Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

У нас в стране основными методами оценки месторождений полезных ископаемых являются методы доходного подхода, преимущественно капитализации потенциальных доходов или дисконтирования денежного потока.

Остальные методы применяются для получения расчетных показателей, используемых при определении стоимости месторождения, полученной доходным методом, а также издержек, связанных с проведением работ по компенсации вреда, причиненного природной среде, определении стоимости горного имущества.

Методы затратного подхода применяются для определения стоимости воспроизводства и стоимости замещения зданий, сооружений, оборудования, а также для оценки природных ресурсов, теряемых или повреждаемых при эксплуатации месторождения и экологического ущерба. Методы сравнительного подхода применяются для получения значений цен на минеральное сырье и используемое оборудование.

За рубежом, там где развит гражданский оборот на недра (например, США), довольно широкое применение имеют методы сравнительного подхода. Имеющимися методическими руководствами по стоимостной оценке недр рекомендуется проводить с использованием трех подходов. Выбор метода определяется целями оценки, степенью изученности месторождения и рядом иных факторов. Причем, на разных этапах разведки и оценки месторождения могут быть использованы разные методы оценки1.

Научный подход к экономической оценке полезных ископаемых в нашей стране начал формироваться с конца 30-х годов. Постановка проблемы и создание методических основ экономической оценки ресурсов недр связана с именами А. В. Хачатурова, М.И. Агошкова. К.Г. Гофмана, Н.А. Хрущева. В соответствии с разработанной в те годы методологией под экономической оценкой месторождений понималась денежная оценка запасов, определенная на основе цены на полезное ископаемое, затрат на вовлечение месторождения в эксплуатацию и величине эффекта, получаемого от эксплуатации запасов.

Для экономической или стоимостной оценки минерального сырья применялась временная типовая методика экономической оценки месторождений. Под экономической оценкой месторождений полезных ископаемых понималась разность между ценностью продукции, получаемой из запасов конкретного месторождения, и суммарными эксплуатационными и капитальными затратами на ее получение за весь период отработки месторождения с учетом фактора времени. Данный подход к оценке месторождений полезных ископаемых сохранился до настоящего времени и, с корректировкой на рыночные условия добычи и реализации сырья, может применяется для определения стоимости месторождений полезных ископаемых.

Ставка дисконтирования принимается равной приемлемой для инвестора норме дохода или отдачи на капитал. Ставка дисконтирования устанавливается на таком уровне, который позволяет инвестору не только компенсировать риск, но и получить требуемую прибыль.

В состав затрат, учитываемых при расчете стоимости месторождения могут включаться затраты на геологоразведочные работы, проводимые за счет средств инвестора, затраты на транспортировку сырья до станции или порта отгрузки (франкирование цены на транспортоемкое сырье), затраты на рекультивацию земель, а также затраты на компенсацию экологического вреда и страхование рисков причинения ущерба природной среде.

Структура затрат по основным элементам включает:

•          материалы,

•          топливо,

•          энергия, пар, вода,

•          заработная плата,

•          амортизационные отчисления,

•          транспортные расходы,

•          услуги по капитальному ремонту,

! услуги по текущему ремонту,

! прокат, лизинг, аренда,

! прочие.

В зависимости от целей оценки в состав издержек либо включаются, либо не включаются налоги, и иные платежи, связанные с добычей и использованием полезных ископаемых.

«Методическими рекомендациями по технико-экономическому обоснованию кондиций для подсчета запасов месторождений твердых полезных ископаемых (кроме углей и горючих сланцев), утвержденных Министерством природных ресурсов России 15.03.99 г., рекомендуются при проведении оценки в целях определения эффективности работы горнорудных предприятий проводить расчет в двух вариантах:

! без учета налогов, отчислений и платежей (рассматривается как базовый вариант);

! с учетом налогов, отчислений и платежей (рассматривается как коммерческий вариант).

Для базового варианта рекомендуется применять ставку дисконта равную 10%, для коммерческого варианта — не ниже 15%.

Наиболее сложной проблемой является определение ставки дисконтирования. На практике применяются методы экономической оценки месторождений, учитывающие или не учитывающие фактор времени.

За рубежом оценка стоимости месторождений полезных ископаемых также основывается на расчете величины ожидаемой прибыли. Для целей оценки используется формула Хоскольда, позволяющая учитывать риск на вложенный капитал. Для расчета коэффициента капитализации применяют две отдельные ставки процента: спекулятивную ставку, представляющую собой рыночную норму прибыли на капитал с учетом рисков, и безопасную ставку для фонда возмещения, предназначенного для возврата всего инвестированного капитала единой суммой по истечении срока инвестиции.

При оценке стоимости месторождений рассматривается несколько вариантов его освоения. Из них выбирается вариант с максимальной величиной стоимости.