Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости

Отдельные договоры застройщика с каждым из будущих собственников помещений

Совсем иная ситуация возникает, когда у застройщика существуют отдельные договоры с каждым из будущих собственников помещений. Каким бы ни было содержание и наименование таких договоров, отношения участников создания такого объекта нельзя признать простым товариществом, прежде всего потому, что отсутствует совместная деятельность по реализации проекта. И дело здесь не в отсутствии договора простого товарищества в виде единого документа, подписанного всеми будущими собственниками помещений. Теоретически вполне возможно заключение договора простого товарищества между застройщиком и будущим собственником одного помещения с последующим присоединением к этому договору других лиц, имеющих цель приобретения помещений в собственность. Однако нужно иметь в виду, что такое присоединение может происходить лишь путем заключения дополнительных соглашений к договору простого товарищества, подписанных всеми прежними участниками, поскольку, как уже отмечалось, специфика договора простого товарищества такова, что включение в договор новых участников может происходить лишь с прямо выраженного согласия других участников в отношении конкретного лица, претендующего на участие в совместной деятельности.

 Изучение дел правоустанавливающих документов по регистрации прав на вновь созданные объекты не позволило выявить хотя бы одну ситуацию, которая воспроизводила бы вышеприведенную схему. Как правило, будущий собственник помещения - "дольщик" заключает с застройщиком договор, предметом которого выступает внесение дольщиком средств в определенной сумме и предоставление ему застройщиком по окончании строительства конкретного помещения во вновь построенном (реконструированном) доме. О существовании других лиц, заключивших аналогичные договоры, дольщик имеет лишь весьма общее представление, никаких отношений с ними не имеет, взаимные права и обязанности между ними отсутствуют.

Распределение помещений в этом случае производится не путем подписания всеми дольщиками и застройщиком документа о том, какие объекты переходят в собственность каждого из них, а путем составления двусторонних документов между застройщиком и дольщиком о передаче последнему помещения, обусловленного договором между ними.

 При такой структуре отношений вполне очевидно, что нельзя применять к их участникам нормы о простом товариществе ни по объективным, ни по субъективным признакам. С объективной точки зрения между участниками строительства отсутствует взаимная координация, характерная для совместных действий, направленных на достижение единой цели. Отсутствует и эта общая цель, поскольку, хотя оба и заинтересованы в создании объекта недвижимости, но один - для того чтобы приобрести право собственности на помещение, а другой - в целях реализации этого помещения первому.

 Отсюда и субъективное восприятие участников договора возникающих между ними отношений, которые воспринимаются не как отношения сотрудничества по созданию нового объекта недвижимости, а как отношения контрагентов, один из которых осуществляет возмездное приобретение у другого конкретного имущества в виде помещения.

 Следует отметить, что применительно к решению вопроса о регистрации первичных прав на объект вывод о квалификации отношений участников создания объекта как простого товарищества имеет значение при определении возможности применения к этим отношениям норм Закона о долевом участии и при определении документа, подтверждающего исполнение договора и распределение прав на вновь созданный объект. Гораздо острее этот вопрос встает в суде при рассмотрении споров, связанных с неисполнением сторонами своих обязательств. Наиболее типичным здесь является спор между участниками строительства в связи с тем, что одному из них не был предоставлен обусловленный договором объект недвижимости. Так, например, по делу, которое рассматривалось Санкт-Петербургским городским судом, ряд граждан обратились с иском к юридическому лицу, с которым у них были заключены договоры долевого участия в строительстве жилого дома. Дом был построен, однако квартиры были переданы другим лицам, с которыми данное юридическое лицо также имело аналогичные договоры. Возможности передать истцам другие квартиры у ответчика не было, так как квартир в доме оказалось меньше, чем заключенных договоров долевого участия.

 Обосновывая свои требования о признании их прав на обусловленные договорами квартиры, истцы ссылались на положения договора о совместной деятельности и Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности" *(333). При этом они полагали, что между ними и истцом сложились отношения по совместной деятельности. Они считали, что, заключив договоры с ответчиком раньше, чем те лица, которым квартиры были фактически переданы, имеют перед ними преимущество. Однако суд отказался руководствоваться логикой истцов и не признал их отношения с ответчиком совместной деятельностью. Договоры, заключенные ответчиком с истцами и другими лицами, были признаны "обязательством передать индивидуально-определенную вещь". В связи с этим была применена ст. 217 ГК РСФСР (отношения возникли до введения в действие ГК РФ 1994 г.), согласно которой "в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность... кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право". На этом основании за истцами не было признано право на конкретные квартиры, они лишь получили право на возмещение со стороны ответчика убытков, связанных с неисполнением договора долевого участия *(334).

 Приведенный пример показывает, что определение правовой природы взаимоотношений участников создания объекта имеет весьма существенное значение.