Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации

 Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.

 Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, автор пытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

 В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость.

 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то же. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения.

 "Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)" *(67).

 Такое определение, конечно, имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.

 Каковы же эти сущностные отличия разных систем, если все они декларируют единые цели и представляют собой способ придания публичности обороту недвижимого имущества? По мнению автора, систему регистрации характеризуют принципы, на которых она построена. При этом систему характеризуют не все принципы, которые могут быть сформулированы, а лишь те, которые являются главными, системообразующими.

 Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

 Именно эти принципы характеризуют регистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены в настоящем разделе. Что касается иных, не являющихся системообразующими принципов, то они будут рассматриваться в следующем разделе.

 Принципы, характеризующие систему государственной регистрации, будут первоначально нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации. Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих систему государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше.

 Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности *(68). С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент" *(69).

 Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.