Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Оценка минерального сырья

Оценка стоимости минерального сырья в недрах может использоваться в целях оценки национального богатства или в целях определения первоначальной цены акции при приватизации предприятия или при продаже акций на рынке ценных бумаг.

Однако результаты данной оценки весьма относительны.

Поэтому в целях достоверности расчетов прогнозные ресурсы рекомендуется оценивать, применяя коэффициент достоверности, принимаемый равным 0,1—0,15 в зависимости от степени изученности территории.

Оценка месторождений полезных ископаемых

Для оценки месторождений в целях их коммерческого использования (приобретения прав на добычу, оценки эффективности проекта и др.) общая формула оценки месторождений может быть уточнена. В нее могут вноситься новые составляющие, более точно описывающие экономические условия освоения месторождения.

Средняя мировая цена полезного ископаемого может определяться на основе данных издания Международного Валютного Фонда «International financial statistics», NBF, получаемых в Госкомстате России.

Расчетные годовые издержки по оцениваемому месторождению (эксплуатационные расходы) при проектируемой технологии добычи полезного ископаемого могут определяться исходя из основных структурных элементов и рассчитываться по формуле:

И = Ит + ТР + Оп + Н,

где: Ит — среднегодовые текущие затраты, определяется по фактическим данным за предыдущий год или по данным технико-экономического обоснования проекта разработки месторождения; ТР — среднегодовые затраты на транспорт продукции; Оп — среднегодовые эксплуатационные расходы на природоохранные мероприятия в соответствие с проектом разработки месторождения, Н — среднегодовые налоги и платежи в недропользовании;

Информация

Наиболее подходящей основой для определения эксплуатационных затрат являются фактические данные о производственно-хозяйственной деятельности добывающего предприятия, на территории которого находится оцениваемый объект, либо расположенного в том же районе. Если объект находится в неосвоенном регионе, в качестве аналога может быть принято какое-либо предприятие, функционирующее в другом регионе, а корректировка экономических нормативов может быть проведена исходя из соотношения величин производственных затрат по тем элементам, по которым они известны. Основным источником необходимой исходной информацией служит годовой отчет о деятельности горнодобывающего предприятия.

Стоимость месторождения (V) рассчитывается как текущая ежегодно получаемого дохода в течение 22-х лет (T) при ставке дисконтирования 0,04. Условно для простоты примера считается, что инвестиции осуществляются равными долями ежегодно и включаются в состав эксплуатационных затрат. В качестве ставки дисконтирования принимается процентная ставка ЛИБОР.

Годовые издержки равны:

И = 674820 + 115740 + 1800 + 188 = 792548 тыс. руб. Соответственно стоимость месторождения определяется:

Процентная ставка ЛИБОР представляет собой ставку предложения кредитных ресурсов на Лондонском межбанковском финансовом рынке.

6          Цена на нефть:                     

9          на внешнем рынке    долл./т            161

10        на внутреннем рынке          долл./т            112

11        Экспортная пошлина           долл./т            21,9

12        Среднегодовые текущие затраты   тыс. долл.      16746,43

13        Среднегодовые затраты на транспорт продукции          тыс. долл.      10743,07

14        Среднегодовые затраты на природоохранные мероприятия     тыс. долл.      2954,54

15        Текущие годовые налоги,    тыс. долл.      18224

16        в т. ч. налог на добычу        тыс. долл.      17996

17        регулярные платежи            тыс. долл.      220

18        Срок эксплуатации месторождения          лет      33

19        Ставка дисконтирования                0,09

Стоимость месторождения (V) определяется по формуле:

A[(1+e)  –1] i(1+e) T

Общие издержки равны:

И = 16746,43 +10743,07 + 2954,54 + 18224 = 48668,04 тыс. долл. A = (161,0-21,9) × 490+112,0 × 1146 – 48668,04 = 147842,96 тыс. долл.

= 1478 ---- 47 × [(1,0933) – 1] =   1547474 тыс. долл. 0,09×(1,0933)

Ставка дисконтирования рассчитывается методом кумулятивного построения как сумма безрисковой ставки (4%), риска неподтверждения запасов (3%), странового риска (2%).

Расчет также можно проводить методом прямой капитализации.

Тогда к ставке дисконтирования, соответствующей норме отдачи на капитал, добавляется величина, соответствующая фактору фонда возмещения при 9% за 33 года (9% + 0,556%). Коэффициент капитализации составит 0,09556.

Соответственно стоимость нефтяного месторождения (V) будет равна:

V= (161,0–21,9): 490 +112 0 × 1146–48668,04 = 0,09556 = 1547121,81 тыс. долл.

Оценка затрат на охрану и восстановление окружающей среды

Затраты по охране окружающей среды могут включать следующие виды расходов:

! первоначальные капитальные вложения в мероприятия по охране окружающей среды;

! дополнительные капитальные вложения, мероприятия по охране окружающей среды;

! эксплуатационные расходы;

! затраты на страхование от прогнозируемых вредных воздействий горного производства;

! различного рода компенсационные платежи в возмещение причиняемого экологического ущерба.

Первоначальные капитальные вложения в мероприятия по охране окружающей среды могут включать

! затраты на лесовосстановление;

! затраты на водоотведение и охрану водных объектов;

! затраты на охрану воздушного бассейна;

! затраты на рекультивацию земель и другие затраты.

Последовательность оценки стоимости месторождений полезных ископаемых

Оценка осуществляется в следующем порядке.

На первом этапе:

В разведанных месторождениях выделяются части, приблизительно одинаковые по горно-геологическим параметрам и технико-экономическим показателям.

На основе действующих инструкций и нормативных документов определяются варианты оконтуривания запасов.

Выполняется анализ экономико-географических условий расположения участка недр.

Выбираются варианты подсчета запасов месторождения с учетом его природных особенностей.

Выбираются технологии разработки месторождения и технология переработки (обогащения) полезного ископаемого.

На втором этапе:

Осуществляется повариантный расчет технико-экономических показателей оценки месторождения.

По каждому варианту определяется величина извлекаемых запасов в пересчете на конечную продукцию, срок отработки запасов, показатели эксплуатационных и капитальных затрат.

Проводится расчет стоимости по каждому варианту.

На третьем этапе:

Выбирается рациональный вариант эксплуатации месторождения и осуществляется подготовка технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта и его утверждение. При необходимости (в случае недостаточной эффективности выбранного варианта эксплуатации месторождения) может осуществляться уточнение технико-экономических решений и рассчитываться показатели сравнительной эффективности.

Расчет стоимостной оценки месторождения осуществляется уполномоченными Правительством Российской Федерации организациями с подготовкой ими отчета.

Отчет о стоимостной оценке запасов полезных ископаемых должен содержать все данные, позволяющие провести экспертизу расчета.

Рекомендуется следующая общая структура отчета:

1.         Титульный лист.

2.         Содержание.

3.         Резюме, содержащее общие результаты оценки, сведения об организации, проводившей оценку.

4.         Паспорт оценки.

5.         Общие сведения об участке недр.

6.         Технологические показатели разработки месторождения и участков недр.

7.         Расчет показателей затрат на освоение участков недр.

8.         Расчет показателей стоимостной оценки.

Материалы отчета стоимостной оценки запасов полезных ископаемых должны включать:

1.         Общие сведения об участке недр, где дается описание:

" географического положения участка недр, включая его рас

положение относительно других лицензионных участков;

" природно-климатических условий (рельеф местности, сейсмичность, колебания температуры воздуха, осадки, направления ветров, наличие вечной мерзлоты, и пр.);

" степень освоенности территории (ближайшие населенные пункты, наличие судоходства, железных и автомобильных дорог, взлетно-посадочных полос, удаленность от трубопроводов, развитие производства и пр.).

2.         Геологическая характеристика участка недр должна содержать

описание геологического строения участка и обоснование выделе

ния отдельных объектов оценки, анализ коллекторских свойств каж-

дого из объектов, подсчет ресурсов и запасов полезных ископаемых по категориям, прогноз извлекаемых запасов промышленных категорий.

3. Технологические показатели разработки месторождений и участков недр включают описания промысловых параметров каждого из выделенных объектов оценки, возможные технологические варианты разработки, прогнозные показатели добычи основной и попутной продукции.

Проблемы оценки прав на недропользование

В настоящее время у ряда оценщиков бытует неверное представление о расчете стоимости месторождений полезных ископаемых или участков недр. Предполагается, что разовый платеж, так называемый «бонус подписи», отражает стоимость месторождения, а приобретенное право на пользование участком недр, оформленное в виде лицензии, можно передать в пользование или продать. Однако суть вопроса состоит в следующем.

1.         Пользователи недр, получившие право на пользование недрами, уплачивают разовые платежи за пользование недрами при наступлении определенных событий, оговоренных в лицензии. Это может быть как разовый платеж за право приобретения лицензии (бонус подписи), так и разовые платежи на начало разработки месторождения, на период пика добычи и др. При этом минимальные (стартовые) размеры разовых платежей за пользование недрами устанавливаются в размере не менее 10 процентов от величины суммы налога на добычу полезных ископаемых в расчете на среднегодовую проектную мощность добывающей организации. Окончательные размеры разовых платежей за пользование недрами устанавливаются по результатам конкурса или аукциона и фиксируются в лицензии на пользование недрами. То есть, разовый платеж не отражает стоимость месторождения.

2.         Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в следующих случаях:

! реорганизация юридического лица — пользователя недр путем его преобразования — изменения его организационно-правовой формы;

! реорганизация юридического лица-пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации;

! прекращение деятельности юридического лица-пользователя недр вследствие его присоединения к другому юридическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии, если другое юридическое лицо будет отвечать требованиям, предъявляемым к пользователям недр, а также будет иметь квалифицированных специалистов, необходимые финансовые и технические средства для безопасного проведения работ;

! реорганизация юридического лица-пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, если вновь созданное юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр;

! юридическое лицо-пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участком недр, при условии, если новое юридическое лицо получило имущество, необходимое для осуществления деятельности, указанной в лицензии на пользование участком недр, в том числе из состава объектов обустройства в границах лицензионного участка, а также имеются необходимые разрешения (лицензии) на осуществление видов деятельности, связанных с недропользованием, и доля прежнего юридического лица — пользователя недр в уставном капитале нового юридического лица на момент перехода права пользования участком недр составляет не менее половины уставного капитала нового юридического лица;

! приобретение субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», имущества (имущественного комплекса) предприятия-банкрота (пользователя недр) при условии, что приобретатель имущества является юридическим лицом, созданным в соответствии с законодательством Российской Федерации, отвечает квалификационным требованиям, предъявляемым к недропользователю законодательством о недрах Российской Федерации.

При переходе права пользования участком недр лицензия на пользование участком недр подлежит переоформлению. В этом случае ус-

ловия пользования участком недр, установленные прежней лицензией, пересмотру не подлежат.

Право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом о недрах или иными федеральными законами.

Также не может быть передана третьим лицам, в том числе в пользование, лицензия на пользование участками недр, приобретенная юридическим лицом в установленном порядке.

Таким образом, законодательством о недропользовании не установлена возможность прямой передачи лицензии, как допускается Гражданским кодексом, в виде залога, передачи имущественных прав или продажи месторождения.

Однако, как показывает опыт других стран, развитие рыночных отношений отечественном секторе недропользования делает необходимой узаконивание оборота прав пользования недрами и, соответственно, оценки стоимости месторождения как атрибута гражданско-правовых отношений.