Сделки с недвижимостью

Заключение

По некоторым оценкам,  около 30% предложений о продаже жилья попытки  совершить незаконные  сделки. Самые распространенные из них:

1.  Продажа квартиры лицом,  не являющимся ее собственником.  Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.

2.         Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца  имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3.         Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор купли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью  угроз и  насилия).  Ситуация осложняется тем,  что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4.         Продавец,  получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5.         Продается приватизированная  квартира,  принадлежащая  на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться.

Независимо от того,  имеется ли подозрение о возможном обмане, при совершении сделок,  связанных с куплей-продажей  квартир, следует самым тщательным образом изучить документы,  прежде всего устанавливающие право собственности на жилье,  навести справки  в Департаменте муниципального жилья,  РЭУ, паспортном столе. Полезной может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца  следующие документы:

-          свидетельство о собственности на жилье;

-          договор передачи жилья в собственность;

-          справку из бюро технической инвентаризации,  в которой указана инвентаризационная стоимость квартиры (форма 11А);

-          справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам;

-          выписку из  домовой книги;

-          копию финансового лицевого счета;

-          если в квартире прописаны несовершеннолетние дети,  то необходимо согласие органов опеки и попечительства и свидетельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры,  документом, подтверждающим его право собственности на  квартиру,  служит  договор купли-продажи, дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность и  соответствие содержания требованиям законодательства - удостоверение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует  справку  формы 11-а из БТИ,  подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты,  указана их инвентаризационная стоимость (основание  для  определения размеров госпошлины и подоходного налога),  представлена информация об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).

В ст.56  Основ законодательства РФ о нотариате сказано,  что удостоверение договоров об отчуждении  квартиры  производится  по месту ее нахождения.  Поэтому потенциальному покупателю стоит подумать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявляет договор купли-продажи, удостоверенный  нотариусом  из  другой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован в  Департаменте муниципального  жилья,  без чего сделка не может считаться заключенной.

В практике  нередко случаются попытки продажи квартир "с начинкой",  когда продавец не предупреждает покупателя о  возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь.  Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в договор  передачи  жилья  в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.

В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не отражены положения о праве несовершеннолетних  членов семьи на приватизированное жилье.  Это теперь исправлено "Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда  в  Российской Федерации", утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Постановлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.

В "Примерном положении"  установлено,  что  несовершеннолетние дети,  проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями  вправе  стать  участниками общей собственности на это помещение.  Отказ от  включения  несовершеннолетних  в  число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями,  в том числе родителями  и усыновителями несовершеннолетних,  только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием "невнимательности"   Департамента  муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встречаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир недействительными по тому основанию,  что при приватизации  квартир были  нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.  Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок,  последовавших после приватизации квартир, недействительными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи  имеется  сделка,  совершенная  поверенным, действовавшим по "генеральной доверенности",  выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им  в  заблуждение  относительно характера сделки,  связанной с его квартирой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки.  Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих  -  "прописать"  или  "не прописать" в приобретенное жилье.  Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же,  сколько сама квартира.

Еще один момент,  связанный с пропиской.  При покупке  жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм,  полученных продавцами от продажи жилплощади,  то в соответствии с пп.  "в"  п.6 ст.3  Закона  "О подоходном налоге с физических лиц" в совокупный доход не включаются суммы,  получаемые в течение года от  продажи квартир,  не превышающие 500-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятельности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспечения исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге на практике оказывается проблематичным,  но,  поскольку  развитие этого  института  представляется перспективным,  рассмотрим,  как можно применить залог в современных условиях.

Для оформления договора залога квартиры требуется:

1) совместное заявление залогодателя  и  залогодержателя  в Департамент муниципального жилья;

2) нотариально заверенный договор  о  залоге;

3)  справка БТИ;

4) квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом муниципального жилья в соответствии в постановлением  Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилыми помещениями предусматривает,  что регистрация производится путем:

1) внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;

2) проставления отметки о регистрации на всех оригинальных экземпляров договора о залоге;

3) внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4) выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога должен быть  зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муниципального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осуществляется при условии:

1) подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

2) представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;

3) представления  доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства.

При погашении  регистрационной  записи делается отметка в реестровой книге,  в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя,  а  также  других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

-          выписки из реестровой книги;

-          информацию  о  регистрации залога. Договор залога считается заключенным с  момента  государственной  регистрации.  Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем,  что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о  собственности на квартиру,  так как был,  например,  прописан в нее после приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае  необходимо добиваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользования  жилым  помещением вследствие  сверх установленных сроков. Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся  собственниками  приватизированного  жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотренных законом ,  в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания,  что делает невозможным для других проживание с  ним  в  одной квартире,  а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.

Тема наследования  жилища,  принадлежащего  наследодателю на праве собственности,  заслуживает отдельного  разговора,  поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.

Граждане,  ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему  усмотрению,  вправе  продавать,  завещать,  дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки.

Если гражданин желает,  чтобы квартира досталась,  например, его внуку,  ему следует оформить завещание на его имя,  поскольку наследование по закону имеет место,  если оно не изменено завещанием. В противном случае наследниками в первую очередь станут дети, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сестры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершеннолетия должен нотариально оформить вступление в право на  наследство.

На практике немало  проблем  приносят  сделки,  связанные  с квартирами,  принадлежащими  нескольким  гражданам на праве общей собственности.  Ставшие собственниками приватизированного  жилого помещения  граждане вправе владеть,  пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению,  не нарушая при этом прав  и  охраняемых законом  интересов других лиц.  Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную  квартиру  своей  доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки  либо  не  осуществят  это  право  в течение месяца.

Продавец доли общей  собственности  обязан  известить  в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий,  на которых он ее продает.  При продаже с нарушением права преимущественной покупки  другие  участники  общей  долевой собственности  в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав  и  обязанностей  покупателя.  Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.  При отсутствии такой  возможности суд  вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.