Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Экологические системы и особо охраняемые природные территории

Экосистема

Объектом оценки ценных в природном отношении территорий являются экосистемы или природные комплексы, продуцирующие определенные природные блага и выполняющие экологические функции. Термин экосистема (от греч. oikos — жилище, местопребывание и система) пришел из экологии и означает природный комплекс, образованный живыми организмами и средой их обитания. Этим термином обозначают природные объекты разной сложности и размеров, например пруд с обитающими в нём растениями, рыбами, лес с лесной подстилкой, почвой, микроорганизмами, с населяющими его животными. Понятие «экосистема» также часто отождествляют с понятием природный комплекс и применяют и к различным ландшафтам, свойственным природным зонам и самим природным зонам, например, тайга, степь, тундра.

Природный комплекс

Термин природный комплекс (географический комплекс, геосистема) пришел из географии и означает, закономерное сочетание природных компонентов (земной коры с присущим ей рельефом, воды, воздушных масс, почв, сообществ живых организмов), образующих целостную систему. С точки зрения оценки важно знать, что отдельные компоненты природной среды в пределах природного комплекса или экосистемы являются частями целого. И оценивать данные объекты можно как единое целое, так и как совокупность отдельных элементов — почвы, растительности, животных. Здесь уместна аналогия с единым объектом недвижимости, сформированным земельным участком и находящимися на нем улучшениями. Оценка отдельных элементов возможна, но она не дает представления о ценности природного объекта в целом. Поэтому для оценки таких объектов применяют помимо традиционных методов дополнительные методы и подходы, которые позволяют измерить в денежных единицах особые, не всегда материально осязаемые и финансово учитываемые полезности, продуцируемые естественными экосистемами и природными комплексами.

Особо охраняемые территории

Обычно для охраны природных объектов и территорий, ценность которых признана, устанавливаются специальные, щадящие или вовсе исключающие какую-либо хозяйственную деятельность, режимы использования земель. В нашей стране земельным законодательством выделена отдельная категория земель, позволяющая придавать территориям с ценными природными комплексами особый правовой статус в зависимости от выполняемых ими социальных и экосистемных функций. Данная категория земель носит название — земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся: 1) земли особо охраняемых природных территорий, 2) земли природоохранного, 3) рекреационного и 4) историко-культурного назначения.

Под особо охраняемыми природными территориями понимаются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния. В зависимости от выполняемых функций, особенностей режима особо охраняемых природных территорий и статуса находящихся на них природоохранных учреждений выделяют следующие категории указанных территорий:

а)         государственные природные заповедники, в том числе биосферные;

б)         национальные парки;

в)         природные парки;

г)         государственные природные заказники;

д)         памятники природы;

е)         дендрологические парки и ботанические сады;

ж)        лечебно-оздоровительные местности и курорты.

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки водоохранных зон рек и водоемов; запретных и нерестоохран-ных полос; лесов, выполняющих защитные функции; противоэрози-онных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений; иные земельные участки, выполняющие природоохранные функции.

К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения, например земельные участки, занятые домами отдыха, пансионатами, кемпингами, парками, лесопарками и другими подобными объектами.

Для защиты особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним участках земли и водного пространства могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности.

Цели оценки ценных природных территорий

Как видно из приведенного списка земель, которые можно отнести к особо охраняемым территориям их перечень может быть достаточно значительным. В России площадь только особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники) достигает почти 5 процентов от общей площади страны. Кроме территорий, официально признанных ценными, то есть получившими статус особо охраняемых, в России сохранилось большое количество земель с ненарушенными или малонарушенными экосистемами, обеспечивающими сохранение ассимиляционного потенциала (способности окружающей среды к самовосстановлению и очищению) в планетарном масштабе. В экономическом плане данные территории являются перспективными объектами для привлечения инвестиций в туристический бизнес, и как показывает практика последних лет, являются точками инвестиционного роста в депрессивных регионах. Инвестиции привлекаются в развитие туризма на территориях, прилегающих к уникальным природным объектам, типа Байкала, территориям с красивыми, нетронутыми ландшафтами и особенными условиями для отдыха, например горнолыжного или охотничьего туризма. В основном эти точки формируются около заповедников, национальных парков.

В городах такие территории в основном представлены парками и лесопарками, которые создают особые, улучшенные условия для проживания горожан.

Процесс управления данными территориями сопряжен с решением множества проблем, главным образом лежащих в сфере регулирования землепользования, природопользования, выработки стратегии и концепций развития территорий, выработки экономических инструментов охраны природы и повышения эффективности использования земли.

Большая часть перечисленных территорий непосредственным образом сопряжена с проведением экономической оценки данных территорий, а вернее определения всех выгод, которые вытекают из сохранения ценного биологического потенциала и возможных потерь, возникающих с их разрушением.

К наиболее распространенным методам регулирования природопользования, в основе которых лежит оценка стоимости природных ресурсов, включая и экосистемные ресурсы, относятся:

! экономическая оценка воздействия проектов на окружающую среду и экологическая экспертиза (сравнение всех плюсов и минусов от реализации проекта с учетом внешних издержек); ! экономическое обоснование принятия решений в сфере планирования землепользования; ! введение платы за использование природных ресурсов; ! введение платы за посещение определенных территорий; ! оценка вреда и возмещение ущерба;

! определение  величины  различного  рода  компенсационных платежей, связанных с ущербом, изменением целевого назначения и изъятия природных ресурсов; ! определение ставок страхового возмещения при проведении

экологического страхования; ! расчет величины налоговых и арендных платежей за земли,

имеющие важное экологическое и рекреационное значение; ! учет ресурсной компоненты в структуре национального богатства страны; ! оценка эффективности инвестиций в коммерческие и природоохранные проекты. Реализация  перечисленных  методов  регулирования  природопользования требует методического и методологического обеспечения, позволяющего решать прикладные задачи, связанные с определением хозяйственной и экологической ценности природных ресурсов подобного типа.

Однако вопросы стоимостной оценки таких земель остаются до настоящего времени самыми неотработанными и проблематичными не только у нас в стране, но в странах с развитыми рыночными отношениями. Это объясняется, в первую очередь, сложностью учета множества функций, которые они выполняют и их социальной значимостью, обусловленной полезностью для общества в целом, а не конкретного индивидуума в отдельности. Еще одной весомой причиной, затрудняющей использование традиционных методов оцен-

ки, является неисключительность и неконкурентность, продуцируемых данными территориями благ и, как следствие, отсутствие их открытых рынков, а также установление тех или иных ограничений в их использовании или прямом запрете оборота земель с особым природоохранным статусом.