Сделки с недвижимостью

Глава 3. Обмен жилых помещений

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями.  В последнем случае между сторонами  происходит  переход права пользования,  а не права собственности как в договоре мены.  Кроме того,  в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии со ст.  255 ГК РФ по договору мены  каждая из  сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность,  то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи  является  то,  что  в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне  не  деньги,  а имущество.  В связи с этим к договору мены применяются те же правила,  что и к договору купли-продажи.  Так, стороны обязаны предупредить  друг  друга  о недостатках обмениваемого имущества,  а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,  залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном  случае  речь  идет  о квартирах)  не  является по стоимости равным,  то в договор может быть включено условие о доплате той  стороны,  имущество  которой стоит  дороже.  В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,  о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же,  как и договор купли-продажи,  договор мены  квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных)  квартир.  При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том,  чтобы их  контрагенты  также приватизировали свое жилье,  а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,  по различным причинам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации  можно  предложить следующий вариант.  В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,  то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор купли-продажи,  а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.

Договор мены  может заключаться не только на квартиры,  но и на приватизированные комнаты в  коммунальных  квартирах.  В  этом случае необходимо иметь следующие документы:

1)         свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

2)         договор передачи жилья в собственность,  зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

3)         соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

4)         справка БТИ об оценке  стоимости  квартиры  (с  указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры).