договор купли-продажи,  являются:  свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру;  свидетельство о праве  собственности  на кооперативную квартиру с выплаченным паем;  свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи,  нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья .

Б) Правовое регулирование

Регистрация договора  отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры,  находящейся в частной собственности,  осуществляется  при  условии,  что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об  отсутствии  задолженности  по квартплате на бланках,  полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении  квартиры  производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен  соответствующим органом власти в тех населенных пунктах,  где нет нотариальных контор .

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями,  предусмотренными ч.  2 ст.  167 ГК РФ,  то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по  сделке,  а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры,  не удостоверенную в нотариальной конторе,  при условии,  если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была  исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира  является  общей  долевой или совместной собственностью,  ее отчуждение требует согласия других участников общей  собственности.  Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.  Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы.

В) Содержание

В тексте договора об отчуждении доли  указываются  арифметические доли,  а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями  при  наличии ранее  состоявшегося  нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ соглашения между  собственниками  о  таком  порядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства  того, что  он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий,  на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной  покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,  на которых продается эта доля).  Подпись удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру  может  быть  отчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только  в нотариальном порядке.  Обязательным условием является и регистрация сделки в местной  администрации,  которую  осуществляет БТИ.  На  правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником.

Если квартира   является  общей  долевой  собственностью,  в справке БТИ в соответствии  с  правоустанавливающими  документами указывается долевое участие каждого, при этом лицо,  отчуждающее часть квартиры,  указывается в ней первым.  Если есть  решение  о предстоящем  сносе  строения в связи с реконструкцией населенного пункта,  или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение,  или на квартиру наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ .

В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.  Так, продавец в соответствии со ст.  241 ГК РСФСР  обязан  предупредить  покупателя  о  правах третьих  лиц  на продаваемую квартиру.  К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,  что для  покупателя  немаловажным является  то  обстоятельство,  что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

            Если продавец  этого не сделал,  покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,  либо расторжения  договора  купли-продажи и возмещения убытков.  Для того,  чтобы устранить возможные конфликты,  соответствующее положение должно включаться  в договор.  Если  покупатель  не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,  то такой договор может быть заключен.

Следует, однако,  иметь в  виду,  что  заложенной  квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир  вызвала  волну  связанных с ней   криминальных явлений. Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под  угрозой  применения  насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать  свою  квартиру.  Иногда прибегают к обману.  Жертвами таких преступлений становятся,  как правило,  престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату  в  коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение  всех  юридических действий.  После  чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды  сделок  не  подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи,  когда квартиры продаются по фальшивой доверенности или по фальшивому  договору  купли-продажи .  Иногда  уже после заключения договора купли-продажи выясняется,  что в приобретенной квартире кто-то прописан и,  следовательно, является нанимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.  В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующая  схема  мошенничества.  Собственник квартиры оформляет договор дарения,  на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.  Через  некоторое время появляется первый собственник квартиры и заявляет,  что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено в этой цепочке (одаряемый) пропадает,  и все неприятности претерпевает нынешний владелец квартиры.  В связи с этим следует  очень осторожно  относиться  к  предложению  о продаже дешевых квартир.  Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся нынешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.

К числу  наиболее  распространенных  правонарушений  по купле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной,  в результате чего появляется достаточно большое количество  покупателей.  Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.  В случае заинтересованности берется залог  в  размере  10-15%  от продажной  стоимости  с  условием  продажи квартиры через неделю.  После получения залога от нескольких покупателей квартира  продается  самому "везучему" из них,  после чего продавец исчезает,  а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендентами на покупку.

Иногда квартира продается по  фальшивым  документам,  причем фальшивыми  могут  быть  как первичные документы (свидетельство о собственности),  так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.). В ряде случаев применяется продажа квартиры "по двум договорам".  При регистрации договора купли-продажи  составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых получает покупатель,  другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например,  путем обмана),  покупатель располагает двумя документами,  по которым он имеет  право  перепродавать  квартиру двум  лицам,  оформляя  договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.

Для того,  чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тщательно изучать документы,  подтверждающие право собственности  на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не проживают ли в продаваемой квартире лица,  выписанные  из  нее  временно (находящиеся  в загранкомандировке,  на службе в армии,  на учебе или в заключении:  в соответствии с действующим законодательством эти  лица имеют право на заключение договора найма по месту прежнего проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупатель может попросить выписку из домовой книги.

            При заключении  сделок  с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошенников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, связанных с убийствами продавцов или  покупателей  приватизированных квартир .

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при заключении договоров купли-продажи квартир.  Для  этого  покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя  обязательство  перевести  в  банк  в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму,  которая депонируется банком  на имя продавца.  Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора.  Убедившись в серьезности взаимных намерений,  продавец  и  покупатель начинают оформление договора.  Только по окончании нотариального оформления договора и регистрации  договора  в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по  защите граждан  от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994г. Департамент  муниципального  жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на  другое  место  жительства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватизация была совершена ими под давлением криминальных элементов,  договор  передачи жилья в собственность будет расторгнут без взимания платы за услуги.  Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы  совместно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить перечень категорий граждан так называемой группы риска, требующих защиты  городских властей во время приватизации и других операций с жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке,  который заключается в том,  что в документах подтверждается право обязательного  пожизненного  проживания в них или предоставления других жилых помещений.  Департамент муниципального жилья обязан производить регистрацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности – в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представители органов социальной защиты и окружного медицинского  управления.

Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания. Данный договор  прямо  не предусмотрен действующим законодательством и, в частности ГК РФ, однако в последнее время находит все большее применение в нашей жизни .  В этом случае применяется аналогия закона и стороны при заключении договора  руководствуются нормами ст. 253 ГК РФ, посвященной правовому регулированию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного проживания.

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого  выступает  нетрудоспособное лицо,  передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя,  а последний обязуется  предоставлять  продавцу  до  конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,  материальную  помощь.  Кроме того,  по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.  В настоящее время договоры  купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как физические,  так и юридические лица. Заключение таких договоров выгодно обеим сторонам.  Однако,  к сожалению,  и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,  заключившие такие договоры,  или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем  же  правилам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры  с  условием  пожизненного содержания  право  собственности  переходит  покупателю при жизни продавца.  При этом в договоре обычно оговаривается право  пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своих  обязанностей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его материальное  положение по не зависящим от него обстоятельствам изменилось настолько,  что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении  договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику  (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор  купли-продажи  квартиры с условиями пожизненного содержания,  собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.  Преимуществом этого договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,  таким образом,  наследник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследовании имущества взимается специальный налог,  и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.