Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Несоответствие требованиям действующего законодательства по форме или содержанию документов, представленных на государственную регистрацию прав

Пожалуй, самым "емким", а поэтому наиболее распространенным основанием для отказа в регистрации является несоответствие требованиям действующего законодательства по форме или содержанию документов, представленных на государственную регистрацию прав.

 Среди общей массы изученных отказов отказы по этому основанию составляют 91%, причем обращает на себя внимание тот факт, что весьма часто под данное основание подводятся те ситуации, которые подпадают под другие формулировки ст. 20 Закона о регистрации, а также вообще не охватываются этой статьей. Учитывая эти обстоятельства, данное основание следует подвергнуть тщательному анализу, поскольку в практике регистрирующих органов важно не только установление случаев, когда в регистрации должно быть отказано, но и правильное указание основания отказа в регистрации. Именно на это ориентирует Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах *(292), в п. 15 которой от регистратора требуется указывать в уведомлении об отказе конкретный абзац п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, на основании которого отказано в государственной регистрации.

 Вполне очевидно и то, что несоответствие документов закону по форме и их несоответствие закону по содержанию, по сути дела являются разными основаниями для отказа. В практике регистрации это означает, что в отказе четко должно быть указано, по форме или по содержанию документы не соответствуют закону (разумеется, не исключены случаи несоответствия и по форме, и по содержанию одновременно).

 Поэтому сначала рассмотрим основание отказа, связанное с нарушением формы документов. Помимо нормативных актов, определяющих требования к форме различных документов, Закон о регистрации содержит определенные общие требования, которые сформулированы в ст. 18. К форме документов относятся следующие:

 - в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

 - тексты документов должны быть написаны разборчиво, не иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов, не могут быть исполнены карандашом, а также иметь серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Таков перечень обстоятельств, из числа указанных в ст. 18 Закона о регистрации, подлежащих проверке при определении соответствия документа именно по форме. На взгляд автора, эти требования следовало бы отделить от требований, относящихся к содержанию документа.

 Но следом за определением признаков нарушения формы документа возникает вопрос, во всех ли случаях любое нарушение формы должно влечь отказ в государственной регистрации. Известно, что далеко не каждое нарушение формы документа влечет в конечном счете его недействительность. Так, в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Однако это не означает, что при решении вопроса о регистрации регистрирующий орган должен выяснять указанные выше обстоятельства. Не являясь, в отличие от суда, юрисдикционным органом, орган регистрации вправе считать установленным лишь те факты, которые бесспорно подтверждаются надлежаще оформленными документами. Поэтому последующее признание действительным в судебном порядке документа, по которому был вынесен отказ в регистрации права, не делает такой отказ на момент его вынесения незаконным, а лишь устраняет на будущее основания для такого отказа.

 В то же время могут существовать такие нарушения, связанные с формой документа, которые не могут повлечь его недействительность. Так, например, в практике возникал вопрос о том, является ли наличие орфографических и грамматических ошибок в документах основанием для отказа в регистрации права, которое этот документ подтверждает? Понятно, что количество и характер ошибок могут быть весьма различны. Однако если имеющиеся в тексте орфографические и грамматические ошибки или опечатки позволяют однозначно определить характер волеизъявления авторов документа и все предусмотренные законом необходимые условия сделки, то основания для отказа в регистрации отсутствуют. Вопрос о мере, за которой количество ошибок и опечаток переходят в качество, - вопрос оценки регистрирующего органа.

 Следует также отметить, что в зависимости от вида правоустанавливающего документа могут быть установлены различные нарушения формы. Если для сделок это прежде всего письменная и нотариальная форма, отсутствие не оговоренных исправлений, то для актов государственных органов значение может иметь их название. Так, например, если в определенных регионах приватизация оформлялась лишь свидетельствами, выдаваемыми органами местной администрации, там не может быть принято в качестве правоустанавливающего документа "решение", "распоряжение", "договор".

 Таким образом, основание отказа в регистрации, связанное с нарушением формы представляемых для регистрации документов, можно сформулировать так:

 документы, представленные на государственную регистрацию прав, - не соответствуют по форме требованиям законодательства и нормативных актов, распространяющихся на эти документы.

 Включение в определение не только требований законодательства, но и других нормативных актов, обусловлено понятными причинами. Далеко не все требования, характеризующие действительность документов, определяются законами (хотя такое решение было бы оптимальным). Существует ряд ведомственных актов, которые определяют общие требования к документам, акты местных органов власти, устанавливающие форму издаваемых ими и подчиненными им организациями документов.

 Указание на то, что требования закона и иных нормативных актов должны распространяться на рассматриваемые документы, при внешней очевидности также имеет большое значение, особенно в историческом аспекте. Как уже указывалось, в разное время к одним и тем же документам предъявлялись разные требования, в связи с чем каждый документ следует рассматривать с точки зрения его соответствия по форме нормативным актам, требования которых на него распространяются.