Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Договор участия в долевом строительстве

Могут ли физические лица приобретать нежилые помещения или участвовать в строительстве многоквартирных домов путем выполнения работ или предоставления услуг, либо они лишены такого права? А может быть для этого им нужно приобрести статус индивидуальных предпринимателей? Думается, что содержание закона в новой его редакции не дает оснований для таких выводов. Следует еще раз отметить, что Закон о долевом участии ограничивает только возможности застройщиков, но не может быть направлен на ограничение прав физических лиц на выбор формы участия в создании объектов недвижимости.

 Собственно договор участия в долевом строительстве будет рассмотрен ниже. Сейчас же рассмотрим наиболее типичные формы организации отношений участников создания нового объекта недвижимости.

 Одна из таких форм - это договор простого товарищества (совместной деятельности). Согласно ст. 1041 ГК РФ "по договору простого товарищества (совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели".

Таким образом, договором простого товарищества может считаться лишь договор, обладающий следующими признаками:

 1). наличие у его участников общей цели;

 2). внесение ими вкладов в совместную деятельность в той или иной форме;

 3). совместные действия участников для достижения общей цели.

 В задачу настоящего исследования не входит анализ достаточно многообразных точек зрения на правовую природу договора простого товарищества. Однако применительно к созданию новых объектов следует обратить внимание на ряд признаков этого договора, наличие которых представляется обязательным и отсутствие которых исключает квалификацию отношений сторон как простого товарищества. Это тем более важно, поскольку в судебной практике арбитражных судов существовала тенденция распространения норм о совместной деятельности практически на все отношения, складывающиеся между участниками создания новых объектов недвижимости *(330).

 Рассмотрим признаки договора совместной деятельности применительно к созданию новых объектов недвижимости.

 Первый признак - объединение вкладов. Следует отметить, что в том или ином виде данный признак присутствует в любых отношениях, возникающих при участии нескольких лиц в создании объектов недвижимости. Как мы уже говорили, создание нового объекта всегда является результатом объединения усилий нескольких лиц, каждое из которых вносит свой вклад в создание объекта: застройщик предоставляет земельный участок, подрядчик выполняет работы, банк предоставляет кредиты и т.д. Таким образом, данный признак нельзя считать определяющим для установления отношений простого товарищества.

Второй признак - совместные действия товарищей. Правильное понимание этого признака представляется очень важным для определения отношений как договора простого товарищества. Вклад в создание объекта действительно может вносить значительное количество лиц, связанных друг с другом различными правовыми отношениями. Однако действия этих лиц, которые в конечном итоге приведут к созданию объекта недвижимости, не будут совместными, поскольку они не будут взаимно координироваться. Нельзя признать совместными действия различных участников создания объекта, если они не только не связаны друг с другом взаимными правами и обязанностями, но и, зачастую, не знают о существовании друг друга. В научной литературе договор простого товарищества рассматривается как фидуциарная сделка, т.е. договорное объединение лиц, отношения между которыми основаны на взаимном доверии *(331). Поэтому совместность действий участников договора простого товарищества, безусловно, предполагает взаимную связанность каждого участника со всеми другими и всех участников с каждым, а не наличие отношений между отдельными субъектами. На данную специфику договора простого товарищества указывают практически все нормы гл. 55 ГК РФ, которые рассматривают товарищей как участников процесса, сознательно взаимодействующих между собой для достижения единого результата.

 Третий признак - наличие у участников деятельности общей цели. Можно сказать, что данный признак представляет собой субъективное отражение предыдущего признака совместности действий, так как действия могут координироваться между собой, если они направлены на достижение единой цели. Вместе с тем вполне возможны ситуации, когда конечные цели участников создания объекта будут разными. Вопрос о том, что имел в виду законодатель, говоря о достижении участниками договора простого товарищества единой цели, не относится к числу простых. Поскольку в ст. 1041 ГК РФ говорится о том, что товарищи совместно действуют для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, возможно сделать вывод о том, что наличие у одного из участников создания объекта цели извлечения прибыли при отсутствии такой цели у другого исключает признание отношений между ними простым товариществом даже в том случае, если они сами заключили между собой договор, имеющий соответствующее название.

 Наиболее распространенным случаем, когда участники строительства имеют разные конечные цели, является ситуация, при которой между застройщиком и другими участниками строительства заключаются договоры, согласно которым застройщик обязуется по окончании строительства предоставить участнику строительства объект недвижимости (помещение в доме), а этот участник обязуется профинансировать создание объекта, причем сумма финансирования включает в себя не только себестоимость строительства, но и прибыль застройщика. С точки зрения теории констатация различия целей в этом случае вызывает скорее поддержку, чем отрицание. Действительно, на первый взгляд, участники создания объекта скорее противостоят друг другу как стороны договора, чем являются лицами, взаимодействующими в рамках совместной деятельности. Вместе с тем нельзя отрицать, что определенное единство цели у них присутствует - и застройщик, и участник строительства заинтересованы в создании объекта недвижимости, поскольку без этого невозможно достижение ни цели застройщика (получение прибыли), ни цели участника строительства - получение объекта в собственность. Кроме того, не исключено такое положение, когда "дольщик" также в конечном счете преследует цель получения прибыли, поскольку в свою очередь заключает договоры с другими лицами на финансирование строительства объектов, которые причитаются ему по договору с застройщиком, закладывая в сумму финансирования свою прибыль *(332). Экономический анализ взаимоотношений лиц, заключивших договор простого товарищества, в ряде случаев показывает, что эти отношения могут быть организованы так, что, несмотря на отсутствие упоминания об этом в документах, некоторые товарищи фактически получают прибыль за счет других участников совместной деятельности, поскольку вносимый ими вклад оценивается (по соглашению с другими участниками) выше, чем его себестоимость для вносящего участника. Так, например, собственник земельного участка, расположенного в удачном месте, может внести его в совместную деятельность по цене, в несколько раз превышающей цену, за которую участок был приобретен, увеличив тем самым свою долю в создаваемом объекте.

 Указанные обстоятельства делают весьма сложным использование критерия единства цели при оценке отношений участников создания объекта недвижимости на стадии государственной регистрации их прав. Регистрирующий орган лишен возможности и права заниматься экономико-правовым анализом отношений участников строительства. Вместе с тем регистратор обязан определить, строились ли эти отношения по принципу простого товарищества или нет, поскольку правовая экспертиза, безусловно, предполагает установление соответствия представленных документов закону, а установить это соответствие, не определив подлежащий применению закон, невозможно.

 Установление характера отношений между участниками создания объекта важно еще и потому, что от признания или непризнания этих отношений совместной деятельностью будут зависеть требования к документам, подтверждающим взаимные обязательства и передачу прав на созданные объекты. Статья 1048 ГК РФ говорит о том, что "прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей". Хотя в статье говорится о прибыли, вполне очевидно, что это правило относится и к другим результатам совместной деятельности. В данном случае для нас важен не принцип распределения, а то, что такое распределение должно состояться между всеми участниками совместной деятельности.

 Применительно к созданию объекта недвижимости это означает, что после его создания всеми участниками совместной деятельности должно быть в той или иной форме достигнуто соглашение об определении вещных прав на созданный объект, т.е. должно существовать документальное подтверждение согласия каждого участника на определение доли в праве на объект (или конкретного объекта) для всех других участников договора простого товарищества. Отсутствие такого подтверждения не дает возможности регистрирующему органу принять решение о регистрации прав на вновь созданный объект (объекты), поскольку у него нет доказательств отсутствия спора между участниками совместной деятельности.

 Вывод о необходимости распределения результатов совместной деятельности позволяет снова вернуться к вопросу о понимании единства цели в договоре простого товарищества по созданию новых объектов недвижимости. Мы полагаем, что единая цель, которую должны преследовать участники создания объекта для того, чтобы их при всех остальных условиях можно было бы считать участниками совместной деятельности, - это цель приобретения права собственности (иного вещного права) на вновь создаваемый объект. При этом неважно, стремится ли участник приобрести долю в праве собственности на объект в целом или право на конкретное помещение в рамках объекта. Не имеет значения и то, как лицо собирается использовать объект - для проживания, сдачи в аренду, последующей продажи. Важно, что после окончания создания объекта данное лицо имеет цель приобрести первичное право на объект.

 Таким образом, для того чтобы признать отношения между участниками создания объекта простым товариществом (совместной деятельностью), необходимо установить внесение ими вкладов в деятельность по созданию объекта, взаимную координацию действий в процессе создания объекта недвижимости, предполагающую, в частности, взаимную осведомленность участников друг о друге, характере вкладов друг друга и предполагаемого участия в результатах деятельности, наличие цели приобретения права собственности (иного вещного права) на объект. При этом не имеет значения, как называются заключенные договора, поскольку при наличии указанных признаков отношения должны быть признаны простым товариществом, даже если договор имеет другое наименование, например, "договор долевого участия", "инвестиционный договор" и т.п. И, наоборот, если договор носит название договора о совместной деятельности или простого товарищества, но не соответствует предложенным критериям, к нему нельзя применять нормы гл. 55 ГК РФ.

 Изучение практики работы регистрирующих органов показало, что, несмотря на весьма широкое использование участниками создания новых объектов договоров, имеющих название "договор о совместной деятельности" или "договор простого товарищества", фактически данные отношения встречаются гораздо реже.

 Классическим примером простого товарищества при создании новых объектов является строительство (реконструкция) несколькими лицами объектов недвижимости нежилого назначения (торговых центров, складов и пр.) с приобретением их в последующем в долевую собственность для совместной эксплуатации. Другой модификацией данной схемы является приобретение участниками договора простого товарищества прав на конкретные торговые или складские помещения в новом объекте.

 В соответствии со ст. 1043 ГК РФ "внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства". Следовательно, для простого товарищества применительно к недвижимому имуществу возможно как установление долевой собственности на единый объект (здание, сооружение), так и установление индивидуальной собственности товарищей на конкретные помещения вновь созданного объекта.

 Сложнее обстоит дело с жилыми многоквартирными домами. Здесь тоже встречаются ситуации, не вызывающие сомнений при отнесении их к простому товариществу. Так, например, трое граждан приобрели в долевую собственность земельный участок, а затем, объединив свои денежные средства, осуществили финансирование строительства трехквартирного жилого дома. При этом на основании заключенного между ними договора и соглашения о распределении результатов совместной деятельности каждому из них перешла в собственность одна из квартир в доме. Описанная ситуация не имеет никакого отношения к Закону о долевом участии, так как здесь отсутствует застройщик, привлекающий денежные средства. Коллективным застройщиком выступают все участники долевой собственности на земельный участок.

 Однако подобные случаи - большая редкость, поскольку такая организация отношений участников строительства практически возможна лишь при их весьма ограниченном количестве. При строительстве домов с большим количеством квартир мы практически всегда сталкиваемся с ситуациями, когда застройщиком заключаются договоры с физическими и юридическими лицами, которые осуществляют финансирование строительства конкретных квартир или нежилых помещений. При всем многообразии формулировок таких договоров взаимные обязательства сводятся, с одной стороны, к финансированию, а с другой - к предоставлению по окончании строительства соответствующего объекта. При этом достаточно часто застройщик заключает договоры на все без исключения помещения в доме, не оставляя за собой ни одного.

 В такой ситуации вполне очевидно, что нельзя говорить о простом товариществе, поскольку один из участников строительства не имеет цели приобретения собственности на объект. Но изменится ли ситуация, если какое-то количество помещений застройщик оставляет в своей собственности? В этом случае, по мнению автора, все зависит от организации договорных отношений с будущими собственниками других помещений в доме. Так, например, не вызывает сомнений квалификация как договора простого товарищества между застройщиком и двумя другими юридическими лицами, согласно которому одно из юридических лиц - строительная фирма осуществляет строительство жилого дома, а другое вносит определенную сумму денег. При этом квартиры в доме распределяются между этими лицами пропорционально их вкладам и оформляются в их собственность. Здесь мы видим совместность, взаимную координацию действий между всеми участниками строительства.