Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Соотношение сделки, перехода права и передачи имущества

Следующий вопрос, который нуждается в предварительном рассмотрении независимо от вида сделки отчуждения - вопрос о соотношении сделки, перехода права и передачи имущества.

 Анализ практики регистрирующих органов ряда субъектов Федерации показал, что это соотношение понималось ими следующим образом. Сделка отчуждения представляет собой основание для перехода права и подлежит самостоятельной и предварительной регистрации, переход же права регистрируется на основании документа, подтверждающего фактическую передачу объекта от прежнего правообладателя к приобретателю. Такое видение создает базу для "двойной" регистрации - сначала сделки, а затем права. Вопрос о соотношении сделки, отчуждения и передачи имущества нами уже рассматривался с приведением судебной практики *(257). Из проведенного анализа можно сделать вывод о несоответствии закону такой практики.

 Следует отметить, что Минюст России, установив порядок регистрации купли-продажи жилых помещений, не связал момент регистрации передачи права с моментом фактической передачи объекта. В то же время Минюст России исходил из того, что по желанию участников сделки договор купли-продажи жилого помещения может быть зарегистрирован как одновременно с переходом права, так и с разрывом во времени. Пункт 13 ранее упомянутой инструкции гласит: "Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть предоставлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи".

 По мнению автора, данный подход вряд ли можно признать соответствующим действующему законодательству. Как уже отмечалось, договор купли-продажи, если в самом договоре не содержатся отлагательные условия, всегда непосредственно направлен на переход права собственности продавца к покупателю. Поэтому за указанным исключением нельзя зарегистрировать договор, не зарегистрировав одновременно переход права собственности. Установление порядка, при котором стороны, не указав об этом в договоре, могут отнести регистрацию перехода права на более поздний срок, означает фактически возможность дополнения договора отлагательным условием в устной форме, что противоречит требованию о письменной форме договора купли-продажи недвижимости.

 На практике разрыв между регистрацией договора и перехода права используется для обеспечения расчетов по договору: переход права не регистрируется до тех пор, пока покупатель не внес деньги за объект. Таким образом, между сторонами фактически заключается договор с отлагательным условием в виде полной оплаты обусловленной договором суммы. Но если такой порядок отражен договором, то это и есть договор с отлагательным условием, который может и должен быть зарегистрирован как обременение прав продавца. Но если это самим договором не предусмотрено, то у покупателя возникает право требовать одновременную регистрацию и договора, и перехода права. При отказе от их добровольного исполнения продавцом требования покупателя должны быть удовлетворены судом в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Предлагая отменить регистрацию сделок, авторы Концепции одновременно вносят предложение "ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество" *(258). К аналогичному выводу приходит К.И. Скловский, который пишет, что "предметом регистрации является традиция - действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности" *(259).

 Данное предложение в целом возражений не вызывает. Его реализация приблизит действующую систему регистрации к германскому праву, где в качестве основания регистрации выступает вещно-правовой договор, в котором отсутствуют какие-либо положения, кроме фиксации факта передачи недвижимости. В то же время нужно иметь в виду, что реализация этого предложения потребует существенного пересмотра как гражданско-правовых норм, так и норм, устанавливающих порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

 Говоря об объектах регистрации, нельзя не остановиться на вопросе о документах, устанавливающих права на недвижимость, Понятие правоустанавливающего документа рассмотрено в  разделе 2.7. Сейчас же необходимо решить вопрос о том, являются ли документы объектами регистрации.

 Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130, действовавший до февраля 1996 г. в качестве единственного акта федерального уровня, посвященного регистрации, связанной с недвижимостью, назывался "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" *(260). Это название прямо ориентировано на то, что регистрации подлежат не права, а документы об этих правах. Статья 233 ГК РСФСР 1964 г. говорила об обязательной регистрации договора купли-продажи жилого дома, и на практике эта регистрация осуществлялась именно как регистрация соответствующего документа.

 Гражданский кодекс РФ 1994 г. говорит о государственной регистрации прав, государственной регистрации сделок и (в части второй) о государственной регистрации отдельных договоров.

 Отвечая на вопрос о том, является ли договор как документ самостоятельным объектом регистрации, необходимо рассмотреть такие понятия, как сделка и форма сделки.

 Если сделка - это действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, то форма сделки - это установленный законом способ совершения этих действий. При этом для всех сделок с недвижимостью письменная форма является обязательной, несоблюдение этой формы влечет ничтожность сделки. Таким образом, сделка по поводу объекта недвижимости не может существовать иначе, как в форме письменного документа. Поэтому и регистрация сделки, и, следовательно, регистрация возникшего на ее основании права без соответствующего письменного документа невозможна.

Но это не означает, что документ является объектом регистрации. Применительно к деятельности регистрирующего органа в данном случае, по нашему мнению, также применимо принятие формы, как внешнего выражения деятельности по регистрации прав на недвижимое имущество. В силу вышеизложенных обстоятельств в отношении прав, возникающих из сделок, деятельность регистрирующего органа не может происходить иначе как в форме определенных манипуляций по поводу документов, содержащих сведения об этих сделках и правах. Именно эти документы принимаются, анализируются, сведения из этих документов заносятся в реестр, на документах фиксируется факт регистрации. Поэтому с точки зрения формы можно сказать, что деятельность регистрирующего органа представляет собой регистрацию документов. Но при этом необходимо помнить, что содержание и сущность этой деятельности определяется законом как регистрация, в первую очередь, прав на недвижимость. Если, как уже говорилось, сделка является средством установления, изменения или прекращения прав, то документ, ее оформляющий, в свою очередь, выступает как средство по отношению к самой сделке. Поэтому такой документ нельзя, по нашему мнению, признать самостоятельным объектом регистрации.

 То же самое можно сказать и об иных документах, содержащих сведения о правах на недвижимость (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и др.). Регистрирующий орган (и в этом его отличие от суда) может получать сведения о подлежащих регистрации правах только из определенных документов, которые по форме и содержанию должны соответствовать закону. Проверка этого соответствия лежит на регистрирующем органе. Результатом же этой проверки является решение по поводу прав, отраженных в документе. Поэтому объектом регистрации выступает право, а не документ. В этом смысле признание документа в качестве самостоятельного объекта регистрации могло бы привести к лишению регистрации ее правового содержания.

 Суммируя вышеизложенное, сформулируем ряд выводов, исходных для понимания объекта регистрации прав на недвижимое имущество.

 1. Основным (первичным) объектом регистрации является право собственности.

 2. Регистрации подлежат его возникновение, изменение и прекращение.

 3. Регистрация обременений (ограничений) права собственности является частным случаем регистрации изменения этого права.

 4. Регистрация иных (вторичных) вещных прав представляет собой частный случай регистрации обременений (ограничений) права собственности. Вместе с тем регистрации подлежит возникновение, изменение и прекращение, а также обременение (ограничение) самих вторичных вещных прав.

 5. Сделки подлежат регистрации в качестве оснований возникновения, изменения или прекращения вещных прав, либо оснований возникновения, изменения или прекращения обременений (ограничений) этих прав. Сделка отчуждения с отлагательным условием сама подлежит регистрации как обременение соответствующего вещного права.

 6. Документы, оформляющие сделки, а также документы, содержащие сведения о других юридических фактах, влекущих возникновение, изменение или прекращение вещных прав, не являются объектом регистрации, а выступают как единственное средство получения регистрирующим органом информации об этих сделках и юридических фактах.