Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление

Принцип публичной достоверности

Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.

 Названный принцип, по мнению И.А. Покровского, означает, что "всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности" *(80). В свою очередь В.Б. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: "...содержание книги, то есть все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным третьим лицам" *(81).

 Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации. Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.

 В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю" *(82).

По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах" *(83). Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.

 Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации. Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности (в сочетании с бесповоротностью) или не основанные на этом принципе. В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

 Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к актовым (или нетитульным) системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.