Ипотека и ипотечный кредит

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Развитие рыночных отношений в России в послед-ние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной инсти-тута ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами теоретического и практического порядка, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой систе-мы частного права. Особенно возрастает роль ипотеки тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эф-фективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, временно оттягивая на себя свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой сторо-ны, помогает решать социальные и экономические проблемы.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально неза-щищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обес-печить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для бан-ковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, осо-бенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес да-же при невысокой доходности.

Важнейшей предпосылкой развития и применения ипотеки является нор-мативное регулирование залоговых правоотношений. Основными законода-тельными актами в этой области являются: Гражданский Кодекс Российской Федерации; Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г.; Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Предварительный анализ нормативных актов показывает, что законодательство в области залога до настоящего времени непоследова-тельно и полно противоречий.

Вместе с тем, ситуация в данной области стала меняться с принятием ука-занных нормативных актов. Однако, их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день да-леко не всё в порядке с регулированием ипотечных отношений.

Безусловно, принятие Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недви-жимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ явилось важным этапом в формирова-нии законодательства об ипотеке. Поскольку Федеральный Закон «О залоге», в части регулирования ипотеки, безнадежно устарел, а большинство норм Граж-данского кодекса, содержащихся в статьях о залоге, не рассчитано на примене-ние к тем отношениям, предметом которых является недвижимое имущество, в том числе земля и земельные участки, появление закона было вызвано насущ-ной необходимостью.

Ипотека выступает не только как отдельное правоотношение гражданско-го законодательства, но и сложное правовое явление. Помимо договора об ипо-теке в ипотечных отношениях фигурируют закладная и приложения к ней, по-следующая ипотека (перезалог), второй, третий перезалог. Столь многочислен-ные варианты ипотеки требуют дополнительного правового регулирования всех ситуаций, которые могут возникнуть в процессе правоприменения.

В 2003 году количество ипотечных займов в России значительно увели-чилось. Однако высокая динамика ипотеки относительна: кредиты использова-лись всего в 0,5 % случаев от общего числа сделок с недвижимостью. Анализу деятельности участников ипотечной системы и определению дальнейших путей развития жилищного кредитования была посвящена, в частности, Вторая Все-российская конференция по ипотеке, организованная информационным агент-ством «АК&М».

О значимости развития института ипотеки говорит и тот факт, что этому вопросу в последние годы серьезное влияние уделяет государство.

В апреле 2004 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному креди-тованию» (АИЖК) подписало соглашение о сотрудничестве по развитию об-щефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования с Правительст-вом г. Санкт-Петербурга. Третьей стороной соглашения является ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», созданное Правительством г. Санкт-Петербурга, которое в соответствии с соглашением будет выполнять функции регионального оператора.

К особенностям реализации ипотечной программы в условиях Санкт-Петербурга относится то, что она является составной частью комплексного подхода петербургского правительства к формированию рынка доступного жи-лья. Санкт-Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство, намерен ак-тивно вовлекать кредитные организации в финансирование строительства и выдачу жителям ипотечных кредитов.

Вышеозначенная проблематика обусловила цель данной дипломной ра-боты – исследовать правовой институт ипотеки и особенности ипотечного кре-дитования в современном гражданском обороте.

В задачи работы входит:

1. Показать генезис развития ипотеки как института гражданского права.

2. Осуществить анализ ипотеки как формы залога с точки зрения дейст-вующего российского законодательства.

3. Дать характеристику ипотеки и ипотечного кредитования в граждан-ском обороте.

4. Выявить проблемы и определить перспективы развития института ипо-теки.

 Теоретической базой выполнения данной дипломной работы послу-жили законодательные и нормативные акты РСФСР, Российской Федерации, труды известных российских цивилистов, изучавших залоговые правоотноше-ния и специфику правового института ипотеки (залога недвижимости), в том числе таких выдающихся ученых, как Г.В.Бланк, Л.В.Гантовер, А.С. Звониц-кий, Л.А.Кассо, К.П.Победоносцев, Г.Ф.Шершеневич и других, а также учебная литература.