Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Оценка стоимости частичных прав на объекты недвижимости может давать следующие результаты. Первый — когда сумма стоимости частичных прав на объект недвижимости больше стоимости полного права собственности на данный объект, второй — когда эта сумма меньше стоимости полного права собственности и третий — когда эти стоимости равны.

Частичные права формируются по различным признакам: финансовым, физическим, юридическим. Финансовые частичные права представляют право опциона; физические — право аренды, право пожизненного владения; юридические — сервитуты.

В качестве примера будет рассмотрена оценка помещения аптеки при изъятии его в федеральную собственность. Особенность оценки определяется таким фактором, как наличие арендатора и, следовательно, досрочным прекращением договора аренды. Отсюда видно, что стоимость помещения аптеки будет равна сумме рыночной стоимости самого помещения на дату оценки и размера упущенной выгоды арендатора, которая имеет место в случае досрочного прекращения договора аренды. Следовательно, размер компенсации должен теоретически равняться стоимости помещения плюс упущенная выгода арендатора

Первым этапом оценки являлось определение рыночной стоимости помещения аптеки.

В ходе данной оценки были использованы два метода оценки стоимости объекта недвижимости:

! метод прямого сравнительного анализа продаж,

! метод капитализации дохода.

В результате проведенной оценки рыночная стоимость помещения аптеки составила 127 000 $ (Сто двадцать семь тысяч долларов США).

Далее была проведена оценка размера упущенной выгоды арендатора для определения доли компенсации, причитающейся арендатору вследствие досрочного прекращения договора аренды. Оценивалась величина упущенной выгоды фармацевтической компании при изъятии помещения аптеки, расположенного в г. Москве в районе станции метро «Новогиреево» у его владельца ООО «XXX» и досрочном прекращении договора аренды.

Упущенная выгода согласно Статье 15 Гражданского Кодекса РФ, подразумевает неполученные доходы, которые лицо, чьи права были нарушены, получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

! осмотр здания и прилегающих участков земли,

! беседа с собственником,

! беседа с арендатором,

! исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в Москве,

! проведение анализа местоположения, окружения и выбранных аналогов,

! анализ маркетинговой политики и текущего дохода аптеки,

! оценка упущенной выгоды.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, а также описания помещения, его состояния, а также выделений особенностей оцениваемого объекта.

Далее определяются финансовые показатели деятельности организации арендатора, и строится прогноз его деятельности после изъятия аптеки.

Следующий этап оценки — определение величины упущенной выгоды.

Помещение аптеки расположено в 10-ти минутах ходьбы от станции метро «Новогиреево». Восточный административный округ, в котором расположено оцениваемое помещение, является одним из наименее благоприятных для проживания в силу большого скопления на его территории промышленных предприятий. Однако рассматриваемый район Федеративного проспекта отличается приемлемой экологической обстановкой. Данный район характеризуется наличием жилой застройки преимущественно 50-х и конца 70-х годов. В настоящее время многие дома в этом районе реконструируются, а также интенсивно ведется новое жилищное строительство Застройка — точечного типа. Близость к метро, большое количество жилых домов вокруг и относительная удаленность от крупных предприятий делают этот район благоприятным для размещения помещения аптеки.

Далее следует отметить следующие особенности аптечного рынка г. Москвы :

! спрос на помещения аптечного назначения и аптечные склад

превышает предложение; ! эти помещения очень ликвидны и не задерживаются подолгу в листингах на продажу; ! помещения аптек и аптечных складов отвечают специальным требованиям по отделке, необходимым для обеспечения нормального хранения лекарственных препаратов; ! очень небольшое количество фирм-риэлторов работают с помещениями аптечного профиля, т.к. не все могут удовлетворить повышенные требования к качеству помещений; ! стоимость помещений аптек, как правило, завышена по сравнению со стоимостью аналогичных помещений неаптечного профиля; ! обычное помещение требует проведения ремонта для выполнения всех требований к внутренней отделке и только затем на него может быть получена лицензия на оптовую или розничную торговлю лекарственными средствами или медицинским оборудованием (стоимость каждой лицензии примерно 3500$, срок получения — 2 месяца). Аптека представляет собой встроенное помещение, расположенное в отдельно стоящем 4-х этажном кирпичном здании. Здание введено в эксплуатацию в 1952 году.

Основные конструктивные элементы здания:

! стены — кирпичные;

! перекрытия — смешанные;

! общий износ здания на 1997 год составил (по данным БТИ) 53%.

Здание телефонизировано, обеспечено всеми инженерными коммуникациями:

! центральное отопление, водопровод, канализация, водоснабжение и электроосвещение. Надо отметить, что строительно-техническая экспертиза здания не проводилась.

Общая площадь помещений аптеки 256,4 кв.м, (из них 119,7 кв.м — подвальные помещения и 136,7 кв.м — помещения расположенные на 1 этаже) полезная высота подвальных помещений – 2,35 м, помещений 1-го этажа — 3,52 м.

В помещениях в конце 1997 — начале 1998 годов проводились ремонтно-строительные работы с целью привести состояние аптеки в соответствие с требованиями к помещениям аптек и аптечных складов (окраска стен масляными красками, сварка швов на линолеуме, настилка линолеума по влагостойкой фанере, установка засыпных гипсокартонных перегородок и т.д., в подвале пол — керамическая плитка). В помещении установлена компьютерная сеть на 6 рабочих мест. Полностью заменена электропроводка и сантехническая проводка. Установлены металлические наружные двери (на парадный и запасной выход). Установлена охранно-пожарная сигнализация. Есть устройство приточно-вытяжной вентиляции, обеспечивающее шестикратный обмен кратный обмен воздуха в помещении в час.

В целом, помещения находятся в хорошем состоянии, пригодном для устройства аптеки и аптечного склада.

Аптека включает в себя помещения, следующего назначения, расположенные на первом этаже, торговый зал площадью 65,8, кабинеты 21,7; 8,2; 9,5 кв.м, вспомогательные помещения, подвальные складские помещения.

Под «упущенной выгодой» понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях, если бы его право не было нарушено. В случае прекращения договора аренды на объект оценки арендатор недополучит доходы, связанные с деятельностью аптеки. При этом период времени, в течение которого будут недополучены доходы, будет связан с проведением мероприятий, включающих:

! поиск нового помещения;

! проведение в помещении ремонта, удовлетворяющего требованиям по внутренней отделке аптек;

! налаживание производственного процесса;

! переориентация существующей клиентуры;

! установление постоянной клиентуры; ! установление имиджа и пр.

Анализ основных маркетинговых особенностей деятельности аптеки показал, что для увеличения потока посетителей в аптеке и установления постоянной клиентуры применяется маркетинговая схема, которая характеризуется:

! высокой степенью специализации (аптека специализируется

на препаратах онкологического профиля); ! работой непосредственно с клиентами (каждый факт покупки

или обращения регистрируется, обрабатывается и т. п.); ! работой с источниками потенциальных клиентов (врачами онкологами, онкологическими диспансерами и поликлиниками); ! наличием собственной системы дисконтных карт и скидок для

постоянных клиентов; ! бесплатной доставкой товара по г. Москве; ! широким ассортиментом и низкой (относительно конкурентов) стоимостью лекарств; С экономической точки зрения используемая схема характеризуется:

1)         удачным сочетанием в рамках объединения компаний: " фирмы — оптового торговца медикаментами " аптеки

2)         разделением центров затрат и центров прибыли;

3)         сокращением операционных расходов и отнесением наклад

ных расходов на деятельность объединения компаний.

Оценка рассматриваемой схемы схемы выявила положительные и отрицательные стороны.

Недостатки. Единственным недостатком рассматриваемой схемы является сознательно узкая ориентация на рынок онкологических препаратов. Но это был бы минус только для молодой компании, действующей на рынке самостоятельно.

Преимущества.

1)         Специализация на рынке онкопрепаратов в сочетании с большим стажем работы на рынке лекарственных препаратов и тесным сотрудничеством с оптовой фирмой;

2)         Налаженные каналы распределения товара от оптового склада до конечного потребителя;

3)         Жесткая постановка управленческого и финансового учета;

4)         Легко возобновляемая клиентура.

Все эти факторы плюс хорошая организация ведения бизнеса и отлично налаженные каналы распределения позволяют сделать вывод, что применяемая маркетинговая и финансовая схемы являются уникальными

ЭТАПЫ РАСЧЕТА УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ И ЛОГИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

1.         Определены ретроспективные показатели деятельности за предшествующий год деятельности аптеки.

2.         Эти показатели пересчитаны в условно-постоянные цены (доллары США).

3.         Построен прогноз изменения прибыли компании.

4.         Далее мы считаем, что на новом месте уменьшение потока доходов будет связано с двумя факторами:

! деятельность на новом месте придется начать «с нуля» (здесь мы используем тот же прогноз изменения прибыли компании);

! С тем, что произойдет утрата части клиентуры из источников, не включенных в регулярные каналы распределения.

5.         Кроме того, изменение потока доходов будет сопряжено с тем фактом, что фармацевтической компании придется искать новое помещение, делать в нем ремонт, получать лицензии на торговлю лекарственными препаратами и медицинским оборудованием.

6.         Денежные потоки, составляющие разницу между прогнозным потоком прибыли на «старом месте» и описанными выше потоками доходов на «новом месте», отличаются.

7.         Далее предполагаемые будущие денежные поступления дис

контируются (пересчитываются) в текущую стоимость из расчета

ставки дисконта в 23%.

Таким образом, стоимость помещения аптеки при условии ее изъятия в федеральную собственность составляет $184 000 (сто восемьдесят четыре тысячи долларов США).

В заключении следует отметить, что, установленная в итоге сумма компенсации, может отличаться от оценочной стоимости, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки (например, финансовые) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в неденежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены