Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Аренда означает передачу права пользования объектом недвижимости от собственника к арендатору. Право владения и распоряжения имуществом остается у арендодателя.

При сдаче объекта недвижимости в субаренду появляется еще одно частичное право, стоимость которого тоже можно определить исходя из конкретных условий субаренды.

Если недвижимость сдается в аренду, то юридическим имущественным правом, подлежащим оценке, обычно является имущественное право арендодателя. Недвижимость рассматривается как имущественное право арендодателя независимо от продолжительности срока аренды, указанной арендной платы или каких-либо других условий, ограничивающих арендодателя и арендатора (например, субаренда, страховка арендатора). В ходе оценки хозяйственных и юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

1)         соотношение договорной арендной платы и рыночной арендной платы;

2)         длительность аренды;

3)         финансовое положение арендатора;

4)         распределение расходов между арендодателем и арендатором.

Данные факторы могут существенно влиять на выбор дисконтных ставок.

На основании договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право владения недвижимостью на указанных в договоре условиях. Договор накладывает договорные обязательства на арендатора по оплате в пользу арендодателя, а также может содержать другие положения и договоренности между арендодателем и арендатором. В результате договора аренды арендатор получает имущественное право арендатора. В договоре аренды могут содержаться условия пользования и владения зданием или частью здания. В договоре аренды земельной собственности могут быть оговорены условия пользования и владения земельным участком.

В большинство договоров аренды включают положения, касающиеся срока аренды, арендной платы, первого взноса, страховки, оплаты коммунальных услуг, права входа, передачи прав и субаренды, обслуживания и ремонта, установки оборудования, налогов, отчуждения, неисполнения обязательств и вариантов продления договора. Кроме того, в договорных положениях могут быть сформулированы варианты покупки недвижимости, повышение или снижение арендной платы, внесение изменений в договор и ограничение пользования.

Условия договора аренды могут влиять на стоимость недвижимости, поэтому оценщику необходимо ознакомиться со всеми условиями договора аренды и определить их влияние на имущественные права в недвижимости, которые должны быть оценены. В ряде случаев для интерпретации некоторых условий договора аренды необходимо получить консультацию юриста. Сдавая недвижимость в аренду, арендодатель получает некоторые преимущества, включая доход, некоторые льготы по налогообложению и возможность улучшения недвижимости за счет проведения арендатором каких-либо строительных работ, если в договоре не оговорено, что построенное им оборудование или строения являются собственностью арендатора. Эти преимущества часто увеличивают стоимость недвижимости и могут позволить арендодателю компенсировать воздействие инфляции. Потенциальные выгоды для арендатора включают минимальные инвестиционные капиталовложения в недвижимость как альтернативу дорогостоящему кредитованию, благоприятное налогообложение и снижение уровня ответственности по управлению недвижимостью.

Длительность отношений арендодателя и арендатора бывает разной. Аренда с пролонгацией и срочная аренда — это две признанные юридической практикой формы определения длительности аренды. Аренда с пролонгацией предусматривает продление договора на дополнительный период в момент совершения периодического платежа. Общая продолжительность аренды не указывается. Срочная аренда указывает начало и окончание срока аренды. Если арендатор исполняет свои обязательства, то его права продолжаются до тех пор, пока не истечет указанный срок аренды.

В зависимости от распределения расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости, выделяют три основных вида аренды:

! валовая аренда,

! чистая аренда,

! частично-валовая аренда.

При валовой аренде арендодатель получает оговоренную арендую плату и оплачивает все или большинство операционных расходов и налогов на недвижимость. При частично-валовой аренде арендодатель и арендатор делят расходы в пропорции, указанной в договоре аренды. При чистой аренде арендатор оплачивает все или большую часть расходов помимо оговоренной арендной платы. Обычные платежи по содержанию недвижимости включают налоги на недвижимость, страховые взносы, плату за коммунальные услуги и расходы на содержание и ремонт.

Размеры и график арендных платежей также бывают разными. Договор может предусматривать равные платежи в течение всего срока аренды или, наоборот, их повышение или рост в конкретный период времени. График платежей с увеличением или уменьшением размера платы предполагает, что в течение начального периода будет произведена оплата в определенном объеме с последующим увеличением или уменьшением арендной платы в течение указанного периода времени. Может также предусматриваться внесение поправок в размер платы, хотя и необязательно через конкретные интервалы. Договор аренды может предусматривать привязку арендной платы к изменению какого-либо экономического показателя, например, индекса потребительских цен, который часто используется для определения размера арендной платы в долгосрочных договорах аренды. Пересмотр размера арендных платежей может базироваться на переоценке объекта недвижимости через определенные периоды времени. Арендные платежи могут быть годовыми, полугодовыми, квартальными, ежемесячными, еженедельными или даже ежедневными. Договор может требовать оплаты в начале арендного срока или в его конце. Договор аренды может потребовать, чтобы арендодатель оплачивал расходы в течение первого года аренды, а в течение дальнейшего срока аренды арендатор оплачивал рост расходов как часть арендной платы. Договор аренды может включать оговорку, которая ограничивает сумму расходов арендодателя, свыше которой расходы оплачиваются арендатором. Такой ограничитель предохраняет арендодателя от неожиданных повышений расходов в результате инфляции.

Условия договора служат основой количества и качества будущих доходов, возникающих в результате заключения договора. Договор аренды предусматривает получение арендодателем указанной арендой платы или услуг в течение срока аренды, а также возврат арендатором прав пользования и владения, когда истечет срок аренды. Договор обычно дает арендатору исключительное право пользования и владения в течение срока аренды с указанием обязательств в отношении арендной платы или услуг.

Договор аренды ставит условия арендной платы и может указывать валовый доход. Как упоминалось выше, оценщики, определяющие рыночную стоимость имущественных прав арендодателя, долж-

ны всегда учитывать соотношение договорной арендной платы и рыночной ставки арендной платы, длительность аренды, кредитный рейтинг арендатора и распределение расходов между арендодателем и арендатором. Стоимость прав арендатора при долгосрочном договоре аренды с фиксированной арендной ставкой на уровне ниже рыночного обычно рассчитывается как разница между рыночной и контрактной арендной платой, исходя из оставшегося срока аренды. Стоимость прав арендодателя в вышеупомянутом случае будет рассчитываться как сумма текущей стоимости ежегодных платежей исходя из оставшегося срока аренды, продисконтированных по безрисковой ставке (считается, что арендатор не нарушит свои обязательства) плюс ставка темпа инфляции и дисконтированной текущей стоимости объекта недвижимости на дату окончания срока аренды. Но все же ставка дисконта может быть различной, так как она зависит от многих факторов, которые подлежат анализу в каждом конкретном случае.