Жилищное право

Договор найма жилого помещения. Основные виды договора найма жилого помещения

Новый Гражданский кодекс внес ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс одновременно выделяет (в ст. 672) особую разновидность договора найма – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). В соответствии с Законом "Об основах федеральной жилищной политики" жилищный фонд социального использования выделен для социально слабозащищенных слоев населения (малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды и др.).

Определением договора найма жилого помещения, данным в Гражданском кодексе, охватывается также договор найма жилого помещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма получил в литературе название "договоры коммерческого найма" ("коммерческий наем"). Отношения коммерческого найма регулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социального найма– главным образом жилищным законодательством.

ГК РФ не ставит задачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещения, говорится в ч. 3 ст. 672, заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Что касается договора аренды жилого помещения, то согласно ГК РФ такой договор является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам. В ГК РФ прямо предусматривается, что "юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан" (п. 2 ст. 671).

Таким образом, договор аренды теперь не регулирует жилищные отношения по найму жилых помещений с участием граждан; аренда регламентируется другими статьями ГК РФ (гл. 34 "Аренда").

В ГК РФ содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. В п. 3 ст. 672 ГК РФ в качестве таких общих положений называются: форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселение временных жильцов (ст. 680), ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681), поднаем жилого помещения (п. 1–3 ст. 685).

Наряду с этими общими положениями ГК РФ установил, что "другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством". В этих случаях нормы гражданского законодательства подлежат применению субсидиарно (дополнительно) к нормам жилищного законодательства либо вовсе не подлежат применению, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве.

Это относится, например, к нормам ГК РФ об объекте договора найма (ст. 673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (ст. 677, 679), о плате за жилое помещение (ст. 682) и др.