Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Земля и природные ресурсы

Земля является основой жизни и деятельности человека, сферой производства продовольствия, источником получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека — производственная, коммерческая или просто жизнедеятельность неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства в лесном и сельском хозяйстве. Но земля является не только пространственной основой для жизни и существования людей. Она является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя углами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной основой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления, формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

В нашей стране природные ресурсы играют исключительно важную роль в экономике. Только добыча полезных ископаемых обеспечивает не менее 25% ВВП и около 50% валютной выручки от внешней торговли, не считая экономический и социальный эффект в смежных отраслях. По некоторым оценкам 70-80% национального дохода формируется за счет природных ресурсов. Стоимость сырья ежегодно извлекаемого в последние годы из недр России по ценам мирового рынка составляет в зависимости от конъюнктуры от 95 до 105 млрд долларов. Инвестиционная же емкость недр с учетом разведанных запасов и прогнозных ресурсов для экспортно-ориентированного минерального сырья составляет около 147-170 млрд долларов США. Из них 100-110 млрд долларов приходятся на месторождения нефти и газа, 14-19 млрд долларов — на благородные металлы, 12-17 млрд долларов — на алмазы, 21-24 млрд долларов — на другие виды минерального сырья, включая уголь.

По оценкам российских ученых, национальное богатство России, включающее в себя материальные активы и природные ресурсы, в начале третьего тысячелетия оценивается примерно в 300-350 трлн. долл. Основную часть этой суммы (около 80%) составляют минерально-сырьевые и топливно-энергетические ресурсы. Лесные ресурсы России оценивались в 60 трлн. долл.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

! средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

! источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

! сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

! предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

! мест отдыха и лечения;

! объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции и т.д.);

! ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы подразделяются на:

! возобновимые;

! невозобновимые;

! условно возобновимые.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые. К возобновимым относятся биологические ресурсы, включая лес, нелесную растительность, наземных животных, водные биоресурсы. К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Основное различие между данными категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Почвы относятся к условно возобновимым ресурсам, так как процессы почвообразования происходят также на протяжении длительного периода времени, значительно превосходящего продолжительность жизни одного поколения людей.

Возобновимые природные ресурсы

Основными видами возобновимых ресурсов являются:

! растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

! наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

! водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

! генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине, производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

! поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

! топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

! черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

! цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

! благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

! химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфориты, апатиты и др.);

! техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и огнеупоры, цементное сырье;

! строительные материалы (глина, гравий, песок).

Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы

К условно возобновимым природным ресурсам относится земля и подземные воды.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет, то есть он слишком продолжителен и сопоставим по своим масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные рамки одного поколения людей.

Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли. Основными категориями земель являются:

! земли сельскохозяйственного назначения;

! земли поселений;

! земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

! земли особо охраняемых территорий и объектов;

! земли лесного фонда;

! земли водного фонда;

! земли запаса.

В других странах также существуют деление земель на классификационные единицы, соответствующие основному виду их использования и перспективному развитию. Так, в Федеративной Республике Германии насчитывается около 10 классификационных единиц для деления территории по ее целевому назначению. Например, для целей регулирования землепользования и землеустройства в земле Саксония выделяют следующие структурные элементы: европейский сити-регион; общины; центральные населенные пункты; главные центры; средние центры; центры нижнего уровня; мелкие центры; территории плотной застройки; агломерации; пограничные зоны агломераций; сельская местность; области в сельской местности с зарождающимися агломерациями; области в сельской местности без зарождающихся агломераций; межрегиональные оси и др.

Деление земли на категории, прежде всего, отвечает целям правового регулирования и планирования землепользования.

Для целей оценки земли могут выделяться другие классификационные единицы. Например, для проведения кадастровой оценки земли используется следующая классификация земель: земли поселений; сельскохозяйственные угодья; земли лесного фонда; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений. Установленной классификации земель для проведения оценки их рыночной стоимости у нас в стране пока не сформулировано. Но в других странах такое деление существует. В Германии при проведении оценки рыночной и иной стоимости земли выделяют застроенные и незастроенные земельные участки, сельскохозяйственные и лесные угодья, а также участки со специальным видом использования, для которых определяется стоимость, отличная от рыночной. К таким землям относятся земельные участки, используемые для движения транспорта, для озеленения, для общего пользования; земельные участки, используемые исключительно в общественных целях или предназначенные для такого вида использования в будущем; территории, занятые водными объектами.

Угодья

К угодьям обычно относят свободные от интенсивного хозяйственного освоения земли, пригодные для сельскохозяйственного использования, ведения лесного хозяйства, охоты. Основными видами угодий являются сельскохозяйственные, лесные, охотничьи угодья.

Особым видом использования территории можно считать сохранение на них естественных или искусственных экосистем, создающих природные блага и выполняющих экосистемные услуги, такие как регулирование климата и газового состава атмосферы, охрана водных ресурсов, образование почвы, сохранение биологического разнообразия, создание условий для рекреации (экологический туризм, спортивное рыболовство и другие подобные виды деятельности), культурологической деятельности (научные исследования, образование).

Экосистемы

Естественная экологическая система — это объективно существующая часть природной среды, которая имеет пространственно-территориальные границы и в которой живые (растения, животные и другие организмы) и неживые элементы взаимодействуют как единое функциональное целое и связаны между собой обменом веществом и энергией.

Хотя основная часть стоимости функций экосистем находится вне рынка, данный вид использования территории нельзя не учитывать при проведении оценок в целях обоснования экономической эффективности планов и проектов развития территорий, так как игнорирование этих функций может приводить к серьезным негативным социальным и экономическим последствиям. В последнее время этим функциям во всем мире придается все большее и большее значение. Расчеты ученых дают суммарную годовую оценку этих функций в среднем в 33 трлн. долл., что почти вдвое превышает создаваемый человечеством ВНД (18 трлн. долл. в год).