Договор поднайма жилого помещения

Вселение временных жильцов

1. Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом и другим законодательством Российской Федерации. По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения, при временном въезде – все жилое помещение.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением (ст. 76 ЖК РСФСР). Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 685 ГК РФ).

Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.

В ст. 78 ЖК РСФСР говорится, что в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила силу и не применяется, так как она противоречит принципам, на которых развиваются рыночные отношения в жилищной сфере. По этим же основаниям фактически утратила силу норма, закрепленная в ст. 79 ЖК РСФСР и предусматривающая изъятие жилой площади, используемой для извлечения "нетрудовых доходов".

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распрстраняются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР, т. е. при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое помещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другим основаниям.

2. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию и с предварительного уведомления наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Наймодатель, получив уведомление о возможном их въезде, может запретить проживание временных жильцов (либо не допустить их въезда) при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР). Правило статьи 680 ГК РФ о временных жильцах носит общий характер и применяется к любому виду договора найма.

В отличие от норм статьи 81 ЖК РСФСР, не предусматривающей получение согласия наймодателя при вселении временных жильцов, ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов.

Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает взимания платы за пользование помещением, поскольку обычно в качестве временных жильцов пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены семьи нанимателя, не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, – не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.