Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

! запасы природных ресурсов;

! природные объекты, находящиеся в собственности, а также

различные права, связанные с их использованием (аренда,

концессия, право застройки и т.д.);

! экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

! экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях, запас древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

! участки леса;

! месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

! замкнутые водные объекты;

! рыболовные участки рек, нерестилища;

! рыболовные участки шельфа;

! нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

! болота;

! другие.

При определении стоимости земли и природных ресурсов объектами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю. К иным вещным правам относятся право бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. К вещным правам также относятся права ограниченного пользования чужим земельным участком или сервитуты. К обязательственным правам относятся право возмездного пользования, право безвозмездного срочного пользования, концессии и другие. Например, к ним могут относиться право долгосрочной и краткосрочной аренды земельного участка, право застройки земельного участка, право долгосрочной и краткосрочной аренды участков лесного фонда, право концессии участка лесного фонда, право добычи полезного ископаемого. Стоимость обязательственных прав обычно меньше стоимости права собственности, так как в данном случае у землепользователей, не являющихся собственниками земельных участков возникают дополнительные риски уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий собственника земли, например, непродления договора аренды, увеличения размера арендного платежа и т.д.

Отдельные составные части земельных участков могут являться самостоятельным объектом оценки. Также самостоятельными объектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и участки недр в составе месторождений полезных ископаемых.

Природные объекты как недвижимое имущество

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль

здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостои для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.

Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва без которой невозможно использование земельного участка для многих целей. Наиболее типичным примером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или «дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии.

Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяйственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недвижимости, состоящий из собственно территории или части поверхности Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находятся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда.

Единым объектом недвижимости являются такие природные объекты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты.

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО-2000), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО-2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площадке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каждой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку относят только здания, расположенные на нем. В соответствии с немецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым статусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и сооружения образует единую стоимость земельного участка, рассматриваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его составными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность

земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Отрицательная стоимость земли

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу1. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно возникнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда издержки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты.

Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли вследствие загрязнения окружающей среды специально оговариваются в МСО- 2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недвижимости создают отрицательный денежный поток или требуют проведения значительных восстановительных работ или работ по устранению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливаются в обязательства или отрицательную стоимость.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

! земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ; ! арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную

стоимость аренды; ! владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств. Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы — это такой класс активов (например, месторождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), которые имеют определенный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание — снижение стоимости из-за необходимости пересмотра существующего использования земли и принятой технологи с точки зрения фактических и разумно предполагаемых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой использования отходов.