Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Виды частичных прав на недвижимость

При постановке здания на оценку необходимо однозначно идентифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав. Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру, так и на результат оценки.

Собственность частных лиц и юридических лиц. Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным правом собственности на конкретную недвижимость в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает разделение юридического права собственности от права управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, кооперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собственности.

Юридические и хозяйственные права. Некоторые формы юридических и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, являются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арендатора и арендодателя, возникающие при оформлении договора аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав (право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязуется производить регулярные арендные платежи и освободить арендуемое помещение в конце срока аренды.

Финансовые права. Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве дополнительного источника к вложенному собственному капиталу сопровождается возникновением частичных прав на объект залога, поскольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают полным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арендатора и арендодателя.

Основные виды имущественных прав на недвижимость включают:

! Безусловное право собственности на недвижимость;

! Пожизненное право собственности на недвижимость;

! Совместные имущественные права на недвижимость;

! Арендные имущественные права;

! Вертикальные имущественные права;

! Сервитуты;

! Переуступка права застройки территории;

! Кондоминиумы;

! Таймшеры;

! Имущественное право арендатора;

! Субаренда.

Безусловное право собственности на недвижимость — это абсолютное право собственности, не обремененное какими-либо ограничениями со стороны других имущественных прав, на которое распространяются только определенные ограничения, накладываемые со стороны государства.

Пожизненное право собственности на недвижимость определяется как совокупность прав пользования, владения и управления недвижимостью, которая ограничена продолжительностью жизни указанной стороны, именуемой пожизненным владельцем. Пожизненное право собственности на недвижимость может возникать в результате действия судебных процедур, завещания или договора дарения. Разновидностью этой формы собственности является право собственности с определенным условием. Такое право собственности продолжается до тех пор, пока не наступят определенное условие или событие, в результате чего имущественное право автоматически прекращается.

Право пожизненного владения позволяет лицу пользоваться объектом недвижимости в течение срока своей жизни. Это означает, что рыночная стоимость недвижимости делится между двумя лицами. Одно лицо обладает правом пользования в течение срока жизни, другое получает это право после смерти пожизненного владельца.

При оценке стоимости права пожизненного владения определяется разница между рыночной стоимостью недвижимости на дату оценки и текущей стоимостью недвижимости, которая будет иметь место на дату смерти пожизненного владельца. При этом используются таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни и таблицы аннуитетов.

Совместные имущественные права на недвижимость реализуются как:

! совместное владение имуществом несколькими лицами (в результате дарения или завещания);

! супружеская общность имущества;

! общее владение.

Совместное владение предусматривает право наследования лицами, владеющими недвижимостью, при этом каждая сторона имеет одинаковые имущественные права.

Супружеская общность имущества — это права собственности мужа и жены на имущество, которым они могут распоряжаться в течение жизни другого супруга только посредством совместного принятия решений; в этой форме владения также предусматриваются их права наследования.

Общая форма владения — это право собственности двух и более лиц, каждый из которых имеет нераздельное имущественное право, при этом нераздельные права могут быть идентичными или нет, но права наследования отсутствуют.

Арендные имущественные права возникают, когда комплекс прав разделяется по договору аренды. Арендодатель и арендатор получают различные, но связанные имущественные права в недвижимости. Арендатор получает конкретные права в недвижимости, такие, как право пользования и владения для конкретных целей в течение определенного периода времени. Имущественное право арендодателя — это право собственности, включающее право пользования и владения, переданное другому лицу по договору аренды. Права арендодателя и арендатора определяются условиями договора аренды.

Вертикальные имущественные права на недвижимость предполагают разделение прав на подземное и воздушное пространство.

Право на подземное пространство состоит в праве на использование и получение выгоды от подземной части указанной недвижимости. Это обычно относится к праву на разработку полезных ископаемых под поверхностью земли и строительство туннелей для железных дорог, дорожного транспорта и коммуникаций. Право на воздушное пространство относится к праву пользования, контроля и регулирования воздушного пространства над участком земельной недвижимости.

Сервитуты представляют право осуществления конкретного действия на конкретном участке недвижимости со стороны обладателей сервитута, которым не принадлежит земельная недвижимость. Сервитуты могут представлять собой право на использование конкретного участка земли для доступа к прилегающей территории или право общественного проезда. Другие виды сервитута запрещают собственнику недвижимости определенные типы пользования недвижимостью, например, ландшафтный сервитут, фасадные серви-туты.

Недвижимость, которая пользуется выгодами сервитута, получает дополнительные права, является доминирующей и называется аксессуарным сервитутом. Недвижимость, которая находится в зависимости от сервитута, называется недвижимостью, обремененной сервитутом.

Сервитут может быть учрежден по договору между частными сторонами или в соответствии с действующим законодательством. При оценке сервитутов для целей государственного приобретения недвижимости критерием стоимости всегда является утрата стоимости обремененной недвижимости, а не стоимость сервитута для получателя.

Стоимость доминирующего сервитута обычно определяется как часть стоимости, которая добавляется к недвижимости, получающей от него выгоду.

Сервитут определяется как право лица или группы лиц на пользование объектом, принадлежащим другому лицу, в определенных целях. В Гражданском Кодексе Российской Федерации дается следующее определение сервитута: «Право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может также распространяться на здания, сооружения и другое недвижимое имущество».

Сервитуты могут как увеличивать, так и уменьшать стоимость недвижимости, но все же в отечественной практике оценки общим является правило уменьшения стоимости объекта недвижимости, обремененного сервитутом.

Примерами сервитутов могут служить прокладка и эксплуатация на земельном участоке линий электропередач, связи, газо- и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, обязательство владельца участка предоставлять проезд и проход через свой участок определенному кругу лиц и т.д.

В России сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимости. В случае недостижения соглашения сервитут может быть установлен посредством судебного решения по иску лица, требующего установления сервитута.

В ГК РФ записано, что владелец имущества, обремененного сервитутом, может взимать определенную разумную плату за пользование правом сервитута с лиц, потребовавших установления сервитута и пользующихся этим правом.

Обычно оценка той стоимости, на которую наличие сервитута снижает или повышает стоимость объекта недвижимости, определяется путем определения разницы между стоимостью недвижимости, которая не содержит сервитута, и стоимостью имущества, которая стало предметом сервитута. Обязательное условие — объекты недвижимости должны быть аналогичными друг другу.

Переуступка права застройки представляет собой право, которое отделяется от комплекса прав землевладельца и передается, как правило, путем продажи другому землевладельцу того же или другого района.

В ряде случаев такие права используются с целью сохранения вида землепользования, либо возникают в результате ограничения объема полезных функций. Оценщики могут определять стоимость передаваемых прав застройки методом сравнения продаж, если имеется достаточное число сделок, либо методом капитализации доходов.

Кондоминиум — это форма безусловного права собственности на отдельные жилые квартиры или части многоквартирных зданий, которая предусматривает возможность официальной регистрации разделенных имущественных прав на недвижимость. Квартира в кондоминиуме является отдельной собственностью, право на которую принадлежит индивидуальному собственнику. В обычном кондоминиуме собственнику также принадлежит неделимое частичное имущественное право в общей площади всего проекта, т.е., в земельном участке, общих конструкциях здания, фундаменте, внешних стенах и

территории, предназначенной для парковки и отдыха. Собственники квартир в кондоминиуме обычно организуют товарищество для управления общей недвижимостью в соответствии с действующим законодательством. Расходы на управление и обслуживание здания делятся пропорционально среди собственников, вносящих плату на ежемесячной основе.

Стоимость отдельной квартиры в кондоминиуме определяется методом сравнения продаж. Оценка всего комплекса кондоминиума осуществляется методом капитализации доходов в комплексе с методом сравнения продаж (чтобы установить цену квартиры). Определяют объем и сроки всех капитальных затрат, ожидаемых денежных поступлений и доходов, затем их дисконтируют по ставке, согласующейся с доходностью конкурентных инвестиционных вариантов. Значения будущих цен продажи и сроки продажи являются ключевыми элементами процесса оценки.

Таймшер предполагает покупку ограниченных прав собственности на жилые квартиры и гостиничные номера или прав пользования и владения ими.

Существует две формы таймшера:

! имущественный таймшер;

! неимущественный таймшер.

Покупатель имущественного таймшера заключает договор, дающий ему право собственности на квартиру на определенный период времени в году, и таким образом ограничивает его право собственности. Покупатель имеет право продать, сдать в аренду, подарить, отдать в залог, а право собственности зарегистрировать.

Неимущественный таймшер не передает юридического права собственности на недвижимость, и покупатель получает только право на пользование таймшерной квартирой и соответствующими помещениями.

Таймшер оценивают методом сравнения продаж. Оценщик сначала идентифицирует в соответствии с подклассом права, подлежащие оценке, затем определяет долю недвижимости, предназначенную для использования акционером, и долю личной недвижимости.

Имущественное право арендатора — это право арендатора на пользование и владение недвижимостью, сданной в аренду на определенных условиях. Важнейшим обязательством, связанным с этими правами, является соотношение договорной и рыночной ставки арендной платы, что существенно влияет на стоимость имущественного права арендатора. Имущественное право арендатора обычно имеет

стоимость, когда договорная арендная плата меньше рыночной, либо арендатор имеет льготу по арендной плате. Если договорная арендная плата превышает рыночный уровень, имущественное право арендатора может иметь отрицательную стоимость. Дата оценки имеет важное значение, поскольку она идентифицирует точку в периоде времени, когда оценщик произвел сопоставление договорной арендной платы с рыночной в контексте текущих рыночных условий.

Субаренда — это договор, по которому арендатор передает третьей стороне свой объем прав (права пользования и владения недвижимостью), но на более короткий срок, чем срок его договора аренды. Переуступка прав оформляется в виде письменного соглашения, которым арендатор передает всю полноту своих имущественных прав в отношении недвижимости (права пользования и владения недвижимостью) в пользу другого юридического лица или для использования кредиторами. Договоры аренды обычно предусматривают, что согласие арендодателя «не будет приостановлено без достаточных оснований». В результате судебных разбирательств установилась практика, по которой субаренда не должна зависеть от необоснованных ограничений. Чтобы отказать в разрешении, арендодатели обычно должны подтвердить, что субаренда может ослабить их позицию.

Имущественное право первого арендатора в субаренде имеет стоимость, если договорная арендная плата меньше той, что платит субарендатор. Субаренда не освобождает арендатора от его обязательств по договору аренды с арендодателем. Дисконтные ставки для определения разных имущественных арендных прав различаются, поскольку они должны отражать связанные с этими правами риски. Как правило, имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает. В свою очередь, арендатор несет меньший риск, чем субарендатор, чья позиция подвержена большему риску. Договор аренды может содержать условие, однозначно запрещающее субаренду. Определение стоимости имущественного права арендатора в рамках условий договора аренды может потребоваться для различных целей (например, чтобы установить налоги на имущество, разделить сумму убытков между арендодателем и арендатором).