Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

В предыдущих разделах мы достаточно подробно на теоретическом уровне рассмотрели вопросы, связанные с экономическими основами оценки рыночной стоимости актива в рамках доходного подхода.

В данном разделе в соответствии с ранее полученными результатами рассмотрим в основном прикладные аспекты оценки земли, улучшений и практические вопросы, связанные с оценкой права аренды объектов недвижимости.

Результаты, представленные здесь, могут быть использованы в качестве методических рекомендаций при выполнении реальных оценок.

Концепция оценки рыночной стоимости доходным методом

В соответствии с теорией и практикой оценки можно достаточно уверенно утверждать, что на рынке, близком к рынку совершенной конкуренции, результаты оценок рыночной стоимости, полученные разными методами, должны быть близки друг к другу. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является сигналом к тому, что в процессе оценки была использована либо недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Близость итоговых результатов, полученных разными методами, позволяет утверждать, что должны быть близкими и их промежуточные результаты. При оценке затратным методом отдельно оценивается стоимость земельного участка и улучшений. Причем оценка стоимости земельного участка выполняется как условно вакантного в соответствии с принципом наиболее эффективного использования. Оценка же доходным методом по современной зарубежной классической схеме, как правило, не предусматривает отдельной оценки земельного участка.

Такой подход справедлив в условиях развитого рынка, когда земля и ее улучшения находятся в оптимальной пропорции. Для российских условий такое предположение может привести к существенным ошибкам при оценке, так как использование земли в России далеко от оптимального. Поэтому в рамках любого метода в России целесообразно оценивать объект недвижимости с учетом отдельной оценки земли.

Таким образом, оценку рыночной стоимости доходным методом рекомендуется выполнять в два этапа:

! оценить участок земли как условно свободный на основе его наиболее эффективного использования;

! оценить объект недвижимости в целом с учетом имеющегося результата оценки земли.

Такая схема позволяет выявить реальную стоимость земельного участка при оценке застроенных земельных участков. Участок земли, как известно, обязан всегда оцениваться по наилучшему его использованию. Он «не виноват», что порой используется не лучшим образом. Земельный участок как один из наиболее ценных ограниченных природных ресурсов является основой недвижимости, поэтому процедура его налогообложения по рыночной стоимости должна стать экономическим регулятором его эффективного использования. Следовательно, земельный участок в рамках, например, доходного подхода должен оцениваться на основе техники остатка при условии его наилучшего использования как условно свободного.

Процедура оценки объекта недвижимости с учетом имеющегося результата оценки участка позволяет понять, насколько он улучшен, если не «ухудшен» вовсе. Кроме того, предлагаемая последовательность разумна и потому, что участок и его улучшения являются разными активами с точки зрения износа и, как следствие этого, при прогнозировании доходов и расходов во времени по разному облагаются налогом.

Далее, при оценке участка в соответствии с принципом оптимальности его использования базу для налогообложения улучшений необходимо оценивать при условии сдачи объекта недвижимости в аренду только по рыночным арендным ставкам, игнорируя действующие договоры аренды, которыми может быть обременен объект недвижимости. А при оценке существующих на земле улучшений, как известно, игнорировать анализ учета действующих договоров аренды нельзя.

При оценке же свободных или условно свободных земельных участков обойтись без предлагаемой схемы невозможно принципиально. Это связано с тем, что при оценке свободного земельного участка методом остатка отсутствует на дату оценки база для налогообложения улучшений. Она появляется в процессе моделирования улучшений земельного участка, способствующих наиболее эффективному его использованию.

В соответствии с теорией оценки наиболее эффективным методом определения рыночной стоимости земельных участков считается метод рыночных сравнений — рыночный метод. Известно, что этот метод основан на анализе информации о рыночных сделках с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, и приведении (корректировке) их цен к наиболее вероятной цене объекта оценки. В настоящее время в России рынок земельных участков находится в зарождающейся стадии. Связано это в основном с несовершенством земельного законодательства. Во всяком случае, данные по сделкам с участками чрезвычайно редки, а информация о них порою далека от достоверности.

При оценке объектов недвижимости земельный участок рассматривается как фрагмент поверхности Земли. В этом смысле он не подвержен никаким видам износов за исключением, может быть1, внешнего износа. Физический и функциональный износы относят к улучшениям, которые находятся на участке. Отсюда следует, что участок является неистощимым активом (капиталом), не требующим возврата (реинвестирования) за счет доходов, т.е. является источником неограниченного по времени («бесконечного») потока доходов. Следовательно, доходы от участка могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал YL. Это означает, что коэффициент капитализации земельного участка RL равен норме отдачи на капитал YL.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка на основе изменяющегося во времени прогнозируемого потока доходов необходимо предусмотреть коррекцию стоимости с использованием соответствующих коэффициентов.

Если прогнозируется экспоненциальное изменение потока доходов, например из-за инфляции, то приближенная оценка стоимости может быть получена с использованием представленных выше математических моделей без каких-либо изменений. Помним, что дисконтировать в этом случае можно доходы в реальном измерении (без учета инфляции), а в качестве ставки дисконтирования использовать норму отдачи на капитал в реальном выражении.

Из анализа выражения (6.3.32) следует, что оценка рыночной стоимости земельного участка как условно свободного зависит от ставки процента реинвестирования средств, вложенных в создание улучшений.

Чувствительность рыночной стоимости к вариации iP достаточно высока: значения рыночной стоимости для iP = 0% и iP = 16% могут отличаться друг от друга более чем на 20%, т.е. при изменении ставки процента фонда возмещения на один процент рыночная стоимость может измениться на 2 и более процентов. Наивысшая эластичность характерна для района невысоких значений ставок процента фонда возмещения.

Из сказанного выше следует, что при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости выбор схемы износа улучшений и, как следствие этого, модели возмещения первоначальных инвестиций в изнашиваемую часть актива имеет важное значение.

В процессе оценки объекта недвижимости при выборе модели (возмещения) возврата необходимо ориентироваться на тенденцию износа улучшений и руководствоваться правилом i = ia, обеспечивающим возврат инвестиций в полном объеме в любой момент времени реверсии. С точки зрения практики проблемной является задача выбора ставки ia процента функции износа. Качественный анализ тенденций износа объектов недвижимости, используемых для извлечения дохода, показывает, что их износ имеет прогрессирующую тенденцию, т.е. ставка процента функции износа этих объектов существенно больше нуля. Наиболее вероятное значение этой ставки, на наш взгляд, находится в районе безрисковой ставки. Использование

в качестве ставки процента функции износа безрисковой ставки целесообразно и с экономической точки зрения, так как в этом случае при выполнении оценки процесс возврата инвестиций моделируется за счет накоплений в фонде возмещения также по безрисковой схеме. Представляется, что такой подход к выбору ставок процента функций износа и возмещения при моделировании DCF-анализа в наибольшей степени соответствует экономике оценки доходной недвижимости (см. Приложение 1: «Динамика износа зданий»).

Представленные выше обоснование и итоговое заключение распространяются не только на оценку земельных участков, но и на оценку объектов недвижимости в целом, т.е. объектов недвижимости, имеющих в своем составе землю и ее улучшения.

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка должна выполняться при условии предварительного знания стоимости земельного участка как условно свободного.

Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VBо земельного участка c использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию).

По аналогии с оценкой земельного участка здесь также необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка с учетом соответствующих затрат.

 Оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка

В соответствии с рассмотренной выше концепцией оценки доходного объекта недвижимости оценка рыночной стоимости улучшенного земельного участка должна выполняться с учетом того, что улучшенный земельный участок состоит из двух разных с точки зрения износа активов: земельного участка и его улучшений.

Оценка стоимости улучшенного земельного участка выполняется путем капитализации полного чистого операционного дохода (от участка и его улучшений) в текущую стоимость. Такой способ капитализации возможен в том случае, если улучшения земельного участка не требуют существенных затрат на ремонт и соответствуют наиболее эффективному использованию этого участка.

Рассмотрим числовой пример оценки стоимости объекта недвижимости при следующих предположениях.

Оцениваемый объект ежегодно генерирует чистый операционный доход в размере 15000 д.е. Рыночная стоимость улучшений земельного участка, определенная ресурсным методом, равна 80 000 д.е. Срок экономической жизни улучшений равен 30 годам. Ставка процента функции износа равна 0. Прогнозный период равен 5 годам. Предполагается, что актив через 5 лет повысится в цене на 20%. Норма отдачи на капитал Y в номинальном выражении равна 15% годовых. Требуется выполнить оценку его рыночной стоимости.

Результаты оценки, выполненные с помощью программы Microsoft-Excel, приведены в таблице 6.10. Искомое значение рыночной стоимости приведено в ее 13 и 17 строках. Расчет стоимости выполнен методом последовательных приближений с использованием функции «подбор параметра» программы Excel.

Если анализ наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка показал, что целесообразным и экономически оправданным вариантом является частичная реконструкция существующих улучшений, то оценка такого объекта должна выполняться с использованием метода капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа.

В этой связи рассмотрим численный пример оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка в следующей содержательной постановке.

Необходимо оценить рыночную стоимость полного права собственности на объект недвижимости — земельный участок площадью 10 соток (1000 м2), застроенный зданием коттеджного типа. На момент оценки оцениваемый объект недвижимости используется в коммерческих целях — сдается в аренду под жилье.

Оценку необходимо выполнять в два этапа: 1) оценить рыночную стоимость земельного участка в условно свободном его варианте и 2) оценить стоимость существующих улучшений с учетом знания стоимости участка в условно свободном его варианте.

Рассмотрим подробно эти этапы.

Этап 1

В процессе анализа НЭИ оцениваемого объекта оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца — 10 000 д.е., начало четвертого месяца — 8000 д.е., начало пятого месяца 6000 д.е. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года определен в размере 12 000 д.е. Потери на незанятость и при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере 1000 д.е. В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен 5 д.е. за сотку, а налог на улучшения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал, исходя из анализа альтернативных инвестиций, определена в

размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга.

Решение задачи оценки в данной постановке рассмотрим в нескольких вариантах: вариант А, вариант В, вариант С, вариант D.

Вариант А (эталонный)

В данном варианте рассмотрим решение задачи оценки с использованием DCF-анализа в процессе всей экономической жизни улучшений.

Результат оценки в этом варианте будем считать точным (эталонным) решением, так как для его получения мы будем, руководствуясь принципом ожидания, прогнозировать и рассчитывать текущую стоимость доходов в явном виде в процессе всей экономической жизни улучшений. При этом, чтобы не усложнять задачу, допустим постоянство потока доходов на уровне ПВД в процессе всего прогнозируемого периода1.

Алгоритм оценки:

1.         Потенциальный валовой доход ПВДq = ПВДq-1, где q =1, 2, ..., 10.

2.         Потери на незанятость ПНq = ПВДq × Кнз, где Кнз — коэффициент потерь от незанятости.

3.         Потери при сборе арендных платежей ПСq = (ПВДq — ПНq) × × Ксб, где Ксб — коэффициент потерь при сборе арендных платежей.

4.         Действительный валовой доход ДВДq = ПВДq – ПНq – ПСq + ДДq, где ДД — дополнительный доход.

5.         Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения) ОРq = ДВДq × Кор, где Кор — коэффициент операционных расходов.

6.         Налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти. В нашем случае налог на землю НЗ для каждого года будет равен произведению НЗq = Тз × S, где Тз — ставка налога на землю.

7.         Чистый операционный доход ЧОДq = ДВДq – ОРq – НЗq.

8.         Доход на землю ДЗ = VL x Y. Особенность оценки дохода на землю в нашем случае состоит в том, что в правой части данной формулы стоит искомая величина VL. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений.

9.         Чистый операционный доход до налога на улучшения ДУдну = = ЧОД – ДЗ

10.       Налог на улучшения. В соответствии с законодательством РФ

налог на улучшения рассчитывается как процент от балансовой

стоимости улучшений за вычетом амортизационных отчислений.

Согласно концепции невозмещенных инвестиций, в качестве балан

совой стоимости необходимо брать стоимость затрат на создание

объекта, приведенных к концу периода строительства.

В данном варианте оценку стоимости участка выполним также с использованием DCF-анализа. Но в отличие от эталонного варианта ограничим прогнозируемый период владения k пятью годами.

В отличие от варианта А в данном варианте возможность учета влияния налога на улучшения на чистый операционный доход у нас есть только на отрезке времени прогнозного периода владения. Для учета этого влияния на стоимость реверсии мы воспользуемся методикой коррекции дохода первого послепрогнозного года, в разделе.

Практические расчеты показывают, что итерационные процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка по вариантам В и С обладают абсолютной сходимостью при практически любых разумных значениях начального приближения.

В целом сравнительный анализ результатов оценок рыночной стоимости по вариантам А, В, С и D позволяет сделать следующие выводы:

1.         Вариант С, основанный на оценке стоимости реверсии по расчетной модели (3.25), позволяет выполнить оценку стоимости с результатом, который равен оценке стоимости по точному (эталонному) варианту А.

2.         Вариант В уступает по точности варианту С. Он может использоваться только в качестве грубого приближения к оценке рыночной стоимости.

3.         Оценка стоимости по варианту D обладает одним несомненным преимуществом: она не требует использования метода последовательных приближений. Этот вариант может применяться для оценки стоимости объекта при выходе его на режим генерации стабильного потока доходов наравне с вариантом С.

Известно, что показателем эффективности использования земельного участка может служить отношение стоимости его улучшений к общей стоимости объекта. В нашем случае (см. табл. 6.16) это отношение на момент окончания строительства равно 72%: B = 25441/(25441 + 9795) = 0,72 (72%).

На втором этапе, посвященном оценке улучшений, в процессе анализа наиболее эффективного использования улучшенного земельного участка оценщик пришел к следующим заключениям.

Этап 2

Для того чтобы привести существующие улучшения к современным требованиям рынка коттеджного использования, необходимо осуществить некоторую перепланировку внутренних помещений объекта оценки. Для этого понадобится 3 месяца работы со следующим графиком капиталовложений: 5000 д.е. в начале и 1000 д.е. через один месяц после начала реконструкции. Инвестиции такого уровня позволят повысить потенциальную доходность объекта до уровня 9000 д.е. в год, приведенных к концу первого года доходного использования объекта. Срок экономической жизни отреконструирован-ных улучшений оценщик спрогнозировал в 10 лет. Потери на незанятость объекта — 5%, а потери при сборе арендных платежей — 5%. Налог на улучшения — 2% от балансовой стоимости. Налог на землю

5 д.е. за сотку. Коэффициент операционных расходов спрогнозирован на уровне 40% от действительного дохода. По аналогии с первым этапом оценки предусмотрен дополнительный доход в размере 1000 д.е. в год. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтернативных инвестиций была выбрана на уровне 16% годовых. Возврат капитала по методу Ринга. Стоимость земельного участка оценщик взял равной оценке, полученной на предыдущем этапе: VL = 9795 д.е.

Решение

Решение данной задачи в сформулированной постановке аналогично решению задачи по оценке земельного участка. Здесь также необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка с учетом соответствующих затрат.

Тем не менее алгоритм оценки улучшений имеет свои особенности, связанные, главным образом, с оценкой прибыли предпринимателя.

Алгоритм оценки:

1.         Потенциальный валовой доход ПВДq = ПВДq-1 , где q = 1, 2, ..., 10.

2.         Потери на незанятость ПНq = ПВДq × Кнз, где Кнз — коэффициент потерь от незанятости.

3.         Потери при сборе арендных платежей ПСq = (ПВДq — ПНq) × × Ксб, где Ксб — коэффициент потерь при сборе арендных платежей.

4.         Действительный валовой доход ДВДq = ПВДq – ПНq – ПСq + + ДДq , где ДД — дополнительный доход.

5.         Операционные расходы до налога на собственность (участок и его улучшения) ОРq = ДВДq × Кор, где Кор — коэффициент операционных расходов.

6.         Налог на землю. Так же как и в предыдущем случае, в соответствии с ныне действующим федеральным законом о плате за землю налог на нее рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти. В нашем случае налог на землю НЗ для каждого года будет равен произведению НЗq = Тз × S, где Тз — ставка налога на землю.

7.         Чистый операционный доход ЧОДq = ДВДq – ОРq – НЗq.

8.         Доход на землю ДЗq = VL × Y.

9. Чистый операционный доход на улучшения до налога на них ДУдну = ЧОД – ДЗ

Сравним показатели эффективности использования земельного участка в свободном и улучшенном виде. Помним, что показатель эффективности использования земельного участка в условно свободном виде был равен 72%. Показатель эффективности использования улучшенного земельного участка без реконструкции В = 7349/(7349 + 9795) = 0,43 (43%), что гораздо меньше соответствующего показателя свободного участка. Показатель эффективности использования отреконструированных улучшений В = 14211/(14211 + 9795) = 0,60 (60%). Это означает, что за счет модернизации существующих улучшений удалось повысить эффективность использования участка. Однако достичь эффективности использования свободного участка (72%) не удалось. Объясняется это тем, что модернизация объекта недвижимости ограничена рамками существующих улучшений, не позволяющих использовать участок наиболее эффективным образом.

Заканчивая данный раздел, хотелось бы обратить особое внимание на одно обстоятельство, которое определяет достоверность оценки рыночной стоимости земельного участка с использованием методологии доходного подхода.

Исследования чувствительности результата оценки рыночной стоимости земельного участка, проведенные в рамках DCF-анали-за, к вариации ряда входных параметров (объема инвестиций, ставки дисконтирования, времени строительства, потенциального дохода, стоимости реверсии) показывают, что эластичность стоимости в существенной мере зависит от доли земельного участка в общей стоимости построенного объекта. С уменьшением этой доли чувствительность возрастает (см. рис. 12).

При малой доле стоимости земельного участка в общей стоимости объекта небольшая ошибка в оценке и использовании в расчетах вышеперечисленных параметров может привести к изменению стоимости на 100 и более процентов . Отсюда следует, что при малой доле стоимости земельного участка в общей стоимости, достоверность доходного подхода чрезвычайно низка.

Практика показывает, что малая доля стоимости земли в общей стоимости объектов характерна для периферии или для окраин больших городов.

В таких зонах для оценки участка обязательным является использование методов оценки, основанных на других методологических подходах, например подходах, основанных на рыночных сравнениях

Оценка стоимости объекта с учетом изменяющегося потока доходов

В развитие полученных результатов рассмотрим метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на примере оценки земельного участка при условии, что прогнозируется ежегодное экспоненциальное изменение потока доходов: Iq + 1 = Iq(1 + c), где с — относительное изменение потока доходов за год, например, из-за инфляции. Данный вариант рассмотрим в версиях варианта А (точная оценка), варианта С (оценка реверсии по аналитической формуле) и варианта D (полное аналитическое решение).

Решение данной задачи рассмотрим в постановке, аналогичной постановке задачи по оценке свободного участка земли, с той лишь разницей, что спрогнозируем ежегодное 2%-ное повышение дохода на уровне ПВД. При этом будем считать, что начальное значение ПВД (на дату оценки) равно 11 650. Доход первого года позиционирован в табл. 6.20 в конце года. Он отстоит от даты оценки на 1,5 года, куда входит время строительства (полгода). Следовательно, доход первого года равен 11650 × (1 + + 0,02)1,5 = 12 000. Доход второго года будет равен 12000 × (1 + 0,02) = 12 240.

И т.д. Заметим, что в вариантах С и D учет влияния налога на улучшения заложен в самих расчетных формулах. Влияние же инфляции на стоимость мы учтем коэффициентом коррекции.

С увеличением срока экономической жизни ошибки оценки по вариантам С и D возрастают, но остаются на достаточно малом уровне. Так при сроке экономической жизни в 50 лет ошибка по варианту С не превышает 5%, а по варианту D — 8%.

Аналогичным образом можно осуществлять учет тенденции изменения прогнозируемого потока доходов и при оценке рыночной стоимости улучшений.

В заключение данного раздела хотелось бы остановиться на соотношении норм отдачи на капитал, используемых при оценке свободного земельного участка, которая в рамках доходного подхода выполняется с использованием DCF-метода, и оценки земельного участка, имеющего улучшения (здания, строения, сооружения), выполняемой с использованием техники остатка. Теория оценки постулирует утверждение о том, что риски, связанные с инвестициями в свободный от застройки земельный участок, меньше рисков, свя-

занных с инвестициями в земельный участок, имеющий улучшения. Связано это с тем, что с точки зрения структуры ставки дисконтирования при инвестировании капиталовложений в свободный земельный участок либо отсутствуют, либо являются меньшими такие риски, как, например, риск неликвидности, риск инвестиционного менеджмента и т.п. Отсюда следует, что норма отдачи на капитал для оценки участка в первом случае меньше нормы отдачи на капитал для оценки участка во втором случае.

Данное положение можно проиллюстрировать на следующем числовом примере. В разделе 6.3. был рассмотрен пример двухэтап-ной оценки улучшенного земельного участка. Первый этап был посвящен оценке участка в его условносвободном варианте. Оценка была выполнена методом DCF-анализа (см. табл. 6.11) при строительстве улучшений в полгода. В процессе оценки при норме отдачи на капитал Y1 = 12% были получены следующие результаты: VL1= 9795, VBr = 25 441. Теперь представим себе ситуацию, когда необходимо оценить тот же земельный участок при условии, что на дату оценки на нем уже находится такое же здание, которое мы «построили» в рамках DCF-анализа.