Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо

Перейдем к следующему основанию - "с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо".

 Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией, нами уже рассматривался *(288). К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит:

 а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);

 б) сторону (стороны) договора;

 в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;

 г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;

 д) органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;

 е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;

 ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

 Рассмотрим сначала понятие правообладателя. Будучи весьма активно используемым в законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ закона свидетельствует о том, что речь идет о лице, право которого на объект недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная фигура отличается от стороны по сделке (прежде всего приобретателя), права которого на объект возникнут только после регистрации. В связи с этим следует признать, что до регистрации права на основании договора купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель, в смысле ст. 16 этого закона имеет статус стороны по сделке.

 Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица без доверенности. В связи с этим в данной норме достаточно было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем правообладателя или стороны по сделке.

 Кроме того, следует отметить, что в Законе о регистрации осталась неучтенной еще одна категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией - это лица, приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя отнести потому, что право таких лиц возникает не из сделок, а из деятельности по созданию объекта *(289).

 Практика применения Закона о регистрации показывает, что под рассматриваемое основание отказа попадают случаи не только обращений лиц, не указанных в ст. 13 и 16, но и иные случаи.

 В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа подпадают и случаи отсутствия заявления у одной из сторон такой сделки. Между тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной стороны речь не идет об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон - надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией не обратились все надлежащие лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так:

 Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом.

 В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества" *(290). Вряд ли можно возразить против того, что указанные обстоятельства должны стать основанием для отказа. Однако, по нашему мнению, они являются лишь частным случаем, охватываемым предлагаемой общей формулировкой об отсутствии необходимых заявлений.