Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

Наличие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами

Основанием отказа в регистрации выступает также наличие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами. Это основание также первоначально не входило в перечень ст. 20 Закона о регистрации, а было сформулировано в ст. 13 этого закона *(295).

 По сути дела речь здесь идет о невозможности произвести регистрацию в связи с тем, что данные представленных на регистрацию документов расходятся с данными, которыми располагает регистрирующий орган. Случай расхождения сведений о собственнике объекта и лице, производящем его отчуждение, мы уже рассмотрели при анализе основания отказа "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества". В таких случаях должно использоваться именно это основание для отказа.

 Однако, как показывает практика, возможны и иные расхождения, которые могут препятствовать государственной регистрации. К таким расхождениям следует относить:

 - несовпадение данных об объекте недвижимости (например, в регистрирующем органе числится квартира, а на регистрацию представляется право на нежилое помещение);

 - несовпадение данных об основаниях возникновения права у лица, производящего отчуждение (например, в реестре указан договор купли-продажи, а в правоустанавливающем документе - свидетельство о праве на наследство);

 - несовпадение данных о субъекте права (в связи с изменением фамилии, имени, заменой паспорта и пр.).

 В общем виде можно сказать, что регистрация невозможна во всяком случае расхождения представленных документов со сведениями, содержащимися в ЕГРП. При этом частным случаем является представление на регистрацию документов, свидетельствующих об отсутствии обременений объекта, в то время как регистрирующий орган имеет сведения (из ЕГРП) об их наличии, но и это самостоятельное основание для отказа, которое мы уже рассмотрели. Расхождение сведений правоустанавливающего документа с данными архива регистрирующего органа может быть вызвано разными причинами: техническими ошибками при составлении договора, ошибками органов технической инвентаризации и пр. Но эти расхождения могут свидетельствовать и о совершенных правонарушениях, например, о незаконной перепланировке либо незаконном использовании жилого помещения как нежилого. Может это свидетельствовать и о попытке мошенничества. В практике регистрирующих органов г. Санкт-Петербурга не являются единичными случаи выявления и пресечения мошеннических действий в отношении квартир в связи с выявлением несоответствия данных представленных документов данным архива, поскольку преступники в ряде случаев располагают ограниченной или искаженной информацией о действительном положении дел.

 В то же время очевидно, что указанные расхождения могут носить весьма незначительный характер и быть вызваны причинами чисто технического характера. Однако вряд ли стоит делить расхождения на значительные и незначительные, имеющие в качестве причины техническую ошибку или иное обстоятельство. Представляется необходимым исключить регистрацию на основании документов, сведения которых не совпадают с данными архива регистрирующего органа, независимо от "значительности" или "незначительности" расхождения. Будучи выявлены до регистрации, эти расхождения, если они носят технический характер, могут быть легко устранены, а регистрирующий орган будет лишен обязанности и права оценивать характер расхождения.

 Именно для разрешения таких ситуаций в ст. 21 Закона о регистрации регламентировано исправление технических ошибок, а в разделе VII Правил ведения ЕГРП регламентирован порядок внесения записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения и перехода права.

 В 2006 г. п. 1 ст. 20 дополнен абзацем следующего содержания: "осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона". Речь в данном случае идет о том, что в регистрации должно быть отказано, если земельный участок, права на который заявлены к оформлению в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" *(296) (далее - Закон о дачной амнистии) в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.