Недвижимость

Оценка стоимости недвижимости

Источник: Глобальная сеть рефератов

Основные подходы к определению экономической ценности

Для измерения приведенных показателей используются довольно широкий спектр подходов, которые условно можно объединить в следующие основные группы методов, основанные на:

! использовании рыночных цен (сравнительный подход);

! капитализации земельной ренты (доходный подход);

! определении затрат на замещение, воспроизводство, воссоздание и перемещение (затратный подход);

!   определении дополнительной выгоды потребителя:

! моделировании суррогатных рынков;

! определении альтернативных затрат (стоимости).

Сравнительный подход

Рыночная оценка природных благ в виде конкретных природных ресурсов хорошо отработана. Однако цены, складывающиеся на природных рынках, часто дают искаженную картину, так как не отражают реальные общественные издержки и выгоды от использования экологических факторов. Традиционный рынок позволяет оценить только одну функцию данных территорий — обеспечение дохода от использования находящихся на них ресурсов. Две другие важнейшие экосистемные функции в рыночной цене никак не отражаются.

Доходный подход

Экономическая оценка, базирующаяся на доходном подходе также довольно хорошо проработана в методологическом плане. Но в случае ее применения к природным территориям встает практически неразрешимый вопрос выбора коэффициента капитализации и ставки дисконтирования. Поэтому для подобных территорий ее обычно назначают исходя из социальных приоритетов на минимально допустимом уровне.

Затратный подход при оценке данных категорий земель применяется как в своем классическом варианте, так и в несколько видоизмененном виде. То есть, при оценке природных объектов определяется либо стоимость воспроизводства природных объектов, либо стоимость замещения выполняемых ими природоохранных функций

и самих объектов. Природные объекты также оценивают по затратам на перемещение мест доступа к благам, продуцируемым подобного рода объектами. Например, источники питьевого водоснабжения могут оцениваться по затратам на перемещение водозабора.

Моделирование суррогатного рынка предполагает конструирование гипотетических рыночных цен для оценки свойств и качеств окружающей среды, которые не имеют рыночной стоимости, так как рынки подобного рода услуг отсутствуют. Цены, которые условно заменяют рыночные, устанавливаются посредством выявления оценки данных свойств потребителями данных свойств и качеств окружающей среды. Моделирование суррогатного рынка построено на концепции дополнительной выгоды потребителя.

Дополнительная выгода потребителя — это сумма, которую потребитель готов заплатить дополнительно к той, которую он платит в действительности. Концепция дополнительной выгоды потребителя позволяет моделировать ценность природных благ, основанную на выявлении предпочтений пользователей и потребителей этих благ исходя из их желания платить за них или принять компенсацию за отказ пользоваться ими.

Концепция альтернативной стоимости (затрат) или упущенной выгоды является одной из основополагающих в экономике. Применение ее к природным территориям позволяет оценить их стоимость через упущенные доходы и выгоды, которые можно было бы получить при использовании данных территорий в иных целях. Например, через потерю дохода от использования древесины, охотничьих животных, полезных ископаемых.

Методы оценки

Условно все методы, применяемые в рамках перечисленных подходов можно разделить на 2 группы: — традиционные методы оценки стоимости и методы, основанные на косвенных оценках или субъективных оценках, требующих проведения социологических исследований и конструирования суррогатных рынков.

Первая группа методов позволяет определить стоимостные характеристики, большей частью ориентированные на определение стоимости использования, стоимости косвенного использования, а также альтернативной стоимости природных объектов. Данная группа методов является наиболее проработанной и при их применении к природным объектам требует лишь учета специфики данных объектов оценки. Например, посредством моделирования «суррогатных рынков». К методам данной группы относятся:

! методы, основанные на затратном подходе (оценки по затратам на перемещение, затратам на воссоздание или воспроизводство, оценка превентивных расходов, теневой проект); ! методы, основанные на доходном и сравнительном подходе (оценки по рыночным ценам непосредственно используемых или затрагиваемых товаров и услуг; оценки по доходу от земли и инвестиционных проектов и по альтернативной стоимости); ! методы гедонистического ценообразования (методы оценки природных благ по разнице в ценах на объекты недвижимости); ! Вторая группа методов ориентирована на получение объективных стоимостных оценок таких благ, продуцируемых живой природой, которые не поддаются измерению в стоимостных показателях при применении традиционных процедур оценивания объектов, имеющих потребительскую или рыночную стоимость. Эта группа методов используется для оценки рекреационных территорий и объединяет методы конструирования рынка, к которым относятся: " методы субъективной оценки стоимости; " методы оценки транспортно-путевых затрат. Методы конструирования рынка заключаются в выявлении потребительских предпочтений. Для этого применяется прием конструирования гипотетического рынка посредством определения готовности людей платить за что-либо или их готовности принять компенсацию за отказ от чего-либо.

Методы субъективной оценки стоимости (субъективных предпочтений) включают две группы методов, основанных на выявлении:

! готовности людей платить за некое благо;

! готовности людей принять компенсацию за отказ от этого блага.

Методы субъективной оценки используется в тех случаях, когда нет нормальных рынков оцениваемых объектов. Применяется стандартная технология опроса жителей местности, обладающей определенной экологической и эстетической ценностью или определенным биологическим ресурсом. Выясняется желание людей платить за сохранение данного блага или ресурса, например сохранение чистоты окружающей природной среды, воздуха и т.д. Данная методология по своей природе близка к маркетинговым исследованиям и построена на теории оценки дополнительной выгоды потребителя. На Западе данная методология довольно часто используется для оценки эффективности принимаемых решений в сфере использования лесных земель. В частности, она применяется для определения размера платы за посещение уникальных объектов или территорий, имеющих рекреационное значение, если существует возможность ограничения доступа к оцениваемым объектам.

Метод заключается в определении гипотетических цен путем выяснения у индивидуумов явной оценки некого блага. Для этого широко используются различного рода опросы населения. Организация опросов включает прямые вопросы потребителям о готовности заплатить за экологические блага или получить компенсацию при потере благ. Например, выясняется, какую сумму готов человек заплатить за посещение определенного места. Если доступ к оцениваемому месту ограничен и за его посещение уже установлена плата, то выясняется, сколько человек готов заплатить дополнительно к установленной плате. Эта величина и будет являться дополнительной выгодой потребителя, то есть выгодой, которую он получил, не заплатив полную стоимость, определенную им самим. Сумма установленной платы и дополнительной платы, определенной самим человеком будет отражать ценность данного объекта для индивидуума. Соответственно, общая сумма платежей за доступ к оцениваемому объекту, которые готовы заплатить все потенциальные посетители и будет представлять его стоимостную оценку. Надежность результатов, полученных в результате данного метода зависит от информированности опрашиваемых, понимании выбора.

Считается, что вопросы о готовности получить компенсацию могут дать более объективную оценку, исходя из психологических мотивов. Такая постановка вопросов больше применима при опросах более бедного населения. Подчеркивается важность тщательной проработки вопросов, их интерпретации, организации опросов. Метод субъективных предпочтений крайне чувствителен к исходным количественным данным. Итогом многолетних дискуссий по данному методу стал вывод о том, что при правильном использовании результаты оказываются вполне достоверными.

Одним из вариантов применения методов субъективной оценки является выявление готовности людей платить только за знание того, что данный объект существует, без увязки этой платы с возможностью посещения данного объекта или наблюдения за ним.

Метод транспортно-путевых затрат оценивает готовность платить за экологические блага, находящиеся в определенном месте, исходя из информации о расходах времени и денег, произведенных при посещении этого места. Метод состоит в определении расхода денежных средств или времени, на достижение интересующего места. Метод широко используется для определения рекреационной ценности территорий, национальных парков и участков дикой природы, туристической ценности водно-болотных угодий в тропических странах. Ограничивает применение метода необходимость сбора объемной информации, чувствительность к статистическим методам, применяемым для построения зависимостей. Как правило, ценность объекта рекреации определяется по числу посетителей за год как функция доходов посетителей, цены объекта для посетителя и расстояния от места жительства посетителей до места расположения оцениваемого объекта. Цена складывается из входной платы, расходов на поездку и упущенных доходов. Здесь имеет место типичная убывающая кривая спроса в соотношении между затратами на визит и числом сделанных визитов. Например, люди, живущие на значительном расстоянии от рекреационного места (имеющие высокие транспортные затраты) делают немного визитов в год, в то время как живущие рядом (с низкими транспортными затратами) — имеют тенденцию к более частым визитам. При более детальном анализе используется регрессионная зависимость, где экологическая ценность выступает в качестве одной из переменных спроса.

Затратные методы, используемые в классическом варианте предполагают проведение оценки природных территорий через суммирование различного рода затрат, связанных с организацией и охраной природных комплексов.

Существуют два главных типа затрат, связанных с созданием и поддержкой охраняемых природных объектов и рекреационных территорий:

! прямые затраты, непосредственно связанные с созданием и функционированием охраняемых территорий;

! косвенные затраты, определяющие негативное экономическое воздействие от создания охраняемых территорий.

Прямые затраты обычно представляют бюджетные затраты, выплачиваемые местным или национальным правительством. Эти затраты подразделяются на единовременные или капитальные и текущие. Первая категория прямых затрат связана с созданием охраняемых территорий. Сюда относятся затраты по приобретению земли для придания ей статуса охраняемой территории; затраты связанные с переселением людей, проживающих в данной местности; затраты на развитие дорог и других объектов, а также подготовку планов управления территорией. Вторая категория затрат включает текущие затраты по поддержанию и управлению охраняемой территорией, а также эксплуатационные затраты по поддержанию дорог и других объектов. Сюда же включаются и затраты на мониторинг и научные программы изучения состояния охраняемых территорий и его изменения.

Косвенные затраты учитывают косвенный ущерб, причиняемый существованием охраняемых территорий, например, ущерб, наносимый дикими животными, обитающими в заповедниках, посевам и лесным насаждениям за пределами охраняемой территории.

Затраты на перемещение предполагают оценку объекта по затратам на физическое перемещение объекта. Например в случае загрязнения водного источника промышленными стоками такими затратами будут считаться затраты на строительство нового водозабора, включая прокладку коммуникаций.

Затраты на замещение предполагают оценку естественного объекта по стоимости строительства некого искусственного объекта, выполняющего те же функции. Например, болота могут оцениваться по стоимости строительства очистных установок.

Метод оценки альтернативных стоимостей и методы оценки доходности земельных участков и инвестиционных проектов являются разновидностью одного и того же оценочного метода, а именно, доходного. Они построены на определении потенциального дохода, приносимого оцениваемым объектом. Причем альтернативные стоимости учитывают только теряемые доходы (выгоды) владельцев земель в связи с созданием охраняемых территорий.

Для получения общей экономической ценности могут быть использованы все перечисленные методы.

Процедура оценки

При оценке природных территорий России могут быть использованы практически все перечисленные показатели и методы оценки. Выбор конкретных показателей должен определяться потребностями в определенных оценочных параметрах, то есть исходить из целей и назначения оценки, учитывать уровень представления информации (оценки на макроуровне или на микроуровне) и функциональным назначением природного ресурса (объекта).

Оценка может состоять из нескольких этапов.

На первом этапе определяются объекты оценочных работ. В качестве таковых могут выступать определенные виды природных ресурсов, природные объекты природные территории и конкретные земельные участки.

На втором этапе определяются цели проведения оценки.

К наиболее приоритетным целями оценочных работ можно отнести: экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности, определение эффективности предлагаемых проектов развития территории, определение размера ущерба; установление штрафных такс и санкций; определение компенсационных платежей и платежей за изменение целевого назначения; ранжирование объектов по степени ценности; сравнение вариантов использования территории; расчет налогооблагаемой базы; определение эффективности инвестиционных проектов.

На третьем этапе определяется перечень оценочных показателей, наиболее полно соответствующих поставленным целям и отражающих необходимые для принятия управленческих решений аспекты ценности природных объектов.

На четвертом этапе осуществляется выбор методов расчета определенных ранее стоимостных показателей. В случае необходимости получения рыночной стоимости объекта оценка проводится несколькими методами одновременно для проверки правильности результатов.

Экономическая оценка воздействия на окружающую среду проектов хозяйственной деятельности, так же как и оценка эффективности предлагаемых проектов развития территории определяется из соотношения возможных доходов с учетом положительных эффектов от неоцениваемых экологических благ и издержек. К издержкам относят ущерб, вызванный потерей природных благ и природных объектов, включая и социальные аспекты ( снижение стоимости недвижимости, увеличение затрат на лечение и т.д.). Если данное соотношение является положительной величиной, то данный проект или вариант развития территории может считаться оправданным. Исходным неравенством, описывающим данное соотношение является следующее выражение:

(В + Вэ) – (С + Сэ) > 0, где: В — выгоды от реализации проекта, Вэ — сопутствующие экологические и социальные эффекты, С — издержки по реализации проекта, Сэ — экологический ущерб и сопряженные с этим ущербом социальные отрицательные эффекты.

Для определения значений Вэ и Сэ применяются описанные выше методы определения экономической ценности природных благ и природных объектов.