Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Правовое значение акта регистрации недвижимости

Таким образом, на первое место по значению для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации *(74). При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

 С точки зрения возникновения права существует три варианта:

 1) с актом государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права;

 2) момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами;

 3) момент возникновения права может связываться с актом государственной регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения права.

 Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству.

 Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии (далее - ГГУ) правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное" *(75). Одновременно в соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует" *(76).

 Принцип внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения. При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от регистрации.

 По мнению И.А. Покровского, принцип публичности (или иначе, принцип внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" *(77).

 Первый вариант характерен для системы Торренса *(78). Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу. "Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи" *(79).

 Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США.

 Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: "Собственность является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь не была представлена, а цена не была уплачена".

 Вторая сторона публичности выражается в соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит иначе.

 Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, т.е. вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации.