Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Унификация правового значения государственной регистрации

С учетом изложенного выше можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:

 1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.

 2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.

 Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь "техническим" условием осуществления распоряжения.

В связи с изложенным вызывают возражения предложения об "абсолютной" унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б. Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав" *(235). При реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение потребовало бы пересмотра многих положений гражданского законодательства, которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.

 Результаты анализа правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде следующей таблицы.

 Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительной практике. Однако, по нашему мнению, такое положение не отвечает потребностям гражданского оборота, излишне, без достаточных оснований, усложняет решение вопроса о правовом значении регистрации. Приведенные здесь и далее предложения по изменению законодательства могли бы усовершенствовать правовое регулирование возникновения и реализации прав на недвижимое имущество, что способствовало бы установлению более четких отношений между участниками рынка недвижимости, а также между ними и регистрирующим органом.