Договор социального найма

Заселение освободившихся в квартире жилых помещений

В особом порядке предоставляются гражданам жилые помещения, которые освободились в квартирах, состоящих из нескольких комнат и занимаемых несколькими нанимателями, в домах государственного и общественного жилищных фондов.

Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

При отсутствии в квартире граждан, указанных в ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР, освободившееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды (коммерческого найма) или купли-продажи.

При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке (ст. 16 Закона "Об основах жилищной политики").

Статья 46 не применяется в случаях освобождения жилых помещений, расположенных в домах ЖК и ЖСК, в домах индивидуального жилищного фонда, а также в служебных жилых помещениях, общежитиях и других специализированных домах. Не может быть передано в порядке ст. 46 и неизолированное жилое помещение по отдельному договору найма: такая комната должна быть передана только в пользование оставшемуся в квартире нанимателю.

Под освободившимся жилым помещением в судебной практике понимается жилое помещение, которое освободилось в связи с предоставлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, установленном ст. 28–37 ЖК РСФСР, выездом на постоянное жительство в другое место (например, в связи с вселением в другое жилое помещение либо переездом в другую местность), признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора найма в связи со смертью нанимателя и в других подобных случаях.

Отсутствие нанимателя жилого помещения, расположенного в квартире, где проживают другие наниматели, и членов его семьи свыше сроков, в течение которых за ними сохраняется жилое помещение, само по себе не дает оснований считать помещение освободившимся и не предоставляет другим нанимателям права требовать передачи им этого помещения.

В таких случаях граждане, проживающие в квартире, могут лишь обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю, владельцу жилой площади или прокурору, от которых и зависит решение вопроса о предъявлении в суде иска о признании отсутствующих утратившими право на жилое помещение. Только в случае удовлетворения судом иска граждане, проживающие в квартире, могут требовать предоставления им жилого помещения, право на которое признано у отсутствовавших утраченным.

К проживающим в той же квартире, в которой освободилось изолированное жилое помещение, гражданам, имеющим право на получение помещения, относятся наниматели других жилых помещений в той же квартире и лица, которые по закону обладают равными с ними правами.

Пленум Верховного Суда РСФСР* разъяснил, что иск нанимателя о предоставлении ему освободившегося в квартире, где он проживает, изолированного жилого помещения может быть удовлетворен при условии, что размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК РСФСР (12 кв. м на одного человека), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.