Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Экологические функции экосистем (экологические услуги)

В последнее десятилетие на Западе активно развиваются методы, позволяющие оценивать данные земли и даже сопоставлять полученные значения со значениями их рыночной стоимости, определенными на основе применения традиционных методов оценки недвижимости. Особое внимание данному вопросу уделяется Всемирным банком, который постоянно проводит исследования, посвященные развитию методов стоимостной оценки экологических функций экосистем и территорий, имеющих, прежде всего, природоохранное и рекреационное значение. В настоящее время специалистами Всемирного банка весьма серьезно обсуждаются вопросы возможности включения таких методов в международные стандарты оценки в связи с тем, что они основаны на классических положениях экономической теории и позволяют измерять в стоимостных показателях общественно значимые объекты.

Когда говорят об экономической или стоимостной оценке экологических функций экосистем (их еще называют экологические услуги), имеют ввиду природные территории, которые по разным причинам не вовлечены в оборот, рынки подобных территорий и природных ресурсов которыми они обладают не развиты или отсутствуют. Причины эти могут быть экономического характера (труднодоступ-ность, невысокая освоенность территории) и правового характера (существующие ограничения или запреты на хозяйственную деятельность), что с экономической точки зрения не принципиально. Главное, что данные территории несут определенные блага, ценность которых для общества и отдельных людей связана с выполнением ими большей частью таких нематериальных или «нересурсных» функций. Такими благами или функциями является создание условий для рекреации, предотвращение эрозии, сохранение качества питьевой воды, поддержание водного баланса, сохранение генетического и видового разнообразия объектов живой природы, поддержание естественной продуктивности экосистем и т.д. Обычно эти функции, а также природные услуги не находят отражения в ценах, складывающихся на продукцию, получаемую из биологических природных ресурсов или же на земельные участки, где они находятся. Большая часть из них не является ограниченными ресурсами, с точки зрения их доступности.

Это обстоятельство вызывает самые большие затруднения при осуществлении попыток определения ценности данных территорий в стоимостном эквиваленте. То есть, речь идет большей частью об объектах, имеющих определенную ценность, но не обладающих рыночной стоимостью или ценой. Поэтому при проведении экономической оценки таких территорий необходимо проводить различия между их экономической ценностью, которая определяется «оказываемыми» ими услуги и функциями нематериального характера, и их ценой и рыночной стоимостью. Экономическая ценность не есть рыночная стоимость, а тем более цена оцениваемого объекта. Эти понятия не совпадают. Под ценой определенного объекта обычно понимается денежное выражение стоимости товара, зафиксированное в конкретной сделке. В то время как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость товаров и услуг, определяемая на основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке

Обычно экономическая ценность таких территорий значительно выше их рыночной цены, так как включает в себя еще и неоценивае-мые природные услуги, например, возможность организации отдыха на природе, а также регулирующие функции экосистем и ассимиляцию отходов и загрязнений, к которым относится поддержание водного баланса лесами, предотвращение эрозии почв, очистка водных источников и аккумулирование влаги болотами и т.д. Помимо цены природного ресурса, складывающейся стихийно на рынке, либо устанавливаемой каким-то управляющим органом, существует и такая достаточно трудноуловимая, но все же существующая объективно категория как ценность ресурса, которая отражает его общую полезность, а точнее предпочтительность по сравнению с прочими ресурсами.

В качестве иллюстрации можно привести подмосковные леса, одновременно выполняющие сразу несколько функций, главными из которых является — охрана источников питьевого водоснабжения Москвы, очищение атмосферного воздуха и создание рекреационного потенциала столицы. Если рыночная стоимость участков земли на территории подмосковных лесов будет определяться, прежде всего, полезностью для конкретного покупателя, то их экономическая ценность будет определяться исходя из их полезности для всего московского мегаполиса.

Общая экономическая ценность

Экономическая ценность объектов живой природы определяется обществом. Понятие ценности шире, чем понятие цены и стоимости. Стоимостное выражение всех аспектов ценности природных благ для общества в экономической науке получило название общей экономической ценности. Общая экономическая ценность природных территорий или благ включает как собственно рыночную стоимость тех ресурсов, которыми они располагают, так и стоимость (стоимостную оценку) выполняемых ими услуг или функций, которыми опосредованно пользуется общество, а также потенциальных возможностей использования в будущем.

Структура общей экономической ценности таких территорий выглядит следующим образом.

Для оценки подобных территорий предлагается методология, основанная на моделировании «суррогатных рынков» и концепции общей экономической ценности природных благ или объектов.

Концепция общей экономической ценности исходит из того, что окружающая среда обеспечивает три функции:

1)         обеспечение природными ресурсами — возможна оценка по их рыночной стоимости или цене;

2)         регулирование природных процессов и ассимиляция отходов и загрязнений — возможна оценка по затратам на замещение выполняемых функций;

3) обеспечение людей природными услугами, такими как рекреация, эстетическое удовольствие и пр. — возможна оценка путем моделирования суррогатных рынков на основе данных социологических исследований, проводимых в виде опросов или анкетирования.

Суммарная оценка этих трех функции дает представление об общей экономической ценности природных благ.

Концепция общей экономической ценности природных благ рассматривается как наиболее перспективное направление оценки природных территорий.

Показатель общей экономической ценности или стоимости экологических функций экосистем или природных территорий трактуется, как сумма таких показателей, как стоимость использования и стоимость неиспользования природных благ (природных территорий, биологических компонентов природы).

Стоимость использования складывается из стоимости прямого использования, представляющей собой рыночную оценку товаров и услуг, получаемых от использования биологических ресурсов; стоимости косвенного использования, или оценки нематериальных по-лезностей и косвенных выгод, продуцируемых лесами, и стоимости альтернативы (условно возможной стоимости), представляющей собой оценку доходов, которые можно получить в будущем при условии, что данный природный объект сохраниться.

Стоимость неиспользования соответственно состоит из стоимости наследования и стоимости существования.

За стоимость наследования принимают суммарную оценку людей их готовности платить за сохранение определенных природных благ и объектов для будущих поколений.

Стоимость существования представляет собой оценку желания людей платить за существование конкретных природных территорий, природных объектов и видов животных и растений. При этом предполагается, что человек, дающий оценку, может никогда не использовать возможность посетить это место.

Упрощенным вариантом этой схемы, более близкой к сложившимся у нас представлениям о стоимости биологических ресурсов является разделение общей экономической стоимости на показатели эксплуатационной или потребительной стоимости (стоимость прямого использования), неэксплуатационной стоимости (стоимости косвенного использования), стоимости отложенной альтернативы и стоимости сохранения. В упрощенной классификации стоимость наследования относится к стоимости существования, образуя новый показатель в виде стоимости сохранения.

При разборе перечисленных показателей и методов их оценки западные исследователи обычно намеренно не рассматривают приемы оценки рыночной стоимости имущества, например стоимости древесного запаса, или рыночной стоимости земельного участка, счи-

тая, что данная технология хорошо известна, поскольку применяется более сотни лет и не требуется для анализа нетрадиционных функций природных территорий. Однако при этом подразумевается, что знание данной методологии необходимо для понимания принципов управления лесными землями и моделирования ожидаемых от них выгод.

Стоимость прямого использования

Стоимость прямого использования представляет собой показатель, измеряемый на основе сложившихся рыночных цен на товары и услуги, продуцируемые биологическими ресурсами и природными территориями.

Из всех показателей, применяемых для определения общей экономической ценности, он наиболее хорошо поддается экономической оценке. стоимость прямого использования или эксплуатационная ценность.

Стоимость прямого использования определяется ценами на использование данных территорий:

а)         с изъятием природных ресурсов (заготовка древесины, грибов,

ягод, живицы, лекарственных растений, охота, рыбалка и т.д);

б)         без изъятия (туризм, отдых на природе, фотоохота и т.д.).

Стоимость косвенного использования

Более сложным в методическом плане является показатель стоимости косвенного использования. Считается, что косвенная стоимость использования леса должна отражать такие аспекты ценности лесных территорий, как выполнение лесами водорегулирующих функций; предотвращение эрозии; связывание углекислого газа и тем самым смягчение парникового эффекта; очистка воздушного бассейна.

Данный показатель позволяет измерить выгоды, создаваемые регулирующими функциями природных систем или экологических услуг и дать оценку природных территорий в глобальном или региональном аспекте с учетом полезностей не для отдельного человека, а для некого сообщества в целом. К таким функциям или услугам относятся:

! связывание углекислого газа;

! водорегулирование и защита водных источников;

! очищение атмосферы от пыли и вредных веществ;

! предотвращение эрозии почв;

! другие.

Стоимость отложенной альтернативы – представляет собой оценку выгод от будущего использования и получения новой информации, например используемой в генной инженерии, селекции, фармацевтике. Считается, что этот показатель неточен, дает приблизительные и заниженные результаты в силу большой неопределенности будущих выгод. Обычно рассчитывается как сумма скорректированных оценок прямой и косвенной стоимости использования.

Но этот показатель не надо смешивать с альтернативной стоимостью (затратами) которые представляют собой величину доходов, которые получают фактические владельцы территории от ее использования и которые они могут потерять в случае установления более жесткого природоохранного режима. Это может быть лесной доход, земельная рента или доход, получаемый в результате разработки полезных ископаемых.

Данный показатель используется в экономическом анализе и оценке проектов, но он не включается в состав ОЭЦ.

Стоимость неиспользования

Оценка стоимости существования является попыткой измерить такие тонкие аспекты: ценность природы, как ее эстетические и этические свойства, например, ценность природы самой по себе, эстетическая ценность природы для человека, долг по сохранению природы перед будущими поколениями, ценность наследия и т.д.

Стоимость существования рассчитывается в основном по стоимости существования, так как показатель условно возможной стоимости, является довольно дискуссионным. Он определяется суммой прямой и косвенной стоимости использования в будущем, что сопряжено со слишком большой долей неопределенности.

Методология определения и оценки стоимости существования довольно хорошо развиты в Европе и США. Считается, что данный показатель позволяет определить в стоимостном выражение эстетические и социальные аспекты ценности биологических компонентов природы. При этом предполагается, что выгоды индивидуума или общества в целом проистекают только от знания того, что определенные природные и биологические объекты существуют.

Два последних показателя вызывают самые большие трудности, связанные с включением их в традиционные схемы финансового анализа, поскольку их определение основано на методах социологических исследований, не всегда совместимых с традиционными технологиями расчета оценочных показателей, используемых при оценке недвижимости.