Регистрация прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства и по иным основаниям

Договор мены недвижимости нежилого назначения

Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.

 В соответствии со ст. 567 ГК РФ "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".

 Гражданский кодекс РФ не содержит каких-либо специальных правил, относящихся к регистрации договора мены недвижимого имущества и к регистрации прав, возникающих на основании такого договора. Поэтому нашей задачей является установление специфики применения к договору мены норм о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

 Договор мены недвижимости нежилого назначения, как и договор купли-продажи аналогичного имущества, признается заключенным и действительным без государственной регистрации. Договор мены, в котором предметом выступает недвижимое имущество жилого назначения, подлежит государственной регистрации и без регистрации не считается заключенным.

 Следует иметь в виду, что в договоре мены объект недвижимости может быть предоставлен только одной стороной договора (например, мена помещения на автомобиль). В этом случае требования к договору будут определяться в зависимости от назначения (жилое или нежилое) этого имущества. Однако более часто встречается ситуация, в которой происходит мена объектами недвижимости. При этом, если эти объекты однородны по своему назначению, проблем не возникает. При обмене квартиры на квартиру договор подлежит регистрации, а при обмене двух нежилых помещений регистрации подлежит переход права собственности. Но какие правила следует применять, если происходит мена жилого помещения (здания) на нежилой объект?

Представляется достаточно очевидным, что к такому договору в части регистрации должны применяться правила, относящиеся к договору купли-продажи недвижимости жилого назначения. В данном случае должен быть зарегистрирован как сам договор, так и взаимный переход права собственности на объекты, выступающие предметом договора.

 Наибольшую сложность применительно к договору мены представляет собой регистрация прав на объекты, которые находятся на территориях, обслуживаемых разными регистрирующими органами. Так, объекты, фигурирующие в одном договоре мены, могут находиться на территории разных регистрационных округов, либо на территории одного округа, но в зоне работы различных филиалов регистрирующего органа.

 Порядок регистрации мены при нахождении объектов на территории различных регистрационных округов установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территории различных регистрационных округов *(385). Согласно этой инструкции договор мены регистрируется в любом из учреждений юстиции, действующих в пределах регистрационных округов, на территориях которых находятся объекты недвижимости, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки. Регистрация же перехода прав проводится по месту нахождения объектов недвижимости. В этой инструкции решается вопрос о предупреждении коллизий между решениями различных регистрирующих органов по поводу регистрации прав на объекты, являющиеся предметами одного договора мены.

 Поскольку при оценке поступающих для регистрации документов субъективный фактор, безусловно, присутствует, различные регистраторы могут прийти к разным выводам по поводу регистрации договора и прав, возникающих на его основании. Различные решения могут быть приняты и по объективным причинам. Например, на один из объектов недвижимости наложен арест. Сведения об этом аресте имеются только в регистрирующем органе, на территории которого этот объект расположен. В этом случае могла бы возникнуть ситуация, когда в этом органе регистрация договора и перехода права на объект недвижимости будет приостановлена, а другой регистрирующий орган примет положительное решение, не обладая информацией об аресте.

 Такая же ситуация может сложиться, если только один из регистрирующих органов обладает информацией, препятствующей регистрации. Допустим, что "А" и "Б" заключили договор мены квартир. Квартира "А" находится в Санкт-Петербурге, а квартира "Б" в Нижнем Новгороде. До заключения договора стороны в установленном порядке получили выписки из реестра о принадлежности им соответствующих квартир. В период между получением выписок в регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга обратился "В" с решением суда, которым была признана недействительной сделка купли-продажи между "В" и "А", и право собственности на квартиру признано за "В". На основании решения суда регистрирующий орган г. Санкт-Петербурга прекратил право собственности на квартиру "А" и зарегистрировал право собственности "В". В это время в регистрирующий орган г. Нижнего Новгорода поступил договор мены, который был зарегистрирован вместе с переходом права собственности на квартиру к "А". В регистрации же договора и перехода права собственности к "Б" на петербургскую квартиру было отказано по указанным выше основаниям. В целях полного исключения подобных ситуаций Инструкцией Минюста России установлен порядок взаимного и срочного информирования одним регистрирующим органом другого о поступивших договорах мены и обстоятельствах, которые могут препятствовать государственной регистрации.