Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Правоустанавливающий документ на вновь созданный объект недвижимости

Теперь рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость.

Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения (сшивания) этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект.

 В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.

 Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.

Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.

 В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с данным положением очевидно, что лишь совокупность документов, подтверждающих: а) участие лица в создании объекта для себя и б) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, - может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект.

 Специфика возникновения вещных прав на новые объекты недвижимости, по нашему мнению, состоит в том, что основанием для возникновения права в этом случае является не конкретная сделка (как при отчуждении объекта, уже имеющего собственника - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию объекта *(274). Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.

 В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.

 При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников, составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов, ни один из которых самостоятельно не может быть признан правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса - свидетельство о праве на наследство.

 Вместе с тем, по мнению автора, практика выдачи государственных свидетельств в качестве правоустанавливающих документов должна быть ограничена случаями первичного возникновения права на объект, а "жизнь" такого свидетельства должна соответствовать периоду действия этого первичного права, то есть до отчуждения объекта.

 Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.

 2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.

 3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.

 Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.

 Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще на одном важном моменте, характеризующем систему государственной регистрации. В научной литературе этот аспект именуется принципом частной инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип частной инициативы, - пишет О.Ю. Скворцов, - суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации" *(275). М.Г. Пискунова пишет: "Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса" *(276). С.А. Бабкин, анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, определяет содержание принципа конценза следующим образом: "Ни одна запись в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на производство записи" *(277).

 Таким образом, для того чтобы запись о праве появилась в реестре, необходимы не только доказательства существования соответствующего права - правоустанавливающие документы, но и соответствующее волеизъявление на внесение этой записи. В завершенном виде принцип частной инициативы состоит в том, что: во-первых, регистратор не имеет права производить записи в реестре по собственной инициативе, даже если он располагает необходимыми правоустанавливающими документами; во-вторых, регистратор не имеет права производить записи в реестре на основании волеизъявления лиц, которые не являются обладателями соответствующих прав. Посмотрим, как эти положения реализованы в российском законодательстве.

 В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации "государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица", а "в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты". Здесь пока все соответствует заявленному принципу.